AUDIENCE DU 06 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 24/00647 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DNGX

MINUTE : 25/00241

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ a rendu le jugement suivant :

ENTRE

S.C.I. LOCASTEL, immatriculéeau RCS de Carcassonne sous le N° 884 781 980, dont le siège social est sis 25 avenue Oscar Rouge – 11300 LIMOUX

représentée par l’AARPI LACOMBE-LAREDJ, avocats au barreau de CARCASSONNE

ET

S.E.L.A.R.L. INITIALES NOTAIRES, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le N° 790 835 573, dont le siège social est sis 35 avenue du Président Kennedy – 31340 VILLEMUR-SUR-TARN

défaillant

S.C.I. SALVANA, immatriculée au RCS de CARCASSONNE sous le numéro 510 453 004, dont le siège social est sis 295 rue Paul Sabatier – 11400 CASTELNAUDARY

représentée par M^e Alexandra VITRAC, avocat au barreau de CARCASSONNE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 06 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 04 Septembre 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente qui a signé avec la greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 décembre 2020, la SCI Locastel a acquis auprès de la SCI Salvana trois locaux à usage commercial, situés à Castelnaudary, 5 rue Paul Sabatier, cadastrés section AW n° 252, 253 et 254, au prix de 350.000 €, sous la condition suspensive que la SCI Salvana procède, dans un délai de six mois, aux travaux nécessaires pour permettre le raccordement de chacun des lots en eau, électricité, téléphone/ fibre par un branchement individuel aux réseaux.

Afin de garantir la réalisation de ces travaux par le vendeur, les parties ont convenu de la constitution d’un séquestre à hauteur de 113.149,09 € entre les mains de Maître [S], notaire à Villemur sur Tarn, cette somme devant être débloquée au profit de la SCI Salvana à compter de la réception des travaux par la SCI Locastel, ou au profit de cette dernière, dans le cas contraire, afin qu’elle puisse faire réaliser les travaux.

Se plaignant que lesdits travaux ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles, la SCI Locastel a, par actes des 2 et 3 avril 2024, respectivement assigné la SCI Salvana et la société Initiales notaires devant le tribunal judiciaire de Carcassonne aux fins d’obtenir le déblocage du séquestre à son profit.

La procédure a été clôturée le 6 mai 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 4 septembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, la SCI Locastel sollicite, au visa des articles 1103, 1231-1 et 1956 du code civil, de :

Condamner la SCI Salvana à payer à la société Locastel la somme de 113.149,09 € à titre de dommages et intérêts, somme séquestrée entre les mains de la société Initiales notaires,Ordonner le déblocage par la société Initiales notaires de la somme séquestrée d’un montant de 113.149,09 € au profit de la société Locastel,Débouter la SCI Salvana de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,Condamner la SCI Salvana à payer à la société Locastel la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Lacombe.

La SCI Locastel conteste l’installation des paninter Enedis qui ont été placés en limite de propriété, et non en façade comme le prévoyait l’acte authentique de vente, considérant que cette implantation gêne la circulation. Elle estime pour l’essentiel que le vendeur ne peut se prévaloir d’une implantation qui aurait été décidée par Enedis alors que le devis de réalisation des travaux est antérieur à la signature de l’acte, que le vendeur savait donc pertinemment que les travaux ne pourraient pas être réalisés conformément aux stipulations contractuelles et qu’il lui appartenait dès lors de faire procéder à un devis rectificatif. La SCI Locastel soutient par ailleurs que la SCI Salvana ne peut pas invoquer la norme NF C14-100 pour justifier de l’implantation des paninter, considérant que cette norme s’applique aux seuls branchements souterrains et aux branchements producteurs venant de l’extérieur des bâtiments, que Enedis n’a d’ailleurs fait aucune difficulté pour faire droit à sa demande tendant à replacer les paninter en façades des bâtiments. Sur la base d’un devis établi par EPR Bâtiment le 10 octobre 2020 et du coût des travaux de réalisation des tranchées, la SCI Locastel évalue le coût des travaux de déplacement de 5 paninter à la somme de 44.803 € TTC. Enfin, en réplique au moyen soulevé par la défenderesse soutenant que les travaux ont été arrêtés à la demande de la SCI Locastel, cette dernière fait valoir qu’elle ne s’est jamais opposée à la reprise des travaux, dès lors qu’elle avait été condamnée, par ordonnance de référé du 3 juin 2021, sous astreinte, à laisser pénétrer toute entreprise mandatée par la SCI Salvana pour procéder aux travaux de raccordement et de branchement au réseau électrique.

La SCI Locastel reproche également à la SCI Salvana de ne pas avoir fait raccorder ses trois lots à la fibre contrairement à ce que prévoyait l’acte authentique de vente. Elle évalue le coût de ces travaux à la somme de 21 600 € TTC. Elle demande donc la libération de la somme séquestrée entre les mains du notaire afin de l’indemniser non seulement du coût des travaux de raccordement à la fibre et de déplacement des paninter mais également de son préjudice de jouissance, soutenant ne pas parvenir à louer deux de ses locaux au motif qu’ils ne sont pas raccordés à la fibre.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 16 septembre 2024, la SCI Salvana demande, sur le fondement des articles 1690, 1103, 1231, 1601 et suivants du code civil de :

débouter la SCI Locastel de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,ordonner la déconsignation du séquestre ouvert en l’étude de SELARL Initiales notaires venant aux droits de Me [S], notaire à Villemur sur Tarn entre les mains de la SCI Salvana, condamner la SCI Locastel a payer à la SCI Salvana la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,« dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir / écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, »condamner la SCI Locastel aux dépens.

La SCI Salvana indique avoir réglé une somme totale de 145 022,19 € au titre des travaux de raccordement et considère avoir respecté ses obligations contractuelles. Selon elle, l’implantation des paninter en limite de propriété, et non en façade, lui a été imposée par Enedis. Elle explique par ailleurs que les raccordements doivent être conformes à la norme NF C 14-100. Elle soutient que la pose des paninter en limite de propriété n’empêchait pas l’installation de coffrets en façade comportant des dispositifs de coupure individuels, lesquels n’ont pas pu être installés compte tenu de l’opposition de la SCI Locastel, laquelle a volontairement interrompu les travaux. La SCI Salvana s’oppose aux demandes de la SCI Locastel, considérant que le déplacement des paninter aurait pour effet de créer une servitude de passage sur les lots dont elle est propriétaire et que la SCI Locastel ne peut solliciter que l’indemnisation de son préjudice résultant de la mauvaise implantation des paninter, qu’en tout état de cause, elle n’est pas fondée à revendiquer la libération de l’intégralité du séquestre conventionnel dès lors qu’il était destiné à garantir la réalisation de tous les travaux à sa charge.

Bien que régulièrement assignée, la SELARL Initiales notaires n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif des moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’exécution des travaux de raccordement à la charge de la SCI Salvana

Il résulte des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés qui tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Aux termes de l’acte de vente du 30 décembre 2020, la SCI Salvana s’est engagée, dans un délai de six mois, à « réaliser tous les travaux nécessaires afin d’obtenir un compteur individuel (électricité et eau).

Pour ce faire, [elle] s’engage à réaliser les travaux quant aux canalisations nécessaires pour desservir ledit bien et [elle] s’engage à la pose du compteur d’eau et d’électricité devant le local vendu aux termes des présentes. Les travaux seront effectués suite aux présentes (…) ».

Il est également mentionné dans l’acte que le vendeur s’engage à réaliser tous les travaux nécessaires afin que chaque lot soit desservi en eau, électricité et téléphone/ fibre par un branchement individuel aux réseaux, et s’agissant plus précisément de la fibre, le vendeur « s’assure de la mise en œuvre des gaines nécessaires au passage de la fibre depuis la chambre de tirage jusqu’à chaque local ».

En ce qui concerne l’accès aux compteurs, dispositifs de coupure et barrette de raccordement téléphone/ fibre, les parties ont convenu, aux termes de l’acte de vente, que le vendeur doit « s’assurer de la mise en œuvre de tous ces dispositifs au niveau de chacun des lots individuels ou à défaut de créer des servitudes nécessaires permettant un accès libre à l’ensemble de ces dispositifs. Concernant les paninter Enedis, ceux-ci seront situés au niveau des façades des locaux concernés ».

Les pièces en procédure établissent que les lots vendus ne sont pas équipés de la fibre, ce qui n’est pas contesté au demeurant par le vendeur, sans qu’il ne s’explique sur ce point.

S’agissant des paninter, si la SCI Salvana a effectivement procédé aux travaux permettant de raccorder les lots vendus au réseau d’électricité, il n’est pas contesté qu’ils ont été installés en limite de propriété et non en façade des bâtiments comme les parties l’avaient convenu, ce qui ressort des procès-verbaux de constat d’huissier. Il est également démontré que leur implantation empêche la circulation en particulier des camions de livraison.

Bien que la SCI Salvana soutienne que cette implantation lui a été imposée par Enedis, et qu’elle a été rendue obligatoire pour respecter la norme NF C14-100, la défenderesse se contente de procéder par affirmation et ne verse aucun élément probant en ce sens.

Au contraire, il est démontré par la production d’un devis en date du 4 août 2023 établi par Enedis relatif au déplacement de ces paninter, que leur installation en façade est parfaitement réalisable.

Dès lors, il appartenait à la SCI Salvana de s’assurer auprès d’Enedis que les travaux qu’elle s’est engagée à réaliser aux termes de l’acte de vente sont bien conformes au devis établi antérieurement, et à défaut de faire procéder à un nouveau devis conforme à son engagement contractuel.

Le moyen tiré de l’arrêt des travaux à la demande de la SCI Locastel ne saurait davantage prospérer dès lors que la SCI Salvana ne démontre pas que les travaux n’auraient pas repris à la suite de la condamnation, sous astreinte, de la SCI Locastel à laisser pénétrer sur sa propriété toute entreprise mandatée par la SCI Salvana pour terminer les travaux de raccordement.

Enfin, bien que la SCI Salvana soutienne, sans le démontrer, que le déplacement des paninter serait de nature à créer des servitudes de passage sur le fonds lui appartenant, il convient de relever qu’en tout état de cause, elle s’est engagée, dans l’acte de vente (page 10) à garantir le libre accès aux compteurs individuels, même en créant les servitudes nécessaires.

Compte tenu de ce qui précède, il est établi que la SCI Salvana n’a pas procédé aux travaux de raccordement tels que les parties en avaient convenu aux termes de l’acte authentique de vente du 30 décembre 2020.

La SCI Locastel est donc bien fondée à solliciter la libération, à son profit de la somme séquestrée entre les mains du notaire mais à hauteur des seules sommes correspondant au coût des travaux de déplacement des paninter et de raccordement à la fibre, les parties ayant expressément convenu que passé le délai de six mois accordés au vendeur, « l’acquéreur sera en droit d’exiger le déblocage des fonds séquestrés à son bénéfice afin qu’il puisse faire réaliser les travaux nécessaires. »

Outre le fait que la SCI Locastel ne justifie pas se trouver dans l’impossibilité de louer deux des trois locaux qu’elle a acquis, ni ne démontre subir le moindre préjudice de jouissance puisqu’elle n’occupe pas les locaux, il convient de rappeler que le séquestre conventionnel a pour seul objet de garantir la bonne exécution des travaux convenus entre les parties mais en aucun cas d’indemniser la SCI Locastel de prétendus préjudices.

Par conséquent, au vu des devis fournis, et en l’absence de toute contestation de la part de la société défenderesse ni sur la nature des travaux ni leur quantum, la libération du séquestre conventionnel sera autorisée au profit de la SCI Locastel à hauteur de 91.544,64 €.

Sur les autres demandes

La SCI Salvana qui succombe sera condamnée aux dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI Locastel une somme que l’équité commande de fixer à 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Autorise la libération par le séquestre, Maître [V] [S], notaire associé de la SELARL Initiales notaires, au profit de la SCI Locastel de la somme de 91.544,64 €,

Déboute la SCI Locastel du surplus de ses demandes,

Rejette l’ensemble des demandes de la SCI Salvana,

Condamne la SCI Salvana à payer à la SCI Locastel la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Salvana aux dépens,

Dit que ces dépens pourront être recouvrés par l’avocat postulant dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé le SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Copie l’AARPI LACOMBE-LAREDJ, M^e Alexandra VITRAC