TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00198

N° Portalis DBX4-W-B7I-TWTN

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 07 Avril 2025

[K] [N] [E] épouse [M]

[D] [M]

C/

[J] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2025

à M^e Cécile BRANDELY

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [K] [N] [E] épouse [M]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Cécile BRANDELY, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Antoine RAMOGNINO, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Cécile BRANDELY, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Antoine RAMOGNINO, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [L]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 05 mai 2011, M. [F] [M] et Mme [O] [E] épouse [M] ont donné à bail à M. [J] [L] un appartement situé [Adresse 3], avec emplacement de stationnement, pour un loyer mensuel de 430 € et 20 € de provision sur charges.

Le 15 septembre 2023, Madame [O] [E] épouse [M] et Monsieur [F] [M] ont fait signifier à Monsieur [J] [L] une sommation de payer les loyers et charges impayés sous quinzaine pour la somme en principal de 2638,11 euros.

Par acte d’huissier en date du 28 février 2024, Madame [O] [E] épouse [M] et Monsieur [F] [M] ont ensuite fait assigner Monsieur [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir :

— la résolution judiciaire du bail en raison des manquements graves du locataire à ses obligations,

— l’expulsion du défendeur et de tous les occupants de son chef et de leur bien, dans la huitaine de la signification de l’ordonnance rendue avec dispense de tout délai,

— la condamnation Monsieur [J] [L] au paiement de 4.351 euros, représentant les loyers et charges exigibles, échéance de février 2024 incluses, outre les échéances ultérieures jusqu’à la remise des clés, à titre d’indemnité d’occupation, fixée au montant mensuel du loyer indexé et charges comprises, soit 450 euros, avec la même indexation que celle contractuelle,

— la condamnation Monsieur [J] [L] au paiement de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 février 2024.

A l’audience du 07 juin 2024, les demandeurs, représentés par leur avocat, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes et Monsieur [J] [L] n’a pas comparu et l’affaire a été mise en délibéré au 06 août 2024. A cette date, par mention au dossier du 06 août 2024, le dossier a fait l’objet d’une réouverture des débats pour permettre aux demandeurs de faire leurs observations sur les pouvoirs du juge des référés pour ordonner la résiliation judiciaire du contrat. Les parties ont été convoquées à l’audience du 11 octobre 2024 par courrier recommandé ou par courrier à leur avocat.

A l’audience du 11 octobre 2024, les demandeurs, représentés par leur avocat, n’ont pas fait d’observations. Monsieur [J] [L] n’a pas comparu et l’affaire a été mise en délibéré au 06 décembre 2024. Par décision et mention au dossier du 06 décembre 2024, le dossier a fait l’objet d’une nouvelle réouverture des débats pour permettre aux demandeurs de déposer leur dossier de plaidoirie, lequel a été redonné aux parties lors de la première réouverture des débats. Les parties ont été convoquées à l’audience du 17 janvier 2025, ce dont elles ont été avisés par courrier recommandé ou par courrier à leur avocat.

Par courriel du 27 décembre 2024, l’avocat des demandeurs a demandé quel était l’état d’avancement de la procédure, indiquant être en attente de la décision du 06 décembre 2024 pour assigner au fond, en locatif, ayant pris date pour le 10 février 2025. Aucune réponse n’a été apportée à ce courriel.

A l’audience du 17 janvier 2025, les demandeurs ont fait savoir qu’une assignation était prête et prévue pour l’audience du 10 février 2025, mais n’avait pas été délivrée en l’attente d’une réponse du tribunal. Ils ont demandé une passerelle au fond vers l’audience de contentieux locatif du 10 février 2025 et le défendeur n’a pas comparu.

Par ordonnance en date du 17 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a notamment constaté que les demandes excédaient les pouvoirs du juge des référés et renvoyé l’affaire à l’audience au fond du 10 février 2025, et dit que la décision vaut convocation des parties et des avocats.

L’affaire a été enrôlée sous le N° RG 25/0198.

Parallèlement les demandeurs ont fait assigner Monsieur [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] à l’audience du 10 février 2025 pour obtenir de :

— Juger qu’en s’abstenant de régler ses loyers depuis le mois de juillet 2023 et en s’abstenant de régulariser la situation, M. [L] a manqué à ses obligations de manière suffisamment graves pour que M. et Mme [M] soient fondés à solliciter la résolution du bail consenti le 5 mai 2011 ;

— Juger que les comportements dénoncés et ayant donné lieu à dépôt de plainte caractérisent des manquements graves aux obligations du preneur et justifient la résolution du contrat ;

En conséquence,

— Ordonner la résolution judiciaire du bail en raison des manquements graves du locataire à ses obligations ;

— Ordonner l’expulsion du défendeur et de tous les occupants de son chef et de ses biens, dans la huitaine de la signification de la décision [et non de l’ordonnance comme mentionné par erreur] rendue vu l’urgence de sauvegarder la créance en relouant les lieux et au vu de la mauvaise foi du preneur,

— Condamner Monsieur [J] [L] au paiement de 6.283 euros, représentant les loyers et charges exigibles, échéance de décembre 2024 incluse, outre les échéances ultérieures jusqu’à la remise des clés, à titre d’indemnité d’occupation, fixée au montant mensuel du loyer indexé et charges comprises, soit 450 euros, avec la même indexation que celle contractuelle,

— Condamner Monsieur [J] [L] au paiement de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’affaire a été enrôlée sous le N° RG 25/247.

