TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

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REFERENCES : N° RG 24/00315 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVLQ

Minute :

S.C.I. LES ATELIERS

Représentant : M^e Lisa PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0813

C/

Madame [B] [L]

copie Exécutoire délivrée à :

M^e Lisa PASQUIER

Le

Jugement 26 juin 2024

Jugement reputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 26 Juin 2024;

par M^me Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Avril 2024 tenue sous la présidence de M^me Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. LES ATELIERS, demeurant 70, rue Parmentier – 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS

représentée

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [L], demeurant 17 sentier des Buttes – 93100 MONTREUIL

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er février 2019, la SCI LES ATELIERS a donné à bail à Madame [B] [L] un appartement à usage d’habitation situé 17, sentier des buttes, 93100 MONTREUIL SOUS BOIS, pour un loyer mensuel de 870 euros, et une provision sur charges de 50 euros par mois.

Par acte d’huissier en date du 20 juillet 2023, la SCI LES ATELIERS a fait signifier à Madame [B] [L], un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire contractuelle, et portant sur la somme de 13.800 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif.

Par acte d’huissier en date du 20 décembre 2023, la SCI LES ATELIERS a fait assigner Madame [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location,

— prononcer la résiliation du bail liant les parties et concernant les locaux sis 17, sentier des buttes à MONTREUIL SOUS BOIS,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [B] [L] et celle de tous occupants des lieux de son chef avec le concours du commissaire de police, et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde meubles qu’il désignera ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner Madame [B] [L] à lui payer,

— la somme de 18.400 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au mois de décembre 2023,

— une indemnité d’occupation provisionnelle de 920 euros par mois, correspondant au montant du loyer et la provision sur charges, jusqu’à la complète libération des lieux ;

— la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2024.

A cette audience, la SCI LES ATELIERS a maintenu ses demandes.

Madame [B] [L], citée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2024 et a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 30 avril 2024, une demande de renvoi datée du 27 février 2024 ayant été adressée au tribunal mais n’était parvenue au dossier à l’audience.

A l’audience du 30 avril 2024, la SCI LES ATELIERS, représentée par son avocat, maintient ses demandes et s’oppose à toute demande de renvoi.

Madame [B] [L], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter par mandat spécial, mais a adressé un courrier dans lequel elle sollicite le report de l’affaire, sans évoquer les raisons de son absence. L’affaire a été retenue.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 21 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er février 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juillet 2023, pour la somme en principal de 13.800 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2023.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’absence de comparution du défendeur et l’absence d’enquête sociale versée aux débats, ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette locative. Par ailleurs, il ressort du décompte locatif qu’aucune somme n’a été réglée au bailleur depuis le mois de mai 2022.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [B] [L] étant sans droit ni titre depuis le 20 septembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [B] [L] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI LES ATELIERS produit un décompte démontrant que Madame [B] [L] reste lui devoir la somme de 18.400 euros, à la date du 11 décembre 2023, mois de décembre 2023 inclus.

Madame [B] [L] sera donc condamnée au paiement de la somme de 18.400 euros, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de décembre 2023 incluse.

Madame [B] [L] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à partir du 12 décembre 2023 (échéance du mois de janvier 2024), soit la somme de 920 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2019 entre la SCI LES ATELIERS et Madame [B] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 17, sentier des buttes, 93100 MONTREUIL SOUS BOIS sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LES ATELIERS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [L] à verser à la SCI LES ATELIERS la somme de 18.400 (décompte arrêté au 11 décembre 2023, incluant la mensualité de décembre 2023), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [B] [L] à verser à la SCI LES ATELIERS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit la somme de 920 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 décembre 2023, soit à compter de l’échéance du mois de janvier 2014 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [B] [L] à verser à la SCI LES ATELIERS une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.