TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 5]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06]

@ : [Courriel 11]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/04272 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJIY

Minute : 24/00439

Monsieur [G] [W]

Représentant : Maître Yasmine BARKALLAH de l’AARPI BDB ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 122

C/

Monsieur [L] [R]

Représentant : M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31

Copie exécutoire :

Maître Yasmine BARKALLAH de l’AARPI BDB ASSOCIES

Copie certifiée conforme :

M^e Celina GRISI

Le 9 Décembre 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 09 Décembre 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Octobre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [G] [W]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Maître Yasmine BARKALLAH de l’AARPI BDB ASSOCIES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [R]

[Adresse 3]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 930082024006087 du 22/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

Représenté par Maître Célina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Par contrat sous seing privé du 31 janvier 2015, prenant effet à compter du 1er février 2015, Monsieur [G] [W] a donné à bail à Monsieur [L] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Par lettre recommandée datée du 27 mai 2023 et réceptionnée le 5 juin 2023, Monsieur [G] [W] a délivré à Monsieur [L] [R] un congé pour vente à effet au 30 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, Monsieur [G] [W] a fait assigner Monsieur [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen aux fins de validation du congé et subsidiairement de prononcé de la résiliation du bail aux torts du preneur, d’expulsion du preneur devenu sans droit ni titre avec concours de la force publique s’il y a lieu sous astreinte de 100 € par jour de retard et séquestration des effets mobiliers et aux fins de condamnation en paiement de l’arriéré locatif de 1.750 € augmenté des intérêts au taux légal, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges comprises outre revalorisation légale, de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts et de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 octobre 2024, après avoir été renvoyée à la demande de Monsieur [L] [R].

A l’audience du 8 octobre 2024, Monsieur [G] [W], représenté par son conseil, actualise l’arriéré locatif à la somme de 4.500 € et s’en rapporte aux termes de son assignation pour le surplus. Il s’oppose aux délais de paiement et pour quitter les lieux sollicités en défense. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] [W] se fonde sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour faire valoir que le congé délivré est régulier en la forme. Il souligne que Monsieur [L] [R] ne paie son loyer que très partiellement depuis plusieurs mois.

Monsieur [L] [R], représenté par son conseil, ne s’oppose pas à la demande de validation du congé pour vente ni au paiement de la dette locative, mais sollicite les plus larges délais de paiement et pour quitter les lieux. Il propose de payer sa dette en plusieurs mensualités de 50 €. Il déclare des revenus mensuels de l’ordre de 1.000 €, sans personne à charge. Il souligne avoir effectué une demande de logement social en 2021 renouvelée depuis, avoir inscrit un recours au titre du droit au logement opposable et déposé un dossier de surendettement dont la recevabilité n’a pas encore été examinée. Il demande le rejet de la demande d’indemnisation, à défaut de préjudice établi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [L] [R] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er février 2018 par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 1er février 2021 pour expirer le 31 janvier 2024 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur reçu le 5 juin 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier.

Monsieur [L] [R] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 31 janvier 2024.

Monsieur [L] [R], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er février 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour le défendeur de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés dans les lieux.

Sur les demandes de condamnation en paiement

Monsieur [G] [W] produit un décompte établissant que Monsieur [L] [R] reste devoir la somme de 4.500 € à la date du 4 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Monsieur [L] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 4.500 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024.

Il sera également condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux.

En effet, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion est ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, des circonstances atmosphériques ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [L] [R] justifie d’une situation familiale délicate ainsi que de réelles démarches de relogement en location dans le parc social depuis le mois de juin 2021. Il justifie également avoir exercé un recours au titre du droit au logement opposable le 28 mai 2024.

Face à cela, le demandeur ne justifie ni de sa situation ni de l’urgence à la vente du bien.

Dans ces conditions, il sera fait droit au principe d’un délai raisonnable pour quitter les lieux et s’organiser pour retrouver un bien en location, lequel sera fixé à une durée de six mois.

Sur la demande d’indemnisation

A défaut de justifier tant de l’abus de droit et de la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation financière exposée par le débiteur à l’audience, de son engagement pris de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels réguliers et en l’absence d’information sur les besoins du créancier, il y a lieu d’accorder à Monsieur [L] [R] un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 50 €, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord avec le demandeur.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [L] [R] par Monsieur [G] [W] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 31 janvier 2015 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 janvier 2024 ;

ACCORDE à Monsieur [L] [R] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 9 juin 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [G] [W] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à verser à Monsieur [G] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à verser à Monsieur [G] [W] la somme de 4.500 € (décompte arrêté au 4 octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 ;

AUTORISE Monsieur [L] [R] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 50 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DEBOUTE Monsieur [G] [W] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à verser à Monsieur [G] [W] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé à Saint-Ouen le 9 décembre 2024

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/04272 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJIY

DÉCISION EN DATE DU : 09 Décembre 2024

AFFAIRE :

Monsieur [G] [W]

Représentant : Maître Yasmine BARKALLAH de l’AARPI BDB ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 122

C/

Monsieur [L] [R]

Représentant : M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires