TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05700 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQSN

Minute : 24/01168

Monsieur [S] [Z] [X]

Représentant : M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B434

C/

Monsieur [K] [V]

Madame [W] [P] épouse [V]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [S] [Z] [X],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 9] BURKINA

représenté par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [V],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [P] épouse [V],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 mai 2017, Monsieur [S] [X] a donné à bail à Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V] un appartement à usage d’habitation et deux emplacements de stationnements situé [Adresse 4] (Bâtiment A, 2ème étage n°204, parkings n°37 et n°71), moyennant un loyer mensuel actuel de 1230,63 euros, outre des provisions sur charges de 312 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, Monsieur [S] [X] a fait délivrer à Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4402,94 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, Monsieur [S] [X] a fait assigner Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o déclarer acquise la clause de résiliation de plein droit incluse au contrat,

o ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V] et de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix du bailleur aux frais, risques et périls des locataires,

o assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,

o condamner solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V] à lui payer :

«  6154,69 euros au titre des loyers et charges impayés au 04 juin 2024,

«  les loyers et accessoires impayés et échus ou à échoir jusqu’à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, puis à compter de cette date, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant outre les charges et les taxes, jusqu’à libération effective des locaux, soit la somme de 1541,63 euros par mois,

o condamner in solidum Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V] au paiement d’une somme de 1500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer,

o supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux compte tenu de l’importance des sommes dues et de la mauvaise volonté évidente des locataires et conformément aux dispositions de l’article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 21 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024, lors de laquelle Monsieur [S] [X], représenté, a déposé des conclusions qu’il a notifié aux défendeurs, aux termes desquelles il renonce à ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion et maintient uniquement sa demande en paiement actualisée au 20 août 2024 d’un montant de 8141,82 euros au titre des arriérés locatifs, des indemnités d’occupation et des réparations locatives et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il explique que les locataires ont quitté les lieux le 02 juillet 2024, date à laquelle les occupants ont restitué les clés. Il ajoute qu’un état des lieux de sortie a été réalisé en présence de Madame [W] [V] et qu’il justifie une créance au titre de la remise en état des lieux selon devis joint.

Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V], régulièrement cités à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne sont pas présents et ne s’ont pas représentés. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

* Sur le principe de la créance au titre des loyers et charges :

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 mai 2017, du commandement de payer délivré le 12 avril 2024, et du décompte de la créance actualisé au 14 août 2024 que Monsieur [S] [X] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation impayés.

Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V], absents à l’audience, ne contestent par définition pas le principe ni le montant de la dette.

Il convient toutefois de déduire du décompte la somme de 1100,15 euros (au titre des frais de gestion, des recommandés, des frais de commandements de payer et d’état des lieux de sortie) qui ne constituent pas un loyer ou une charge.

* Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 juin 2024, Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V] à son paiement à compter du 13 juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, soit le 02 juillet 2024, date de l’état des lieux de sortie et de remise des clés.

* Sur le montant des sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les loyers, charges et indemnités d’occupation ont été appelés jusqu’au mois de juin 2024 et que le dépôt de garantie de 1080 euros a été déduit des sommes dues.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V] à payer à Monsieur [S] [X] la somme de 4086,96 euros [(5074,69 euros + 112,42 euros) – 1100,15 euros], au titre des loyers, charges indemnité d’occupation et taxe d’ordures ménagères dues au 14 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Monsieur [S] [X] sera débouté du surplus de sa demande.

Sur les dégradations locatives

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Cet article prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit lesdites réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d’un logement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l’article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu’ils ont été établis contradictoirement.

En l’espèce, le bailleur réclame la somme de 2780,80 euros au titre des réparations locatives qu’il impute aux locataires. Au soutien de sa demande, il produit le devis de l’entreprise LMG en date du 18 juillet 2024 mentionnant des travaux (notamment, le retrait du lave-linge, la fourniture et la pose d’un cache prise courant, la fixation d’un radiateur désolidarisé, la dépose d’un meuble de salle de bain et la pose d’un meuble avec vasque et robinetterie, la dépose de deux anciennes façades de cuisine et la fourniture et la pose de deux façades identiques, des frais de mise à la benne) pour un montant de 2780,80 euros.

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1er juin 2017 et de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 02 juillet 2024, la détérioration d’éléments de la cuisine équipée (façades abîmées), la présence d’un lave-linge, l’absence dans une chambre d’un cache prise, une mauvaise fixation du radiateur dans une chambre et un meuble avec vasque détérioré dans la salle de bains.

Les pièces produites, qui précisent la description des ouvrages, correspondent aux travaux à réaliser pour réparer les dégradations locatives constatées. Toutefois, et compte-tenu de la durée d’occupation du logement, soit sept ans, il convient de faire application d’un coefficient de vétusté et de ramener le montant de la somme réclamée au titre des réparations locatives à la somme de 2300 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V] au paiement de la somme de 2300 euros au titre des réparations locatives. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V], partie perdante, seront condamnés aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 avril 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [X] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [K] [V] in solidum et Madame [W] [P] épouse [V] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V] à payer à Monsieur [S] [X] la somme de 4086,96 euros au titre des loyers, charges indemnité d’occupation et taxe d’ordures ménagères dues au 14 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V] à payer à Monsieur [S] [X] la somme de 2300 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DEBOUTE Monsieur [S] [X] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 12 avril 2024,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [V] et Madame [W] [P] épouse [V] à payer à Monsieur [S] [X] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LE JUGE