TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 10]

[Localité 15]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 20]

REFERENCES : N° RG 24/08201 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4HZ

Minute :

JUGEMENT

Du : 04 Décembre 2024

Syndic. de copro. [Adresse 18]

C/

LE SERVICE DES DOMAINES, en sa qualité de curateur à la succession de Monsieur [H] [O] [D]

LE SERVICE DES DOMAINES, en sa qualité de curateur à la succession de Madame [Y] [F] [D]

Monsieur [V] [D]

Monsieur [M] [J] [D]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 23 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffier;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 18], Représenté par son syndic, la société

FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentée par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

LE SERVICE DES DOMAINES, représenté par le Directeur Régionale des Finances Publiques de la Région des Pays de la [Localité 23] et du Département de [Localité 23] Atlantique, pris en sa qualité de curateur à la succession de Monsieur [H] [O] [D]

[Adresse 8]

[Adresse 21]

[Localité 11]

non comparant, ni représenté

LE SERVICE DES DOMAINES, représenté par le Directeur Régionale des Finances Publiques de la Région des Pays de la [Localité 23] et du Département de [Localité 23] Atlantique, pris en sa qualité de curateur à la succession de Madame [Y] [F] [D]

[Adresse 7]

[Localité 12]

non comparant, ni représenté

Monsieur [V] [D]

[Adresse 9]

[Localité 13]

comparant en personne

Monsieur [M] [J] [D]

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Bertrand CAHN

Monsieur [M] [J] [D]

Monsieur [V] [D]

LE SERVICE DES DOMAINES, en sa qualité de curateur à la succession de Monsieur [H] [O] [D]

LE SERVICE DES DOMAINES, en sa qualité de curateur à la succession de Madame [Y] [F] [D]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [D], Madame [Y] [F] [D], Monsieur [V] [D] et Monsieur [M] [J] [D] étaient copropriétaires indivis des lots n°351, 96, 132 dépendants d’un ensemble immobilier sis [Adresse 16] et [Adresse 3]

[Adresse 19].

Monsieur [H] [D] est décédé le 24 juin 2017. Par ordonnance rendue le 7 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Poitiers a nommé comme curateur à la succession vacante de Monsieur [H] [D] le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région des Pays de Loire et du département de Loire atlantique.

Madame [Y] [F] [D] est décédée le 17 octobre 2019. Par ordonnance rendue le 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Tours a nommé comme curateur à la succession vacante de Madame [Y] [F] [D] le Directeur Régional des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne pour Monsieur [V] [D], à personne morale au Directeur Régional des Finances Publiques de la Région des Pays de Loire et du département de Loire atlantique en ès qualité de curateur à la succession de Monsieur [H] [D] et ès qualité de curateur à la succession de Madame [Y] [F] [D], et par procès-verbal de recherches infructueuses pour Monsieur [M] [J] [D], en date des 17 juillet et 5 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq, a fait assigner le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région des Pays de Loire et du département de Loire atlantique ès qualité de curateur à la succession de Monsieur [H] [D], le Directeur Régional des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret ès qualité de curateur à la succession de Madame [Y] [F] [D], Monsieur [V] [D] et Monsieur [M] [J] [D] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

8 039,47 € au titre des charges de copropriété et des frais et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 23 octobre 2024.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes. Il expose qu’un premier jugement a déjà été rendu entre les mêmes parties, et qu’il y aura lieu de vendre le bien afin d’apurer la dette.

Monsieur [V] [D] et Monsieur [M] [J] [D], comparants en personne, indiquent que la fille de Madame [Y] [F] [D] n’est pas mise en cause alors qu’elle est partie à la succession. Ils expliquent ne pas avoir les moyens de régler ces sommes et que des saisies sont déjà en cours sur leurs comptes concernant la dette précédente.

Le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région des Pays de [Localité 23] et du département de

Loire atlantique ès qualité de curateur à la succession de Monsieur [H] [D] et le Directeur Régional des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret ès qualité de curateur à la succession de Madame [Y] [F] [D] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, malgré leur convocation régulière. Par observations écrites en date du 30 juillet 2024 et du 9 septembre 2024, ils s’en rapportent sur la dette de charges de copropriété mais contestent les frais de procédure et de transmission du dossier à l’avocat facturés. En outre, ils considèrent inéquitable de les condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en l’absence de comportement fautif de leur part ou des défunts et la représentation n’étant pas obligatoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] verse aux débats :

le relevé de propriété ;les appels de charges et travaux pour la période du 1er avril 2023 au 25 juin 2024 ;les procès-verbaux des assemblées générales en date du 8 avril 2021, 10 mars 2022, 21 mars 2023, et 25 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2019, 2020, 2021, 2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices suivants (2020, 2022, 2023, 2024, 2025) et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024 ;le contrat de syndic signé le 25 avril 2024.Il ressort de ces documents que le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région des Pays de [Localité 23] et du département de [Localité 23] atlantique ès qualité de curateur à la succession de Monsieur [H] [D], le Directeur Régional des Finances Publiques du Centre Val de [Localité 23] et du Loiret ès qualité de curateur à la succession de Madame [Y] [F] [D], Monsieur [V] [D] et Monsieur [M] [J] [D] restent devoir la somme de 7 373,83 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, les frais de « suivi dossier avocat » ou « transmission du dossier avocat » d’un montant de 665,64 € relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

En effet, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié dans la présente affaire que la remise du dossier à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

SUR LA SOLIDARITÉ

En vertu des articles 1309 et 1310 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le règlement de copropriété comportant une clause de solidarité entre indivisaires (article 83).

Dès lors, le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région des Pays de [Localité 23] et du département de [Localité 23] atlantique ès qualité de curateur à la succession de Monsieur [H] [D], le [Adresse 22] ès qualité de curateur à la succession de Madame [Y] [F] [D], Monsieur [V] [D] et Monsieur [M] [J] [D] doivent être condamnés à supporter la dette solidairement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région des Pays de [Localité 23] et du département de

Loire atlantique ès qualité de curateur à la succession de Monsieur [H] [D], le Directeur Régional des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret ès qualité de curateur à la succession de Madame [Y] [F] [D], Monsieur [V] [D] et Monsieur [M] [J] [D], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] supporter la charge intégrale des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 400,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région des Pays de

Loire et du département de Loire atlantique ès qualité de curateur à la succession de Monsieur [H] [D], le Directeur Régional des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret ès qualité de curateur à la succession de Madame [Y] [F] [D], Monsieur [V] [D] et Monsieur [M] [J] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] situé [Adresse 16] et [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq, la somme de 7 373,83 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région des Pays de [Localité 23] et du département de [Localité 23] atlantique ès qualité de curateur à la succession de Monsieur [H] [D], le [Adresse 22] ès qualité de curateur à la succession de Madame [Y] [F] [D], Monsieur [V] [D] et Monsieur [M] [J] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région des Pays de

Loire et du département de Loire atlantique ès qualité de curateur à la succession de Monsieur [H] [D], le Directeur Régional des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret ès qualité de curateur à la succession de Madame [Y] [F] [D], Monsieur [V] [D] et Monsieur [M] [J] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE