TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 23/02671 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YN7V

Minute : 24/00840

Madame [X] [K]

Représentant : Me [E], avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 342

C/

Monsieur [R] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BOHBOT Olivier

Copie délivrée à :

Mr [B] [R]

M le sous-Préfet de la SSD

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 21 MARS 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [X] [K], demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître BOHBOT Olivier, avocat au barreau du Val de Marne

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Page sur 5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05/05/2018, Mme [X] [K] a consenti à M. [R] [B] un bail portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], sur la commune de [Localité 11], moyennant paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme 650 € outre les provisions sur charges.

Un dépôt de garantie a été versé équivalant à un mois de loyer hors charges.

Par exploit de commissaire de justice du 10/10/2023, Mme [X] [K], a fait citer le locataire à comparaître devant le juge des contentieux de la protection, aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise et que la location a cessé de plein droit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, à défaut, prononcer la résiliation du bail entre les parties par application des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner le défendeur à lui payer :

. la somme de 2 203,60 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, la présente assignation ou la décision rendue,

. une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer mensuel et des charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur au paiement des dépens comprenant le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX et la Préfecture ainsi que de l’assignation.

Le service social départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis de bilan social et financier concernant le locataire.

A l’audience du 21/03/2024, Mme [X] [K], représentée par son avocat précise que le locataire n’a effectué aucun paiement depuis l’assignation et actualise, à titre indicatif, le montant de la créance à la somme de 8 649,20 €. Elle demande le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [R] [B], cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 16/05/2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été indiqué à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur de 29 juillet 2023 une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 9] par la voie électronique (EXPLOC) le 23/10/2023, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir signalé à la CCAPEX la situation d’impayé du locataire par courrier électronique (EXPLOC) le 30/05/2023, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

La demande de résiliation du bail pour impayé est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer la somme en principal de 2 413,80 € visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location en page 5, a été signifié le 23/05/2023 à M. [R] [B]. Il ressort de l’examen du compte locataire que cette somme inclut cependant, en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 des frais qui ne sont pas assimilables aux loyers ou charges et dont l’absence de paiement ne peut conduire à l’expulsion d’un locataire. Déduction faite de la somme totale de 70 €, le défendeur était en réalité redevable de la somme de 2 343,80 €. Pour autant et malgré paiement de la somme de 1 757,00 €, le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

Les conditions d’acquisition des clauses résolutoires ont été réunies le 24/07/2023 à minuit, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [R] [B] qui n’a pas comparu, n’a effectué aucun paiement le 03/07/2023. Il ne remplit pas les conditions pour prétendre solliciter un délai suspensif des effets de la clause résolutoire, ni même un simple échéancier pour l’apurement de la dette.

En conséquence, le bail portant sur le logement est résilié et depuis le 25/07/2023, M. [R] [B] occupe les lieux sans droit ni titre. Il devra les libérer et les laisser libres de tout occupant de son chef.

A défaut de libération volontaire, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion selon les modalités prévues par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier ou du commissaire de justice instrumentaire. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

Depuis la résiliation du bail, le défendeur qui se maintient dans les lieux est tenu du paiement, en lieu et place du loyer et des charges, d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera fixé au montant du loyer tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou l’exécution de son obligation.

L’actualisation de la créance n’a pu être débattue par le défendeur qui n’a pas comparu. Elle doit être écartée.

Au jour de l’assignation, Mme [X] [K] réclame la condamnation de M. [R] [B] à lui payer la somme de 2 203,60 €, terme du mois de juillet 2023 inclus et déduction ayant été faite, à juste titre, des frais de 70 € qui se trouvaient intégrés dans le montant mentionné au commandement de payer. Elle justifie de l’intégralité de sa créance par la production du compte locataire.

M. [R] [B] qui ne démontre aucun paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 2 203,60 € au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, terme du mois de juillet 2023 inclus, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, M. [R] [B] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débat public, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et mis à la disposition des parties par les soins du greffe de la juridiction,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 05/05/2018 ont été réunies le 24/07/2023 à minuit ;

Constate que M. [R] [B] ne remplit pas les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter des délais et que le bail est résilié depuis le 25/07/2023 ;

Ordonne à M. [R] [B] de quitter le logement sis [Adresse 4], sur la commune de [Localité 12] de le rendre libre de tout occupant de son chef ;

Dit qu’à défaut de libération volontaire, Mme [X] [K] pourra, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;

Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [R] [B] est redevable depuis la résiliation du bail, en lieu et place du loyer et des charges, au montant du loyer qui aurait été dû si le bail avait perduré, augmenté des charges dûment justifiées ;

Condamne M. [R] [B] à payer à Mme [X] [K] la somme de 2 203,60 euros (deux mille deux cents trois euros et soixante centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, arrêtés au terme du mois de juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne M. [R] [B] à payer à Mme [X] [K] l’indemnité d’occupation telle que fixée à compter du terme du mois août 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ou par expulsion ;

Rappelle, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-[Localité 9] sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-[Localité 9]

[Adresse 10]

[Localité 6] ;

Dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamne M. [R] [B] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur notification à la CCAPEX et à la Préfecture ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelle que l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit ;

Rappelle que la décision sera non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 16/05/2024,

Et ont signé,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE