MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 24/03289

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 9] METROPOLE HABITAT

ET :

[N] [O] [V]

Débats à l’audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :

à TMH

copie le :

à M. [V]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 9] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [Y], munie d’un pouvoir en date du 10 janvier 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [O] [V]

né le 18 Juillet 1997 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/03289

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mars 2016, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 9] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [N] [O] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 203,09 € hors charges.

Le 30 mai 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [V] [N] [O] par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [V] [N] [O] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [V] [N] [O] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [V] [N] [O] au paiement de la somme de 2177,44 € au titre des loyers impayés ;

— la condamnation de Monsieur [V] [N] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de la résiliation du bail ;

— la condamnation de Monsieur [V] [N] [O] au paiement de la somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [V] [N] [O] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 25 juin 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT – représenté par Madame [Y] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation, actualise la dette locative à la somme de 1306,32 € arrêtée au 10 janvier 2025 et rappelle le changement de dénomination sociale de l’OPH [Localité 9] HABITAT devenu [Localité 9] METROPOLE HABITAT suivant le KBIS produit. Elle ajoute que le locataire respecte l’accord verbal convenu avec lui, à savoir le règlement de la somme de 60,00 € en sus du loyer courant à l’exception de décembre qui n’apparaît toujours pas réglée.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024 signifié à étude, Monsieur [V] [N] [O] a comparu à l’audience et a déclaré être sans emploi et percevoir la somme de 650,00 € par mois de France Travail. Il a ajouté vivre seul et avoir un enfant à charge vivant à [Localité 8]. Il a demandé des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 juin 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 24 juin 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 25 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 24 mars 2016 aux termes duquel il est prévu à l’article 6.5 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2023 à Monsieur [V] [N] [O] et portant sur la somme de 791,34 € dont 694,31€ au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [V] [N] [O] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31 juillet 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 24 mars 2016, le commandement de payer délivré le 30 mai 2023 et le décompte de la créance arrêté au 10 janvier 2025 faisant apparaître une somme de 1306,32 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 228,77 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme de 7,62 € en janvier 2024 ainsi que des frais de dossier SLS de 20,00 € en janvier 2023 en janvier 2023 et 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 47,62 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [V] [N] [O] à verser à l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 1029,93 € (1306,32 € – 228,77 € – 47,62 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 10 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [N] [O] a justifié de sa situation sociale et financière à l’audience. Il sollicite des délais de paiement et propose de poursuivre l’accord mis en place avec le bailleur à hauteur de 60,00 € par mois.

Il ressort du décompte produit que Monsieur [V] [N] [O] a repris les paiements depuis juillet 2024. En outre, le bailleur a donné son accord à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [V] [N] [O] explique un retard de paiement de l’échéance de décembre 2024 du fait du règlement tardif de son allocation chômage.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur [V] [N] [O] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [V] [N] [O].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 31 juillet 2023 ;

Condamne Monsieur [V] [N] [O] à payer à l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 1029,93 € (MILLE VINGT NEUF EUROS ET QUATRE VINGT TREIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 janvier 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [V] [N] [O] à se libérer de sa dette de 1029,93 € en 17 mensualités de 60,00 € et le solde à la 18ème échéance ;

RG 24/03289

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [V] [N] [O] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 10], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [V] [N] [O] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [V] [N] [O] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne Monsieur [V] [N] [O] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection