TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 24/00131 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VLUU

Minute : 26/00133

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 23 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame ZIMMER, Juge

GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier

CREANCIER POURSUIVANT :

CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1]

société coopérative immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 443 708 938 dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es-qualité audit siège,

représentée par M^e Florence CHOPIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 189

DEBITEURS SAISIS

Monsieur [U] [M] [B]

demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [X] [C] épouse [B]

demeuran52 [Adresse 3]

représentés par M^e Yann GRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 381

CREANCIERS INSCRITS :

S.A. SOCIETE GENERALE

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro B 552 120 222 dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 4]

[Adresse 5]

non représenté

DEBATS : Audience publique du 19 février 2026 et mise en délibéré au 23 avril 2026, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT : Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer aux fins de saisie immobilière en date du 2 mai 2024 publié le 27 juin 2024 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 2] sous le volume S n°145, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] (ci-après « le créancier poursuivant ») a poursuivi la vente du bien immobilier appartenant à Monsieur [U] [B] et Madame [T] [C], épouse [B] (ci-après « les débiteurs saisis ») situé dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 juillet 2024, le créancier poursuivant a fait assigner les débiteurs saisis à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution de [Localité 2] du 17 octobre 2024 afin d’obtenir la vente forcée de l’immeuble saisi.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 25 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juillet 2024, le créancier poursuivant a dénoncé le commandement de payer valant saisie immobilière et l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation au service des impôts des particuliers de [Localité 4], créancier inscrit, lequel n’a pas déclaré sa créance.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juillet 2024, le créancier poursuivant a dénoncé le commandement de payer valant saisie immobilière et l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation à la société SOCIETE GENERALE, créancier inscrit, lequel n’a pas déclaré sa créance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2024, puis, après plusieurs renvois à la demande des parties, à l’audience du 19 février 2026.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 17 février 2026, M. et Mme [B] demandent au juge de l’exécution de :

— Dire que la déchéance du terme n’a pas été valablement prononcée ;

— Dire abusive la clause du prêt relative à l’exigible anticipée du prêt ;

— Déclarer cette clause non écrite ;

— Prononcer dès lors la nullité du commandement, de l’assignation et de la procédure subséquente ;

— Débouter la Banque de sa demande,

— Dire que les lots saisis ne peuvent être vendus seuls, compte-tenu de leur imbrication avec les lots non saisis ;

— Débouter la Banque de sa demande,

— Dire en outre qu’il n’est pas justifié du pouvoir dont disposait la personne ayant signé l’acte notarié pour le compte de la Banque ;

— Prononcer dès lors la nullité du commandement, de l’assignation et de la procédure subséquente ;

Subsidiairement,

— Débouter la Banque de ses demandes, sa créance n’étant ni certaine, ni liquide, ni exigible ;

— Dire que la Banque a commis une faute en refusant sans raison de percevoir les règlements proposés par les concluants à hauteur de 670.000 Euros ;

— La débouter également de ses demandes, à ce titre ;

— Réduire l’indemnité conventionnelle à 1 % ;

— Dire prescrits les intérêts remontant à plus de deux ans et, en toute hypothèse à plus de 5 ans;

— Accorder un délai de grâce de deux ans aux époux [B], en application de la jurisprudence ;

— En toute hypothèse, autoriser les concluants à vendre à l’amiable le lot 5 à l’amiable pour un prix minimum de 200.000 Euros ;

— Statuer ce que de droit concernant les dépens.

Ils soutiennent que la dette n’est pas exigible en l’absence de mise en demeure préalable au prononcé de la déchéance du terme, du caractère abusif de la clause de déchéance du terme et du caractère disproportionné de la déchéance du terme.

Ils expliquent ensuite qu’en l’absence d’indication du nom du bénéficiaire de la délégation de pouvoir émise par le prêteur, l’acte notarié est dépourvu de tout effet probant.

Concernant les lots objets de la saisie, ils affirment que la vente, portant uniquement sur certains lots, apparaît impossible en raison de l’imbrication de la totalité des lots.

Ils soutiennent par ailleurs qu’aucun décompte compréhensible n’est versé au débat, de sorte qu’il leur est impossible de déterminer les montants susceptibles d’être dus.

Ils sollicitent, en toute hypothèse, la réduction du montant de l’indemnité conventionnelle à un euros et affirment que les intérêts remontant à plus de deux ans sont prescrits selon l’avis de la Cour de Cassation du 4 juillet 2016.

Les époux [B] font état de leurs efforts de règlements et indiquent pouvoir régler le solde de leur dette en avril 2026, après la vente d’un bien immobilier situé en Israël.

