TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/08433

N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5G7

Minute : 1404/24

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [U] [R] [O],

Juriste Contentieux

C/

Monsieur [P] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

OPH EST ENSEMBLE

Copie délivrée à :

M. [T]

Le 17 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT, EPIC, venant aux droits de l’OPH [Localité 9] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Monsieur [U] [R] [O], Juriste Contentieux, muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [T], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 mai 2020, l’OPH de [Localité 9] aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à M. [P] [T] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 246,10 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat EPIC a fait signifier à M. [P] [T], par exploit de commissaire de justice du 20 octobre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 353,31 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2024, Est Ensemble Habitat EPIC a fait assigner M. [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Est Ensemble Habitat EPIC, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [P] [T] de l’intégralité de ses demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [P] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner M. [P] [T] à payer :

? la somme de 8 034,32 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 11 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 21 mai 2020 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [P] [T] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [P] [T], comparant, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny de lui accorder des délais pour régler sa dette à hauteur de 150 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière et précise que certains de ses paiements n’ont pas été pris en compte.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal judiciaire avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 16 octobre 2024, Est Ensemble Habitat EPIC a produit un nouveau décompte arrêté au 16 octobre 2024.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 21 mai 2020 que M. [P] [T] doit payer un loyer d’un montant de 246,10 € hors charges, augmenté de charges récupérables. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 390,71 euros.

Le bailleur produit, en délibéré, un décompte démontrant que M. [P] [T] restait devoir la somme de 7 643,61 € euros à la date du 16 octobre 2024, une fois pris en compte les deux paiements allégués par le débiteur à l’audience.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 32,62 euros (frais de dossier SLS), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 7 610,99 €, arrêtée au 16 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

M.[P] [T], comparant, ne proposent aucun élément de nature à contester le principe de cette dette. Il affirme avoir effectué 2 virements, la note transmise lors du délibéré atteste de ces deux paiements.

En conséquence, il y a donc lieu de condamner M. [P] [T] au paiement d’une somme de 7 610,99 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 157,60 € à compter du 20 octobre 2023, sur la somme de 2 109,13 € à compter du 7 août 2024 et sur le surplus à compter du 12 décembre 2024, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 21 mai 2020 contient telle une clause résolutoire en son article « Résiliation » et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 20 octobre 2023 pour la somme en principal de 4 353,31 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 décembre 2023.

Toutefois, M. [P] [T] propose de régler 150 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [P] [T] à l’audience qu’il a été hospitalisé pendant un an et a perdu son emploi, il gagne aujourd’hui environ 1300 euros par mois. Cette situation lui permet d’assumer ses charges courantes, ses loyers courants et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Il justifie de la reprise intégrale du versement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments, M. [P] [T] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [P] [T] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [P] [T] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Est Ensemble Habitat EPIC pourra faire procéder à l’expulsion de M. [P] [T]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [P] [T], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Est Ensemble Habitat EPIC une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 20 octobre 2023 et de l’assignation en date du 07 août 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mai 2020 entre Est Ensemble Habitat EPIC et M. [P] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 décembre 2023 ;

CONDAMNE M. [P] [T] à verser à Est Ensemble Habitat EPIC la 7 610,99 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 16 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 157,60 € à compter du 20 octobre 2023, sur la somme de 2 109,13 € à compter du 7 août 2024 et sur le surplus à compter du 12 décembre 2024, date du jugement ;

AUTORISE M. [P] [T] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 7 610,99 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [P] [T] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 21 mai 2020 entre Est Ensemble Habitat EPIC et M. [P] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la période courant du 01 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [P] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [P] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [P] [T] à payer à Est Ensemble Habitat EPIC l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat EPIC de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [T] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 8] le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION