TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Yacouba SANGARE

Mme [G] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alice ZIADE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05105 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45EG

N° MINUTE :

7

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [Z] [J] [K],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Alice ZIADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P283

DÉFENDERESSES

Madame [E] [B],

demeurant [Adresse 1]

assistée par M^e Yacouba SANGARE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #350

Madame [G] [Y],

demeurant [Adresse 3]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05105 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45EG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 août 2022, Madame [Z] [K] a donné à bail à Madame [E] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Madame [G] [Y] s’est portée caution solidaire, le 26 août 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [K] a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 5400 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 14 février 2024, le commandement de payer étant dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice le 19 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 23 avril 2024, Madame [Z] [K] a fait assigner Madame [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, ou de dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— condamner solidairement Madame [E] [B] et Madame [G] [Y] à payer les loyers et charges impayés soit la somme de 9000 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 5400 euros et à compter de l’assignation pour les surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement les défenderesses à payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] [K] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 14 février 2024.

Un renvoi a été ordonné à l’audience du 18 juin 2024, un calendrier de procédure étant alors signé entre les parties, à savoir les conseils de Madame [Z] [K] et de Madame [E] [B], Madame [Y] étant absente et non représentée.

A l’audience du 14 octobre 2024, Madame [Z] [K], représentée par son conseil, a déposé des écritures, actualisant sa créance à la somme de 19 800 euros, selon décompte, comprenant le mois d’octobre 2024. La bailleresse rejette la demande de renvoi, à nouveau, formée par la défenderesse, et sollicite le rejet des conclusions et pièces adverses puisqu’elles n’ont pas été transmises dans les délais prévus par le calendrier de procédure. Elle précise que le loyer courant n’est pas payé et s’oppose à toute demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique que la locataire ne s’acquitte plus de son loyer depuis décembre 2023, cette dernière considérant que le dégât des eaux survenu dans son logement le 14 novembre 2023, dégât provenant de l’appartement situé au-dessus, l’autorise à suspendre le paiement des loyers, depuis une année. Elle ajoute que, après avoir pris connaissance de ce dégât des eaux, elle a immédiatement contacté son assurance et un chiffrage des dégâts a été réalisé par un expert le 5 janvier 2024, après une première visite d’un peintre le 14 décembre 2023. Elle explique qu’ont alors été préconisés l’achat d’un déshumidificateur, qu’elle a fait immédiatement livrer à la locataire, et le grattage des murs et du plafond pour accélérer le séchage, la locataire s’opposant à l’intervention des artisans, malgré l’envoi de mises en demeure. Elle ajoute que la locataire a refusé la baisse de loyers proposée à hauteur de 350 euros, préférant s’abstenir de payer l’entier loyer.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [Y] [G] n’a pas comparu, les conclusions d’actualisation de la dette lui étant néanmoins signifiées, le 8 octobre 2024.

Madame [E] [B] est assistée par son conseil qui reconnaît qu’il n’a pas remis les conclusions dans les délais prévus par le calendrier de procédure signé à l’audience du 18 juin 2024, ce dernier expliquant avoir eu des difficultés de communication de pièces. Madame [D] explique qu’elle a cessé de payer car son logement est insalubre du fait du dégâts des eaux, sollicitant des dommages et intérêts pour un montant de 15 000 euros, venant en compensation du loyer et que, néanmoins, elle ne peut pas payer le loyer, qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant et qu’elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ajoute, au cours de l’audience, que le loyer dépasse l’encadrement des loyers. Elle réclame la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 25 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [Z] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 15 février 2024.

L’action est donc recevable.

Sur le rejet des conclusions et des pièces de Madame [B]

A défaut pour les parties de respecter les modalités de communication fixées par le juge, celui-ci peut rappeler l’affaire à l’audience, en vue de la juger ou de la radier. Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense. Or, il résulte des écritures déposées et des pièces fournies par la défenderesse, qu’elles reprennent les demandes récurrentes de la locataire, dont la bailleresse a connaissance, ainsi que l’intégralité des documents versés par la demanderesse, y ajoutant uniquement des photographies. De ce fait, il convient de relever que les droits de la défense ont été respectés. De ce fait, les conclusions et pièces ne seront pas écartées.

Il s’en déduit que lorsqu’elles sont représentées ou assistées par un avocat, alors les dispositions de l’article 446-2, alinéa 2 du Code de procédure civile s’appliquent, c’est-à-dire les mêmes règles qu’en procédure écrite : Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En conséquence, il ne sera pas répondu à l’intervention orale de la défenderesse relative à l’encadrement des loyers, dont elle ne tire, au demeurant, aucune conclusion.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

En l’espèce, le bail conclu le 26 août 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2024, pour la somme en principal de 5400 euros. Ce commandement, régulier en sa forme, est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mars 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, Madame [E] [B] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé par ailleurs qu’aucun paiement des loyers n’est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s’aggraver. Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais.

Madame [E] [B] étant sans droit ni titre depuis le 28 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [E] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [Z] [K] produit un décompte démontrant que Madame [E] [B] reste devoir la somme de 19 800 euros, octobre 2024 compris, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [E] [B] sera donc condamnée au paiement de la somme de 19800 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5400 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle y sera condamnée solidairement compte tenu de l’acte de cautionnement signé par Madame [Y], le commandement de payer lui ayant été signifié, l’acte de cautionnement couvrant également les indemnités d’occupation.

Madame [E] [B] et Madame [Y] [G] seront aussi condamnées, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance du mois de novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Il ressort des documents versés que la bailleresse est intervenue dès qu’elle a pris connaissance des nuisances subies par la locataire qui a refusé l’entrée dans le logement afin de préparer les travaux permettant de mettre fin aux désordres constatés. La locataire soutient que le logement était dans un état d’insalubrité manifeste, sans en apporter la moindre justification, étant rappelé que les propres clichés photographiques produits par la locataire, contestés, n’ont, en eux-mêmes, aucune valeur probante pour avoir été effectués sans aucune garantie d’authenticité, sans mention d’aucune date.

En conséquence, la demande de préjudice de jouissance non justifiée ni dans son principe ni dans son quantum est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [B] et Madame [G] [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Madame [Z] [K] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2022 entre Madame [Z] [K] et Madame [E] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 mars 2024 ;

DEBOUTE Madame [E] [B] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, ainsi que de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Z] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [B] et Madame[G] [Y] à verser à Madame [Z] [K] la somme de 19800 euros (décompte arrêté au mois d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 sur la somme de 5400 euros et à compter du 23 avril 2024 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [B] et Madame [G] [Y] à verser à Madame [Z] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [B] et Madame [G] [Y] à verser à Madame [Z] [K] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [B] et Madame [G] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection