TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/02794 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YOTV

Minute : 24/1001

S.C.I. 38 JEAN JAURES

Représentant : M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0434

C/

Madame [D] [N]

Représentant : M^e Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 178 – Représentant : Mme [X] (Curatrice)

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

S.C.I. 38 JEAN JAURES,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [N],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N93008-2024-006599 du 06/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne et assistée de M^e Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, et de Mme [X] (Curatrice)

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2019, la SCI 38 JEAN JAURES a donné à bail à Madame [D] [N] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 720 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte d’huissier en date du 3 août 2023, la SCI 38 JEAN JAURES a fait signifier à Madame [D] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1673.32 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par acte d’huissier en date du 17 novembre 2023, la SCI 38 JEAN JAURES a fait assigner Madame [D] [N] aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [D] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

— condamner Madame [D] [N] au paiement de la somme de 4177.40 euros au titre de la dette locative

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la quittance locative jusqu’à la reprise effective des lieux,

— Autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie,

— la condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 21 novembre 2023.

À l’audience du 22 avril 2024, l’affaire a été renvoyée au 16 septembre 2024 pour faire citer la curatrice de Madame [D] [N].

Selon décision du 18 mars 2024 la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a déclaré recevable la déclaration de Madame [D] [N] et a imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec un effacement des dettes.

Par acte d’huissier en date du 6 juin 2024, la SCI 38 JEAN JAURES a fait assigner Madame [C] [X], es qualité de curatrice de Madame [D] [N].

A l’audience du 16 septembre 2024, la SCI 38 JEAN JAURES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4313.05 euros. Elle est opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique qu’une procédure de surendettement est en cours d’instruction, que la décision de la commission a été contestée.

Elle soutient que Madame [D] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [D] [N], assistée, reconnaît être redevable des loyers et charges, à l’exclusion des frais d’assurances qui ne sont pas justifiés, étant assurée. Elle demande le bénéfice de délais de paiement sur 18 mois. Elle indique avoir été sans ressources pendant plusieurs mois suite à des problèmes de santé mais avoir repris le paiement du loyer depuis avril 2024.

Le juge a autorisé le demandeur à justifier en délibéré des sommes sollicitées au titre de l’assurance.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

Par note en délibéré reçue le 25 septembre 2024, le bailleur produisait un contrat d’assurance et les honoraires du gestionnaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Attendu qu’en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six semaines avant l’audience ;

Attendu qu’en l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 21 novembre 2023 en vue d’une audience prévue le 22 avril 2024, soit plus de six semaines après ;

Qu’en conséquence, les demandes de la SCI 38 JEAN JAURES aux fins de constat de résiliation du bail est recevable ;

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Attendu que selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus ; qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve ;

Attendu qu’à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ;

Attendu qu’en l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 3 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 12 septembre 2024 que la SCI 38 JEAN JAURES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés ; que l’existence de la dette, reconnue, est démontrée ;

Qu’il convient toutefois de déduire la somme de 317,52 euros au titre des frais assurance habitation et majoration assurance, le bailleur ne justifiant pas de la défaillance du locataire après une mise en demeure ;

Qu’en conséquence, il convient de condamner Madame [D] [N] à payer à la SCI 38 JEAN JAURES la somme de 3995.53 euros, au titre des sommes dues au 12 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Attendu que selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du contrat et de son renouvellement, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Qu’en application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, qui selon l’article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction ;

Attendu qu’en l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit ;

Que le commandement de payer signifié par huissier en date du 3 août 2023 vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois ;

Que par décision du 18 mars 2024, la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande de surendettement, soit après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, si bien que cette décision ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail ;

Qu’en conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 octobre à 24 heures ; qu’il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2019 à compter du 4 octobre 2023 ;

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Attendu qu’en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que ce texte prévoit que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Qu’ il résulte de l’article 24 VIII, dans sa version en vigueur le 1er mars 2019, que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture ; que

par dérogation, lorsqu’en application de l’article L741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ; que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Attendu qu’en l’espèce, Madame [D] [N] a repris le paiement des loyers et charges ;

Que la commission de surendettement des particuliers a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 18 mars 2024, contestée par la SCI 38 JEAN JAURES ; que la contestation est en cours de traitement devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny ;

Que dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire dans l’attente de la décision du juge statuant sur la contestation, ce qui signifie que si les échéances de loyers et charges sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Qu’à défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [D] [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée ; qu’il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner les locataire au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux ;

Que le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [D] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte ;

Qu’il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ; que ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai ; que d’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ;

Qu’en l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois ;

Qu’il convient de rejeter la demande ;

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

Attendu que selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant de sommes restant dues au bailleur ; qu’il est restitué dans le délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;

Que si le dépôt de garantie permet de garantir au bailleur les sommes dues en fin de bail, son sort est déterminé à la date de la remise des clefs ;

Qu’en l’espèce, il n’y a pas lieu d’autoriser les bailleurs à conserver le dépôt de garantie avant cette date.

Qu’il convient de rejeter la demande à ce titre ;

Sur les demandes accessoires :

Attendu que conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit ;

Attendu qu’en application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI 38 JEAN JAURES les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance ; qu’il convient donc de condamner Madame [D] [N] à payer à la SCI 38 JEAN JAURES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables la demande de la SCI 38 JEAN JAURES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 juillet 2019 entre la SCI 38 JEAN JAURES d’une part, et Madame [D] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 octobre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge des contentieux de la protection de Bobigny quant à la procédure de surendettement,

RAPPELLE que cette décision ne suspend pas l’exécution du contrat et que Madame [D] [N] sont obligés de payer les loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai, à leur échéance,

DIT que si les loyers et charges sont intégralement payés à leur échéance pendant cette période, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [D] [N] à payer à la SCI 38 JEAN JAURES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 4 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Madame [D] [N] à payer à la SCI 38 JEAN JAURES la somme de 3995.53 euros, au titre des sommes dues au 12 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que l’exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement selon les articles L722-1 et suivants du Code de la consommation,

REJETTE la demande au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNE Madame [D] [N] à payer à la SCI 38 JEAN JAURES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 août 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SCI 38 JEAN JAURES de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT