Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par M^e Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [T]

72 boulevard de l’Europe

N°10 – étage 1

44220 COUERON

Comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Avril 2025

date des débats : 24 Avril 2025

délibéré au : 19 Juin 2025

RG N° N° RG 24/03732 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NN64

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à M^e Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [N] [T] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 28 juillet 2015, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à Monsieur [N] [T], un local à usage d’habitation numéro 10 au premier étage sis 72 boulevard de l’Europe à Couëron (44220), moyennant un loyer mensuel révisable de 422.76 euros, outre une provision sur charges de 65.89 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par décision du 12 mai 2022, le tribunal judicaire de Nantes a suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé le locataire à apurer une dette locative de 634.87 euros en 13 mensualités.

Des loyers restant impayés, par acte du 8 juillet 2024, la SA CDC Habitat Social venant aux droits de la SAMO a délivré à Monsieur [N] [T] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, la SA CDC Habitat Social a assigné Monsieur [N] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

A titre principal, constater à compter du 8 août 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 8 septembre 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [N] [T] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner Monsieur [N] [T] à lui payer :

— la somme de 3 314.35 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 8 août 2024 ou du 8 septembre 2024 ou du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;

Assortir tous délais éventuels d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et juger que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable, Le bail sera considéré comme résilié de droit depuis le 8 septembre 2024,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai du défendeur et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Monsieur [N] [T] sera condamné à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

Condamner le locataire au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement ;

Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Par décision du 24 octobre 2024, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement de Monsieur [N] [T] et l’a orienté vers un réaménagement des dettes.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en actualisant sa créance à la somme de 7 065.13 euros arrêtée au 16 avril 2025, selon décompte versé. Elle a précisé que le plan de surendettement ne comprend pas l’intégralité de la dette locative.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [N] [T] a comparu et a reconnu le montant de la dette. Il a actualisé sa situation financière et personnelle déclarant percevoir mensuellement près de 1 100 euros au titre des indemnités journalières durant son arrêt maladie. Par ailleurs, il a affirmé vouloir contracter une nouvelle assurance, laquelle est suspendue depuis 3 mois pour rejet de paiement. Enfin, il a précisé qu’une mesure de protection devrait être ordonnée à partir du 22 mai 2025 et qu’il bénéficie d’un accompagnement par l’Agence Départementale d’Information sur le Logement.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 1er juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [N] [T] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 7 065.13 euros au 16 avril 2025. Il convient de déduire de cette somme celle de 315.24 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant 6 749.89 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [N] [T] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024 sur la somme de 2 086.04 euros, à compter du 12 novembre 2024 sur la somme de 3 314.35 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice en date du 8 juillet 2024. Or, Monsieur [N] [T] n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois.

De plus, lors de l’audience il confirme que son assurance est suspendue depuis plusieurs mois pour rejet de paiement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies le 9 août 2024.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a rendu 24 octobre 2024 au profit de l’intéressé une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement. Il n’est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction.

Il résulte cependant du décompte du bailleur arrêté au 16 avril 2025 que Monsieur [N] [T] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges, la dernière échéance réglée datant du mois d’avril 2024.

Dès lors, les conditions des articles précités n’étant pas remplies, aucun délai de paiement visant à la suspension de la clause résolutoire ne sera accordé.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 9 août 2024, Monsieur [N] [T] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 9 août 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [N] [T] à son paiement.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [N] [T], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse, les frais que cette dernière a dû exposer pour agir en justice et non compris dans les dépens. En conséquence, Monsieur [N] [T] sera condamné au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 28 juillet 2015 entre la société anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) et Monsieur [N] [T] portant sur un local à usage d’habitation numéro 10 au premier étage sis 72 boulevard de l’Europe à Couëron (44220) et ses accessoires, sont réunies à la date du 9 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] à son paiement à compter de l’échéance d’avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] à payer à la SA CDC Habitat social la somme de 6 749.89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 16 avril 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024 sur la somme de 2 086.04 euros, à compter du 12 novembre 2024 sur la somme de 3 314.35 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations et notamment le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] à verser à la SA CDC Habitat social une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

A. PARES S. ZARIFFA