COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2024

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 22/00050 – N° Portalis DB3S-W-B7G-XBLC

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 24/01648

DEMANDEUR

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE D'[Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

DEFENDEUR

TOTAL ENERGIES MARKETING

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0055

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Aliénor CORON, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 01 Octobre 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 et du 9 juin 2010, l’Office Public de l’Habitat de la Ville d'[Localité 5] (l’OPH d'[Localité 5]) a donné à bail à la société TotalEnergies Marketing France, venant aux droits de la société Total Raffinage Energies, un terrain d’une superficie de 1510,50m² situé [Adresse 4], pour une durée de douze ans à compter du 1er aout 2008 soit jusqu’au 31 juillet 2020 aux fins d’exploitation d’une station-service et moyennant un loyer annuel de 16 018,24 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 8 juin 2020, la société TotalEnergies Marketing France a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2020.

Dans son mémoire en fixation du loyer renouvelé signifié par acte extra-judiciaire du 3 septembre 2021, l’OPH d'[Localité 5] a sollicité le déplafonnement du loyer à raison de la durée du bail supérieur à douze ans et la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative soit 79 000 euros hors taxes et hors charges par an.

Par exploit du 6 décembre 2022, l’OPH d’Aubervilliers, se référant à son mémoire préalable, a assigné la société TotalEnergies Marketing France, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny, au visa des articles L. 145-33 et R. 145-2 du code de commerce aux fins de voir fixer rétroactivement le montant du loyer du bail renouvelé au 1er août 2020 à la somme de 79 000 euros.

Par décision du 11 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail au 1er août 2020, ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur [R] [V] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 29 avril 2024.

Au terme de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 1er juillet 2024, l’OPH d'[Localité 5] sollicite du juge des loyers commerciaux de :

— Constater que le renouvellement est intervenu à compter du 1er août 2020, aux clauses et conditions du bail échu, sauf à appliquer les dispositions d’ordre public de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014,

— Ordonner la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative,

— Fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 75 525 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er août 2020,

— Ordonner que le loyer de base fixé porte intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, de plein droit à sa date d’effet,

— Ordonner que les intérêts échus depuis plus d’un an produisent eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

Au terme de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 22 mai 2024, la société TOTALENERGIES MARKETING FRANCE sollicite du juge des loyers commerciaux de fixer à la somme de 60 420,00 €/HT/HC/an en principal le loyer du bail renouvelé au 1er août 2020, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux mémoires des parties pour un complet exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’y a pas lieu de constater de nouveau le renouvellement du bail au 1er août 2020, qui résulte déjà de la décision avant-dire droit du 11 avril 2023.

Sur le loyer

L’OPH d'[Localité 5] sollicite la fixation du loyer à la valeur locative, qu’il évalue à la somme de 75 525 euros. Se fondant sur le rapport d’expertise amiable et sur le rapport d’expertise judiciaire, il fait valoir que :

— le bail n’est pas soumis au plafonnement puisqu’ayant été conclu pour une durée de douze ans

— le terrain présente une rareté notable dans un milieu fortement urbanisé, tout particulièrement en première couronne parisienne

— les clauses et conditions du bail sont particulièrement favorables au preneur, s’agissant notamment de la destination large des lieux.

La société TOTALENERGIES MARKETING FRANCE sollicite la fixation du loyer à la valeur locative, qu’elle évalue à la somme de 60 420 euros hors taxes et hors charges par an. Elle fait valoir que l’expert judiciaire a omis de prendre en compte la présence mitoyenne d’un grand ensemble de logements sociaux, le classement en quartier prioritaire de la ville et l’environnement dégradé et peu attractif de la station-service. Elle ajoute que les trois références les plus récentes retenues par l’expert ne concernent pas une activité de station-service, mais respectivement des activités de centre de lavage, de concessionnaire automobile et d’achat-vente véhicules d’occasion, qui constituent des activités générant des marges sensiblement supérieures à celle d’une station-service.

En application de l’article L145-34 du code de commerce, les baux dont la durée est supérieure à neuf ans ne sont pas soumis au principe de plafonnement du loyer.

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

En l’espèce, il est constant que le loyer doit être fixé à la valeur locative, s’agissant d’un bail d’une durée supérieure à neuf ans.

L’expert judiciaire a conclu à une valeur locative de 68 000 euros au 1er août 2020.

Les arguments soulevés par les parties ne contredisent pas valablement les conclusions de l’expert dans la mesure où :

— l’expert a tenu compte de la situation géographique du terrain au sein d’un quartier d’habitation densément peuplé, sur un axe à forte circulation automobile

— l’expert a également tenu compte de la destination large des locaux

— il n’est pas démontré que l’environnement urbain immédiat (présence de grands ensembles) ait un impact sur la commercialité d’une station-service, étant observé que l’expert conclut au contraire que la présence d’immeubles collectifs à proximité est un facteur de valorisation

— contrairement à ce qu’indique la société TOTALENERGIES MARKETING FRANCE, certaines des références les plus récentes concernent des stations-services (bail du 1er juillet 2019 à [Localité 6]).

Par conséquent, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 68 000 euros par an hors taxes et hors charges au 1er août 2020.

Sur les autres demandes

Les intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer, correspondant à l’écart entre le montant du loyer fixé par le présent jugement et le montant du loyer provisionnel acquitté par la société TOTALENERGIES MARKETING FRANCE seront dus par cette dernière à compter du 6 décembre 2022, date de l’assignation délivrée par le bailleur pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 6 décembre 2022 produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux,

— Fixe à la somme de 68 000 euros par an, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2020 portant sur le local situé [Adresse 3],

— Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers dû par la société TOTALENERGIES MARKETING FRANCE à compter du 6 décembre 2022 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date,

— Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 6 décembre 2022 produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil,

— Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus le coût de l’expertise judiciaire.

Fait au Palais de Justice, le 03 décembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame CORON