TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2024

GROSSE :

Le 13 février 2025

à M^e MICHEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01268 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4TR2

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [C]

né le 24 Mai 1960 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Déborah MICHEL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [F] [D]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

Madame [S] [R]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 15 juin 2018, M. [E] [C] a donné à bail à Mme. [F] [D] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 410 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 16 avril 2018, Mme. [S] [R] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [E] [C] a fait signifier à Mme. [F] [D] par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 1 034,66 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution le 03 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024 et 31 janvier 2024, M. [E] [C] a fait assigner respectivement Mme. [F] [D] ainsi que Mme. [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef,

— condamner à titre provisionnel solidairement Mme. [F] [D] et Mme. [S] [R] à lui payer les loyers et charges impayés au 5 décembre 2023, soit la somme de 1 616,28 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant du dernier loyer échu charges comprises,

— condamner solidairement Mme. [F] [D] et Mme. [S] [R] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, M. [E] [C] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 23 octobre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience initiale du 21 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises et a fait objet d’une réouverture des débats à l’audience du 5 décembre 2024 pour permettre au demandeur de produire un décompte détaillé de sa créance ainsi que faire ses observations sur l’absence de mention de l’adresse complète de la défenderesse et le PV de signification, et donc sur le respect du contradictoire. Mme. [F] [D] et Mme. [S] [R], cités respectivement par actes remis à étude et aux termes de l’article 659 du Code de procédure civile, n’ont pas comparu aux audiences.

A l’audience du 5 décembre 2024, M. [E] [C], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6 927,73 euros, selon décompte en date du 5 décembre 2024, terme de décembre inclus. Il fait valoir que depuis août 2022, Madame [D] a commencé à payer irrégulièrement son loyer, cessant tout paiement à partir d’août 2023. Il verse aux débats un décompte détaillé avec les versements de la CAF et de la locataire. Concernant la délivrance de l’assignation à Madame [F] [D] et le respect du contradictoire, il allègue que la locataire a été assigné selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile. Il explique que le Commissaire de Justice s’est donc rendu au domicile de la locataire, a sonné chez elle, mais personne ne lui a ouvert. Il a ainsi pris le soin de vérifier avec certitude le domicile de celle-ci, qui a été confirmé par son nom sur la boîte aux lettres, et par les voisins, tel que cela est mentionné sur le procès-verbal de remise de l’acte, ensuite un avis de passage lui a été délivré, l’invitant à récupérer l’acte à l’étude du Commissaire de Justice, qui se situe à 2 km du domicile de la locataire. Il soutient que le principe du contradictoire ait été respecté par le locataire. Et suivant les conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de Madame [D], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira à Monsieur le Président le désigner,

— Condamner solidairement Madame [D] et Madame [R] à payer 6 927,73 euros, comptes arrêtés au 5 décembre 2024, avec intérêts de retard,

— Condamner solidairement les défenderesses à payer 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et 230 € pour les dépens.

Mme. [F] [D] assigné à étude et Mme. [S] [R] assigné aux termes de l’article 659 du Code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [E] [C] justifie de la propriété du bien objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 15 juin 2018 contient une clause résolutoire (article 11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2023, pour la somme en principal de 1 034,66 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 décembre 2023.

Mme. [F] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme. [F] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme. [F] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 507,23 euros actuellement, et de condamner Mme. [F] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme. [F] [D] reste devoir la somme de 6 927,73 euros, à la date du 5 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus.

Pour la somme au principal, Mme. [F] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme. [F] [D] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6 927,73 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 034,66 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Mme. [S] [R] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure pour une durée indéterminée.

Le commandement de payer délivré au locataire le 23 octobre 2023 lui a été signifié le 03 novembre 2023.

En conséquence, Mme. [S] [R] sera condamnée solidairement avec Mme. [F] [D] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme. [F] [D] et Mme. [S] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [C] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défenderesses seront condamnées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2018 entre M. [E] [C] et Mme. [F] [D] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme. [F] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme. [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [E] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme. [F] [D] et Mme. [S] [R] à verser à M. [E] [C], à titre provisionnel, la somme de 6 927,73 euros décompte arrêté au 5 décembre 2024 incluant la mensualité de décembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 034,66 euros à compter du 23 octobre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme. [F] [D] et Mme. [S] [R] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 507,23 euros à ce jour, à compter du 6 décembre 2024et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Mme. [F] [D] et Mme. [S] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Mme. [F] [D] et Mme. [S] [R] à verser à M. [E] [C] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président