A l’audience du 10 février 2025, les deux affaires ont été jointes sous le n° unique RG 25/00198.

M. [F] [M] et Mme [O] [E] épouse [M] – représentés par leur conseil – maintiennent leurs demandes telles que résultant de l’assignation au fond.

Bien que convoqué par un acte de commissaire de justice signifié à étude le 28 février 2024 concernant le dossier de référé ainsi que par un nouvel acte de commissaire de justice signifié à étude le 22 janvier 2025 concernant le dossier au fond, M. [J] [L] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « juger», ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de M. [F] [M] et Mme [O] [E] épouse [M] formulées dans ces termes qui ne sont pas des prétentions.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute Garonne par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience de référé, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, concernant la procédure de référé renvoyée au fond.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Le décompte produit en l’espèce par M. [F] [M] et Mme [O] [E] épouse [M] révèlent que la dette locative s’élevait à la somme de 3.309€ à la date de délivrance de l’assignation en référé, déduction faite des régularisations de charges réclamées pour la période courant à compter du mois de février 2021 pour un montant de 756 euros et de la taxe enlèvement des ordures ménagères depuis 2021 pour un montant 286 euros, pour lesquelles il n’est produit aucun justificatif.

Au jour de l’audience et selon décompte produit et arrêté au 11 décembre 2024, la dette locative s’élève à la somme de 4.899 euros, étant prises en compte les aides personnalisées au logement directement versées aux bailleurs (391 euros) à compter de février 2024 et déduction faite des régularisations de charges locatives et taxes d’enlèvement des ordures ménagères non justifiées.

Par ailleurs, il est justifié par les bailleurs de la délivrance, le 15 septembre 2023, au locataire d’une sommation de payer la somme de 2638,11 euros en principal.

Ces différents éléments permettent de constater que depuis plusieurs années, M. [J] [L] ne s’acquitte pas du paiement du loyer et des charges, que la dette locative ne cesse d’augmenter et que le locataire n’a procédé à aucune versement depuis la délivrance de l’assignation en référé en date du 28 février 2024.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur à la date d’assignation, soit le 28 février 2024, et son expulsion.

En conséquence, il n’y a pas lieu de répondre au second moyen invoqué par les bailleurs et tenant au comportement du locataire non conforme à ses obligations de jouissance paisible du logement.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [J] [L] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Il ressort du relevé de compte locatif produit par M. [F] [M] et Mme [O] [E] épouse [M] que la dette locative, arrêtée au 11 décembre 2024, s’élève à la somme de 4.899 euros, déduction faite des régularisations de charges locatives (993 euros) et taxes d’enlèvement des ordures ménagères (391€) pour un montant total de 1384 euros, en ce que ces sommes ne sont pas justifiées par pièces.

M. [J] [L], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de cette somme.

Par ailleurs M. [J] [L], devenu occupant sans droit ni titre du logement, sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 février 2024 à la date de libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement soit la somme de 450 euros, sous déduction des prestations sociales directement versées aux bailleurs le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date de résiliation du bail (28 février 2024) et le 31 décembre 2024 étant liquidé dans la somme déjà ordonnée ci avant , M. [J] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025, et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [J] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens. M. [F] [M] et Mme [O] [E] épouse [M] seront déboutés de leur demande concernant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire dès lors que cet acte n’a pas été délivré.

Compte tenu du fait que M. [J] [L] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [F] [M] et Mme [O] [E] épouse [M], M. [J] [L] sera condamné à leur payer une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 05 mai 2011 entre M. [F] [M] et Mme [O] [E] épouse [M] et M. [J] [L] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], avec emplacement de stationnement, aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 28 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DEBOUTE M. [F] [M] et Mme [O] [E] épouse [M] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [F] [M] et Mme [O] [E] épouse [M] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [J] [L] à verser à M. [F] [M] et Mme [O] [E] épouse [M] la somme de 4.899 € au titre de l’arriéré locatif (selon décompte arrêté au 11 décembre 2024) comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [J] [L] à verser à M. [F] [M] et Mme [O] [E] épouse [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, soit la somme mensuelle de 450 euros, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement aux bailleurs, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [J] [L] à verser à M. [F] [M] et Mme [O] [E] épouse [M] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [L] aux dépens ;

DEBOUTE M. [F] [M] et Mme [O] [E] épouse [M] et M. [J] [L] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La greffière, La vice-présidente,