TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/916

AFFAIRE : N° RG 25/00250 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3VQQ

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [T]

née le 03 Janvier 1997 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

Monsieur [E] [W]

né le 29 Octobre 1992 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 12 Septembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2023 avec prise d’effet au 01er mai 2023, Monsieur [G] [O] a consenti un bal d’habitation à Madame [Z] [T] et Monsieur [E] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 675,00 euros et d’une provision pour charges de 15,00 euros.

Le 26 avril 2023, un contrat de cautionnement de type VISALE a été signé entre Monsieur [G] [O] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir le bailleur d’éventuels impayés locatifs.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de subrogé dans les droits du bailleur a fait délivrer aux locataires, par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 1.380,00 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [Z] [T] et de Monsieur [E] [W] le 19 septembre 2024.

Par assignation en date des 26 et 28 mars 2025 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [T] et Monsieur [E] [W] et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4.830,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024 sur la somme de 1.380,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mars 2025. Un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 12 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, selon un décompte en date du 27 mai 2025, s’élève désormais à 6.900,00 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [Z] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [E] [W], comparant en personne, conteste le principe et le montant de la dette. Il sollicite l’abandon de la procédure d’expulsion, la régularisation du bail, la réalisation immédiate des travaux requis pour rendre le logement conforme et la réactivation ou le remplacement d’une garantie locative.

Il fait valoir au visa du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 que le bail signé entre les parties porte sur un logement meublé quand bien même le logement a été loué vide.

En outre, il fait valoir au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 que l’appartement loué est affecté de désordres et qu’il n’est pas conforme.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant tant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il est ainsi produit le contrat de cautionnement signé par voie électronique le 26 avril 2023 qui stipule expressément en son article 8.1 que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par les locataires, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Une quittance subrogative en date du 03 mai 2025 atteste du paiement par la caution des loyers pour la période comprise entre avril 2024 et mai 2025 pour un montant total indiqué de 7.590,00 euros et à hauteur duquel elle se trouve subrogée dans les droits du bailleur.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre des locataires Madame [Z] [T] et Monsieur [E] [W], de sorte que l’ensemble de ses demandes sera déclaré recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre Monsieur [G] [O] d’une part et Madame [Z] [T] et Monsieur [E] [W] d’autre part, contient une clause résolutoire en son article IX stipulant expressément qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat est résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 18 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.380,00 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 novembre 2024 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail ou à sa résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, privé de la jouissance de son bien par une occupation indue. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux

Madame [Z] [T] et Monsieur [E] [W] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter du 18 novembre 2024 à 0 heures et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 V de cette même loi prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En outre, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au locataire d’établir l’indécence alléguée du logement et il incombe au bailleur de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mai 2025, Madame [Z] [T] et Monsieur [E] [W] lui devaient la somme de 6.900,00 euros échéance de mai 2025 incluse.

Monsieur [E] [W] sollicite l’abandon de la procédure d’expulsion, la régularisation du contrat de bail et la réalisation de travaux au sein du logement. Il fait valoir au visa de l’article 1219 du code civil que la non-conformité du logement loué est de nature à justifier la suspension du paiement des loyers.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [E] [W] verse aux débats cinq photographies et fait état de moisissures dans la salle de bain, de l’impossibilité de faire usage du garage ainsi que de l’absence de porte conforme entre le garage et la chambre.

Pour autant, en l’absence de constatations technqiues par des professionnels qualifiés, Monsieur [E] [W] n’apporte pas la preuve de l’existence de désordres locatifs. Il n’est pas non plus démontré que les désordres dénoncés sont imputables au bailleur et ont rendu le bien indécent.

En outre, à l’audience, Monsieur [E] [W] ne s’oppose au paiement de sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif.

Madame [Z] [T], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

Par conséquent, Madame [Z] [T] et Monsieur [E] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de l’arriéré, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 6.900,00 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la demanderesse, arrêté au 27 mai 2025, échéance mai 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 18 juillet 2024 sur la somme de 1380 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Compte-tenu de la solution du litige, Monsieur [E] [W] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [T] et Monsieur [E] [W], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 avril 2023 avec prise d’effet 01er mai 2023 entre d’une part, Monsieur [G] [O] et d’autre part, Madame [Z] [T] et Monsieur [E] [W] concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] est résilié depuis le 18 novembre 2024 à minuit ;

ORDONNE à Madame [Z] [T] et Monsieur [E] [W] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement [Z] [T] et Monsieur [E] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 690,00 euros, et se substitue au loyer dès le 19 novembre 2024 à 0 heures jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera due à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [T] et Monsieur [E] [W] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 6.900,00 euros (six mille neuf cent euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025, mensualité de mai 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 sur la somme de 1380 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation;

DEBOUTE Monsieur [E] [W] de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [T] et Monsieur [E] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [T] et Monsieur [E] [W] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,