TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 03 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 23/04154 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-POYL

NAC : 72A

Jugement Rendu le 03 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], dont le siège social est situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL CLD IMMOBILIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY, sous le numéro 328 899 901, dont le siège social est [Adresse 1],

Représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Maître [W] [G] [Z], pris en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL IMRANSA IMMOBILIER, suivant ordonnance du Tribunal de Commerce d’EVRY du 27 juin 2023, Société à responsabilité limitée, au capital de 7680,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 444 269 104, dont le siège social est situé [Adresse 6]

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 septembre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 03 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL IMRANSA IMMOBILIER est propriétaire des lots numéros 20 et 27 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 11].

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 mai 2022, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CLD IMMOBILIER, a fait assigner la SARL IMRANSA IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY à l’effet de :

Condamner la SARL IMRANSA IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 18 848,31 euros au titre des charges de copropriété impayées au 3 mai 2022, appels du 2ème trimestre 2022 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date de signification,

Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil,

Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 90 de la Loi du 13 juillet 2006 n°2006-872,

Condamner la SARL IMRANSA IMMOBILIER à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 1 180,86 euros en règlement des frais de recouvrement

Condamner la SARL IMRANSA IMMOBILIER à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la SARL IMRANSA IMMOBILIER à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner la SARL IMRANSA IMMOBILIER aux entiers dépens.

Par message RPVA reçu le 17 octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] indique que le commissaire de justice s’est déplacé au domicile de Mr [J] [N], gérant de la SARL IMRANSA IMMOBILIER, le 10 octobre 2022, pour lui signifier l’acte de dénonciation des conclusions et des pièces.

Il a été établi que Mr [N] est décédé le 30 juin 2022 à [Localité 10] (acte de décès n°208) et, de ce fait, par ordonnance du 20 octobre 2022, le juge de la mise en état a procédé à la radiation de cette procédure enrôlée sous le numéro RG 22/02952 , le rétablissement au rôle étant subordonné à la désignation d’un mandataire ad hoc pour représenter la société défenderesse.

Par ordonnance du tribunal de commerce d’EVRY, du 27 juin 2023, Maître [W] [G] [Z] a été désigné mandataire ad hoc de la SARL IMRANSA IMMOBILIER et, par ordonnance du tribunal judiciaire d’EVRYen date du 6 juillet 2023, la procédure a été rétablie sous le numéro RG23/04154.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CLD IMMOBILIER, a fait assigner en intervention Maître [W] [G] [Z], en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL IMRANSA IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY à l’effet d’ordonner la jonction entre cette procédure enrôlée sous le numéro RG 23/05222 et celle pendante sous le numéro RG 23/04154 , dire et juger que le Syndicat des copropriétaires a régulièrement attrait à la cause la société IMRANSA IMMOBILIER représentée par Maître [W] [G] [Z], ès qualité de mandataire ad hoc, et condamner cette dernière à lui payer 18 848,31 euros au titre des charges de copropriété impayées au 3 mai 2022, appels du 2ème trimestre 2022 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date de signification, 1 180,86 euros en règlement des frais de recouvrement, 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

A l’audience du 8 février 2024, les deux procédures RG 23/05222 et RG 23/04154 ont été jointes sous le seul n° RG 23/04154.

En l’état de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 3 septembre 2024 et régulièrement signifiées à Maître [W] [G] [Z], ès-qualité de mandataire ad hoc de la SARL IMRANSA IMMOBILIER, le 16 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CLD IMMOBILIER, sollicite le tribunal judiciaire d’EVRY à l’effet de :

Vu l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées aux débats,

Condamner la SARL IMRANSA IMMOBILIER représentée par Maître [W] [Z] ès qualité de mandataire ad hoc à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme de 20 570,68 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01/07/2024, appels du 3ème trimestre 2024 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date de signification,

Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil,

Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 90 de la Loi du 13 juillet 2006 n°2006-872,

Condamner la SARL IMRANSA IMMOBILIER représentée par Maître [W] [Z] ès qualité de mandataire ad hoc à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme de 1 620,00 euros en règlement des frais de recouvrement

Condamner la SARL IMRANSA IMMOBILIER représentée par Maître [W] [Z] ès qualité de mandataire ad hoc à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la SARL IMRANSA IMMOBILIER représentée par Maître [W] [Z] ès qualité de mandataire ad hoc à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner la SARL IMRANSA IMMOBILIER représentée par Maître [W] [Z] ès qualité de mandataire ad hoc aux entiers dépens.

La SARL IMRANSA IMMOBILIER, représentée par Maître [W] [G] [Z] ès qualité de mandataire ad hoc, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 février 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— les justificatifs de la qualité de copropriétaire de la SARL IMRANSA IMMOBILIER qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 20 et 27 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 décembre 2017, 20 décembre 2018, 11 décembre 2019, 2 mars 2021, 15 décembre 2021, 6 mars 2023 et 8 avril 2024,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un décompte des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er juillet 2024 sur la période du 28 novembre 2016 au 1er juillet 2024, provisions charges courantes 01/07/2024 et 3/4 fonds travaux ALUR inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 20 570,68 euros.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’a pas été justifié du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 et pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, aucun procès-verbal d’assemblée générale en faisant état n’ayant été produit.

Il en résulte que le montant de 145,77 euros représentant le total des sommes de 28,84 euros et 30,41euros mentionnées dans le décompte versé aux débats au titre des fonds travaux ALUR pour les quatre trimestres 2017 et le 3ème trimestre 2024 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée,

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] peut prétendre au titre des charges et fonds travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2024, sur la période du 28 novembre 2016 au 1er juillet 2024, appel 3ème trimestre civil 2024 et 3/4 fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 20 424,91 euros (= 20 570,68 €-28,84 €-28,84 €-28,84 €-28,84 €-30,41 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024, date de la signication des conclusions du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à Maître [W] [G] [Z] en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL IMRANSA IMMOBILIER.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, la SARL IMRANSA IMMOBILIER a déjà été condamnée par jugement en date du 30 novembre 2017 du tribunal judiciaire d’EVRY pour non paiement de ses charges de copropriété ce qui a débouché ensuite sur une procédure d’exécution.

Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement de la défenderesse au titre des appels de charges qui lui ont été adressés postérieurement à ce jugement.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par la défenderesse, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Cependant, il sera tenu compte de la nomination tardive de Maître [W] [G] [Z] en tant qu’administrateur ad hoc de la SARL IMRANSA IMMOBILIER, suivant jugement du tribunal de commerce d’EVRY en date du 17 juin 2023, pour modérer les dommages et intérêts dus.

La SARL IMRANSA IMMOBILIER, représentée par Maître [W] [G] [Z] ès-qualité de mandataire ad hoc sera condamnée au paiement de la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] réclame une somme de 1 620,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “Gestion Annuelle Dossier [E].”, “Actualisation Dossier Avocat” et “Clôture dossier avocat” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Seuls apparaissent fondés les frais d’hyptothèque légale et de main levée, d’honoraires pré état daté, et d’établissement d’état daté pour la somme totale de 880, 86 euros.

La défenderesse sera sonc condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 880, 86 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa dette.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL IMRANSA IMMOBILIER, représentée par Maître [W] [G] [Z] ès qualité de mandataire ad’hoc, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE la SARL IMRANSA IMMOBILIER, représentée par Maître [W] [G] [Z] ès qualité de mandataire ad ‘hoc, à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 20 424,91 au titre des charges et fonds travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2024, sur la période du 28 novembre 2016 au 1er juillet 2024, provisions charges courantes 01/07/2024 et 3/4 fonds de travaux ALUR 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024, date de la signication des conclusions du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à Maître [W] [G] [Z] en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL IMRANSA IMMOBILIER, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE la SARL IMRANSA IMMOBILIER, représentée par Maître [W] [G] [Z] ès qualité de mandataire ad’hoc, à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SARL IMRANSA IMMOBILIER, représentée par Maître [W] [G] [Z] ès qualité de mandataire ad’hoc, à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 880,86 euros au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE la SARL IMRANSA IMMOBILIER, représentée par Maître [W] [G] [Z] ès qualité de mandataire ad’hoc, à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SARL IMRANSA IMMOBILIER, représentée par Maître [W] [G] [Z] ès qualité de mandataire ad’hoc aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,