TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/08092

N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3RA

Minute : 24/

S.C.I. MENDES 2

Représentant : Me [I], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0462

C/

Madame [N] [Z]

Monsieur [O] [D]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. MENDES 2, représentée par CDC HABITAT, société d’économie Mixte, agissant par ses représentants légaux

siège social, [Adresse 2]

[Localité 4]/FRANCE

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [N] [Z]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [D]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2022, la SCI MENDES 2 a donné à bail à Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] un logement situé [Adresse 9] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 1013,61 euros, augmenté des provisions sur charges.

Selon avenant au contrat, la SCI MENDES 2 a loué à Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] un emplacement de stationnement situé [Adresse 9] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, la SCI MENDES 2 a fait signifier à Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4082,03 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 22 novembre reçue le 27 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, la SCI MENDES 2 a fait assigner Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux soit régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] au paiement de :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 6685,94 euros outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir,1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ,les dépens,ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 29 août 2024.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SCI MENDES 2, représentée, abandonne la demande d’expulsion, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8204,94 euros arrêtée au 1er octobre 2024.

la SCI MENDES 2 soutient que Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 24 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle explique que les locataires ont quitté le logement en avril 2024.

Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D], régulièrement assignés, par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

Par note en délibéré, reçue le 5 novembre 2024, la SCI MENDES 2 communique un décompte actualisé au 5 novembre 2024, après départ du logement avec déduction du dépôt de garantie.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 29 août 2024 en vue d’une audience prévue le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part , la SCI MENDES 2 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 août 2024.

En conséquence, les demandes de la SCI MENDES 2 aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 24 novembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 24 janvier à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 octobre 2022 à compter du 25 janvier 2024.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 janvier 2024, Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux, qui est intervenue le 5 avril 2024, date de l’état des lieux de sortie.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 24 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 et ay 5 novembre 2024, que la SCI MENDES 2 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 156,39 euros et 235,71 euros, ainsi que 250,24 euros, au titre des réparations locatives, soit la somme de 542,34 euros.

Le dépôt de garantie a été déduit conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] à payer à la SCI MENDES 2 la somme de 7241,33 euros, au titre des sommes dues au 5 novembre 2024.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI MENDES 2 les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] à payer à la SCI MENDES 2 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SCI MENDES 2 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 octobre 2022 entre la SCI MENDES 2 d’une part, et Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 6], sont réunies à la date du 25 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] à compter du 25 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, le 5 avril 2024, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] à payer à la SCI MENDES 2 la somme de 7241,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 novembre 2024 , dépôt de garantie déduit,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] à payer à la SCI MENDES 2 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [Z] et Monsieur [O] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SCI MENDES 2 de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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