TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/02904 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC2V

Minute : 24/

Société SEQENS

Représentant : Maître [C], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [G] [Y]

Madame [F] [E] épouse [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La Société SEQENS, société Anonyme d’habitations à loyer Modéré, siège sociale, [Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [F] [E] épouse [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2000, la SA d’HLM AOTEP a donné à bail à Monsieur [G] [Y] et Madame [F] [E] épouse [Y] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7].

La SA d’HLM AOTEP a été absorbée par la SA d’HLM [Adresse 10] selon arrêt du 9 aout 2005 et décision de l’assemblée générale mixte du 1er juin 2005.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA d’HLM FRANCE HABITATION S et a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SA d’HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [G] [Y] et Madame [F] [E] épouse [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1851,03 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par courrier électronique reçu le 16 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [G] [Y] et Madame [F] [E] épouse [Y] 0 aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [K] et Madame [Z] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [Z] [K] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 28 décembre 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 4563 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 12] par voie dématérialisée le 29 mars 2024.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SA d’HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1293,52 euros arrêtée au 30 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus.

la SA d’HLM SEQENS soutient que Monsieur [G] [Y] et Madame [F] [E] épouse [Y] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 27 octobre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Monsieur [G] [Y] reconnait être redevable des loyers et charges. Il indique avoir réglé la dette par un chèque de 2000 euros transmis au bailleur.

Madame [F] [E] épouse [Y], régulièrement assignée, à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 29 octobre 2024, la SA d’HLM SEQENS communique un décompte actualisé au 29 octobre 2024 mentionnant un solde de 204,81 euros et indique maintenir l’ensemble de ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 29 mars 2024 en vue d’une audience prévue le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part , la SA d’HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2024.

En conséquence, les demandes de la SA d’HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 octobre 2000, du commandement de payer délivré le 27 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024 et au 29 octobre 2024, que la SA d’HLM SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Or, d’une part, après imputation des paiements effectués par 2 chèques encaissés le 4 octobre 2024, la dette était soldée, la décompte à hauteur de 204,81 euros incluant l’échéance d’octobre 2°24.

D’autre part, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 150,08 euros, 131,10 euros, 13 euros et 175,19 euros, soit la somme de 469,37 euros.

Après déduction des frais, aucune somme n’est due au 29 octobre 2024.

En conséquence, il convient de rejeter la demande au titre des loyers et charges dus au 31 octobre 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, si les sommes visées au commandement de payer n’ont pas été payées intégralement dans les deux mois si bien que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, les locataires ont toutefois repris des paiements réguliers qui ont permis de stabiliser la dette.

Il ressort des éléments communiqués qu’ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Par ailleurs, ils ont justifié à l’audience du règlement de 2000 euros par chèques, encaissés le 4 octobre 2024, permettant de solder la dette.

Le paiement intégral, avant l’audience, et dès lors avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire par ailleurs formée par le locataire à l’audience.

Cette situation ne saurait toutefois priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

De fait, les sommes ont été remboursées dans un délai de moins de trente-six mois, qui aurait pu leur être accordé par le juge des contentieux de la protection, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion et la demande au titre de l’indemnité d’occupation, sans objet.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, en l’absence de dette au titre des loyers et charges, le manquement des locataires consistant dans le retard ayant donné lieu à la procédure n’apparait pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat. Il n’est pas mis en évidence la persistance du manquement à l’obligation de payer les loyers et charges.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion. Il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [Y] et Madame [F] [E] épouse [Y] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Ces frais inclus dans le décompte des locataires, ont déjà été payés.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM SEQENS les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d'[Adresse 11] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 octobre 2000 entre la SA d’HLM SEQENS d’une part, et Monsieur [G] [Y] et Madame [F] [E] épouse [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7],

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 31 octobre 2000 entre la SA d’HLM SEQENS d’une part, et Monsieur [G] [Y] et Madame [F] [E] épouse [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7],

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande au titre des titre des loyers, charges arrêtées au 29 octobre 2024,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [F] [E] épouse [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA d'[Adresse 11] de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Page