A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de grâce de 24 mois sur le fondement des articles 1343-1 et 1244-1 du code civil et R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, ils sollicitent l’autorisation de vendre amiablement le lot n° 5 pour un prix minimum de 200.000 euros.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 février 2026, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] sollicite du juge de l’exécution de :

— Constater que la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] est liquide et exigible, et qu’elle agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L311-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Fixer le montant de la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 868 260.66 € compte arrêté au 4 février 2026, outre les intérêts au taux conventionnel majoré de 3 points à compter du 5 février 2026 jusqu’au complet règlement ;

— Débouter Monsieur et Madame [B] de leurs demandes visant à voir prononcer la nullité du commandement, de l’assignation et de la procédure subséquente au motif que la déchéance du terme n’aurait pas été valablement prononcée,

— Débouter Monsieur et Madame [B] de leur demande visant à prononcer la nullité du commandement du fait de l’absence de pouvoirs dont disposait la personne ayant signé l’acte notarié,

— Débouter Monsieur et Madame [B] de leur demande de réduction de l’indemnité conventionnelle à 1%, aucune indemnité n’étant sollicitée,

— Débouter Monsieur et Madame [B] visant à voir prescrits les intérêts, aucun intérêt sur une période antérieure à plus de deux ans n’étant sollicité,

— Débouter Monsieur et Madame [B] de leur demande visant à leur accorder un délai de 24 mois,

— Subsidiairement, dire qu’un délai de paiement ne pourrait excéder le 15/05/2026.

— Débouter Monsieur et Madame [B] de leur demande visant à vendre à l’amiable le lot n°5 pour le prix de 394.000 €,

— Ordonner à la requête de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1], la vente forcée du bien sis à [Adresse 6], le tout cadastré Section M numéro [Cadastre 1], lieudit " [Adresse 7] " pour 02a 60ca, Section M numéro [Cadastre 2], lieudit " [Adresse 7] " pour 00a 60ca, Section M numéro [Cadastre 3], lieudit " [Adresse 8] " pour 00a 32ca, Section M numéro [Cadastre 4], lieudit " [Adresse 8] " pour 32ca, Section M numéro [Cadastre 5], lieudit " [Adresse 7] " pour 02ca, Section M numéro [Cadastre 6], lieudit " [Adresse 8] " pour 04a 21ca, sur les lots n° 2, 4, 5, 9, 10, 11, 12, 13, appartenant à Monsieur [U] [B] et Madame [T] [B] née [C],

— Fixer la date de l’audience de vente, laquelle interviendra sur la mise à prix de 300.000,00 EUROS (TROIS CENT MILLE EUROS),

— Autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis par tel commissaire de justice de son choix, dans les jours précédant la vente, lequel pourra pénétrer dans ledit bien avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique, ou dans l’impossibilité de cette dernière de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

— Ordonner que le commissaire de justice pourra se faire assister, lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur,

— Ordonner que la publicité de la vente se fera conformément aux règles édictées par les articles R.322-31 et R.322-32 du Code des procédures civiles d’exécution, un avis simplifié dans les journaux suivants :

. LES ECHOS

. LE PARISIEN

. Et sur INTERNET : VENCH.FR et AVOVENTES.FR

— Ordonner que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée trois jours au moins avant les visites, aux occupants du bien saisi.

— Ordonner que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation, dont distraction au profit de Maître Florence CHOPIN, Avocat aux offres de droit.

Elle souligne en premier lieu que la créance est exigible, dans la mesure où les époux [B] ont contracté des prêts relais, s’amortissant en une seule échéance, et qu’ils ont, dès le 25 octobre 2023, reçu des mises en demeure d’avoir à rembourser l’intégralité des prêts devenus exigibles par l’arrivé du terme.

Sur la configuration des lieux, elle indique que les lots 10 et 12 sont bien saisis et qu’il n’y a aucune imbrication entre les lots saisis et ceux non saisis.

Sur la délégation de pouvoir, elle explique qu’elle mentionne bien son bénéficiaire, ajoutant que quand bien même le nom du collaborateur du notaire ayant pouvoir de représenter la CAISSE DE CREDIT MUTUEL ne figure pas sur la délégation, dès lors que la copie exécutoire mentionne en première page que le Prêteur est représenté par Madame [D] [O], collaboratrice du notaire, cette indication fait foi conformément aux dispositions de l’article 1371 du Code civil. Elle indique également que l’irrégularité tirée de l’absence de pouvoirs est sanctionnée par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée qui seule peut la demander, de sorte que les époux [B] sont irrecevables à se prévaloir de la nullité tirée de ce moyen.

Concernant le caractère certain, liquide et exigible de la créance, le créancier poursuivant expose que la créance est parfaitement identifiable au vu des décomptes versés, qu’aucune indemnité conventionnelle n’est réclamée ni aucun intérêt sur une période antérieure de plus de deux ans.

Elle s’oppose aux délais sollicités, au motif que compte tenu du montant de la créance restant due, il apparaît illusoire que les époux [B] puissent régler une somme mensuelle de 36.000 euros. Subsidiairement, si un délai était accordé, elle indique qu’il ne pourrait excéder la date du 15/05/2026 compte tenu de l’arrivée des fonds annoncés pour début avril 2026.

Sur la demande de vente amiable, elle s’y oppose également, expliquant que le prix plancher proposé est insuffisant à la désintéresser. Elle indique que les époux [B] devront solliciter la vente amiable de l’ensemble des lots saisis pour démontrer leur réelle intention de la désintéresser.

A l’audience du 19 février 2026, le créancier poursuivant et les débiteurs saisis étaient représentés par leur conseil respectif et ont repris leurs demandes aux termes de leurs dernières écritures.

Les créanciers inscrits n’ont pas comparu.

Les parties ont été informées que l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il sera rappelé que les demandes de « donner acte » et « dire que » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

*****

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En vertu de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posée par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du même code sont réunies, c’est-à-dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière.

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

1 – Sur le titre exécutoire et la créance certaine, liquide et exigible

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le créancier poursuivant dispose d’un titre exécutoire consistant en un acte notarié du 27 mai 2020 revêtu de la formule exécutoire contenant trois prêts crédit relais n° 20328405, 20328406 et 20328407 et un prêt « in fine » d’un montant total de 1.148.845 euros accordés à Monsieur et Madame [B] pour l’acquisition d’une résidence secondaire, au taux, hors assurance, de 0,9% l’an, pour une durée de 24 mois dont la dernière échéance a été fixée au 5 février 2022, puis, suivant avenants, pour la dernière fois au 5 octobre 2023 conformément à aux quatre avenants du 9 août 2023.

— Sur la délégation de pouvoir

En l’espèce, l’acte notarié a été signé par Madame [D] [O] pour le compte de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1], tel qu’il ressort de la copie exécutoire versée par cette dernière. Il est expressément indiqué en page 2 de la copie exécutoire des prêts que la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] est représentée à l’acte par Madame [D] [O], collaboratrice du Notaire soussigné, Me [H] [R], en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés par Madame [I] [K], Directrice, aux termes d’une procuration sous seing privé, en date du 9 janvier 2020 et donc un exemplaire est annexé à l’acte.

Cette délégation de pouvoir, annexée à l’acte, prévoit que la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1], représentée par Madame [I] [K], constitue pour mandataire tout collaborateur de Me [H] [R], notaire, à l’effet notamment de signer l’acte authentique relatif au financement d’un montant total de 1.148.845 euros consenti à Monsieur [U] [B] et Madame [T] [B].

La délégation de pouvoir, laquelle ne doit pas impérativement être nominative, est donc parfaitement régulière et l’acte notarié a par conséquent été valablement signé pour le compte de la CAISSE DE CREDIT [Localité 1].

Les époux [B] seront donc déboutés de leur demande de nullité du commandement, de l’assignation et de la procédure subséquente tirée de ce moyen.

— Sur le caractère exigible de la dette

Les conditions générales prévoient, en leur article 7, lequel s’applique en l’espèce, spécifiquement en ce qui concerne les prêts relais que “Votre prêt relais est remboursable à la date d’échéance indiquée à l’article “Modalités de remboursement du crédit”ou à la date de la vente du bien immobilier si elle est antérieure” (article 7.1.1. Crédit relais en attente de la vente d’un bien immobilier), et “Votre prêt est remboursable dès que l’emprunteur touchera la somme d’argent à venir qui a servi de support à l’obtention du prêt”(article 7.1.2. Crédit relais en attente d’un versement d’une somme d’argent à venir).

Les offres de prêts prévoient en leur article « Modalités de remboursement » que les crédits s’amortiront en une échéance en capital payable à la date du 5 février 2022, puis, suivant avenants du 9 août 2023, à la date du 5 octobre 2023.

La totalité de la somme empruntée n’est ainsi pas devenue exigible par l’effet d’une déchéance du terme, mais suite à la survenance du terme, le 5 octobre 2023, de sorte que, comme la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] le soutient à juste titre, la discussion relative au caractère disproportionné et abusif de la clause de déchéance du terme et l’absence d’une mise en demeure préalable est sans objet.

En tout état de cause, et contrairement à ce qu’affirment les époux [B], le créancier poursuivant justifie avoir adressé une lettre recommandée avec accusé de réception le 18 janvier 2024 envoyée à Monsieur [U] [B], par laquelle le prêteur met l’emprunteur en demeure de rembourser les sommes restant dues au titre des quatre prêts précités sous huit jours et qu’elle engagera à l’encontre des débiteurs une procédure judiciaire à défaut de règlement.

— Sur le montant de la créance

Le décompte intégré à l’assignation et les trois décomptes arrêtés au 4 février 2026 apparaissent non conformes à plusieurs titres :

— Le montant du capital restant dû est supérieur au montant du prêt accordé,

— Le montant des intérêts calculés entre le 8 décembre 2023 et le 4 février 2026 semble erroné.

Il est donc nécessaire d’ordonner, avant dire droit sur la fixation de la créance et l’orientation de la procédure, la réouverture des débats pour présentation, par le créancier poursuivant d’un nouveau décompte conforme permettant notamment de comprendre la decomposition du poste « capital restant dû » et le calcul des intérêts courus non capitalisés au taux de 3,9%.

2 – Sur les dépens

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 18 juin 2026 à 9h30 salle A rez-de-chaussée, bâtiment nord, pour production d’un décompte conforme,

RESERVE les dépens,

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION