TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/08410 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5DK

Minute :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4]

Représentant : M^e Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

Monsieur [J] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e SEVIN

Copie délivrée à :

M. [K]

Le 10 décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 Décembre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Adrien NICOLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4] – GRAND PARIS EST, EPIC, ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats en date des 22 mars et 26 avril 2018, l’établissement public Office public de l’Habitat de [Localité 4] – Grand Paris Est a donné à bail à M. [J] [K] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 4] (escalier 6, étage 2, logement 7, emplacement 343) , pour des loyers mensuels de 297,45 et 8,84 euros, outre une provision mensuelle sur charges et des dépôts de garantie.

Des loyers étant demeurés impayés, le 24 janvier 2024, l’établissement public Office public de l’Habitat de [Localité 4] – Grand Paris Est a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 316,67 euros visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner M. [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 27 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette date, l’établissement public Office public de l’Habitat de [Localité 4] – Grand Paris Est, représenté, se réfère à son assignation. Il demande :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et le prononcé de la résiliation du contrat de location de l’emplacement de stationnement ;

— l’expulsion de M. [J] [K] sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— et la condamnation de M. [J] [K] :

— au paiement de la somme actualisée de 3 427,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation,,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement d’une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens.

Il expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que 1728, 1741 et 1217 et suivants du code civil, que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Cité à l’étude du commissaire de justice, M. [J] [K] ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’établissement public Office public de l’Habitat de [Localité 4] – Grand Paris Est justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 22 mars 2018 contient une clause résolutoire en son article 4.4 qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024, pour la somme en principal de 2 316,67 euros, laissant un délai de de six semaines pour régler la somme due.

Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 mars 2024.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle. Le paiement des loyers d’un emplacement de stationnement est une obligation essentielle du contrat de bail.

Il ressort du décompte produit que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus pour la location de l’emplacement de stationnement.

Dès lors, le contrat de location de l’emplacement de stationnement sera judiciairement résilié à la date du présent jugement.

L’expulsion de M. [J] [K] sera en conséquence ordonnée.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [J] [K] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [J] [K] reste lui devoir, la somme de 3 427,35 euros, déduction faite des frais de poursuite (200,28€) à la date du 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

M. [J] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 3 427,35 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 316,67 euros, à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 et sur la somme de 533 euros (3 049,95€ – 2 316,67€ – 200,28€) à compter de l’assignation du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [J] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’établissement public Office public de l’Habitat de [Localité 4] – Grand Paris Est les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2018 entre l’établissement public Office public de l’Habitat de [Localité 4] – Grand Paris Est et M. [J] [K] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] (93250) (escalier 6, étage 2, logement 7) sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de location conclu le 26 avril 2018 entre l’établissement public Office public de l’Habitat de [Localité 4] – Grand Paris Est et M. [J] [K] concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (place 343) à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’établissement public Office public de l’Habitat de [Localité 4] – Grand Paris Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [J] [K] à payer à l’établissement public Office public de l’Habitat de [Localité 4] – Grand Paris Est la somme de 3 427,35 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2024, échéances du mois de septembre 2024 incluses), avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 sur la somme de 2 316,67 euros, à compter du 27 juin 2024 sur la somme de 533 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [J] [K] à verser à l’établissement public Office public de l’Habitat de [Localité 4] – Grand Paris Est une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des contrats du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE l’établissement public Office public de l’Habitat de [Localité 4] – Grand Paris Est de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 10 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE