TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 24/09036 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z76R

Minute : 24/01224

Madame [J] [L]

Représentant : Maître Guillaume LETAILLEUR de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocats au barreau d’ESSONNE, vestiaire :

C/

Monsieur . [I]

Madame [K] [N] EPOUSE [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL FRANCK & LETAILLEUR

Copie délivrée à :

Mr [I]

Mme [N] ep [I] [K]

Le

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Décembre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [J] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Guillaume LETAILLEUR de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocats au barreau d’ESSONNE, vestiaire :

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

comparant

Madame [K] [N] EPOUSE [I]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 7 avril 2021, Madame [J] [L] a donné à bail à Monsieur [I] et Madame [K] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] , pour un loyer mensuel de 836 euros outre une provision sur charges.

Suivant acte sous seing privé en date du même jour, Madame [J] [L] a également donné en location à Monsieur [I] et Madame [K] [I] un emplacement de stationnement n°2 (lot75) situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel toutes charges comprises d’un montant de 80 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [L] a fait signifier par acte de commissaire de justice deux commandements de payer les sommes de 3.520,11 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle et de 173,06 euros, correspondant aux loyers impayés du bail du parking, le 7 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, Madame [J] [L] a fait assigner Monsieur [I] et Madame [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— condamner solidairement Monsieur [I] et Madame [K] [I] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de juillet 2024, soit la somme de 3.086,93 euros, sous réserve des loyers à échoir sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [I] et Madame [K] [I] à lui payer les loyers et charges impayés du parking au mois de juillet 2024, soit la somme de 87,07 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— condamner solidairement Monsieur [I] et Madame [K] [I] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [L] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 7 mai 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, Madame [J] [L], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4.421,92 euros (4.334,85 euros concernant le logement et 87,07 euros concernant le parking), selon décompte en date du 5 novembre 2024. Elle s’en est rapportée quant à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [I] et Madame [K] [I], présents, ont reconnu le montant de la dette, mais ont demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que leur situation financière leur permet de faire face à un échéancier de paiement à hauteur de 120 euros par mois. Sur la situation financière, il est fait état de 3.050 de revenus mensuels avec des enfants à charge mais pas en France.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [J] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 juillet 2024,conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus le 7 avril 2021 contient une clause résolutoire et deux commandements de payer visant cette clause ont été signifié le 7 mai 2024, pour la somme en principal de 3.693,27 euros, outre 173,06 pour le parking. Ces commandements rappellent la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juillet 2024,compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] et Madame [K] [I] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [J] [L] produit un décompte démontrant que Monsieur [I] et Madame [K] [I] restent lui devoir la somme de 4.421,92 euros à la date du 5 novembre 2024, pour le logement et le parking.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] et Madame [K] [I] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’ils reconnaissent à l’audience.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 4.421,92 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3693,17 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [I] et Madame [K] [I] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 6 novembre 2024 , en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, les décomptes locatifs produits aux débats par Madame [J] [L] démontrent que Monsieur [I] et Madame [K] [I] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au regard des versements effectués par les locataires et ventilés par le bailleur entre le décompte afférent au logement et le décompte afférent au parking. Par ailleurs, ils proposent un échéancier de paiement qu’ils seront en capacité de respecter compte tenu de leurs ressources.

Au regard de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien que le montant de la dette soit important, il est démontré que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience et que les locataires sont en capacité d’apurer leur dette locative. Aussi, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Monsieur [I] et Madame [K] [I] de respecter les modalités de paiement accordées supra ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] et Madame [K] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [J] [L] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 7 avril 2021 entre Madame [J] [L] et Monsieur [I] et Madame [K] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking n°2 (lot 75) situés au [Adresse 6] sont réunies à la date du 8 juillet 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur [I] et Madame [K] [I] à verser à Madame [J] [L] la somme de 4.421,92 euros (décompte arrêté au 5 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 sur la somme de 3.693,17 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

Autorise Monsieur [I] et Madame [K] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités de 120 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] et Madame [K] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [J] [L] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [I] et Madame [K] [I] soient solidairement condamnés à verser à Madame [J] [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 6 novembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Madame [J] [L] ou à son mandataire ;

Condamne in solidum Monsieur [I] et Madame [K] [I] à verser à Madame [J] [L] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [I] et Madame [K] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection