TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77

@ : [Courriel 11]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05039 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZM7V

Minute : 24/00426

S.A. SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [W] [C]

Représentant : M^e Faïza SANOBER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 161

Madame [E] [C]

Représentant : M^e Faïza SANOBER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 161

Copie exécutoire :

Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI

Copie certifiée conforme :

M^e Faïza SANOBER

Le 9 Décembre 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 09 Décembre 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Octobre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A. SEQENS

son siège social sis [Adresse 9] [Localité 4]

Représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [C]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par Maître Faïza SANOBER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [E] [C]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Maître Faïza SANOBER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 17 novembre 1997, la société FRANCE HABITATION, nouvellement dénommée SEQENS, a donné à bail à Madame [E] [C] et Monsieur [W] [C], qui se sont engagés solidairement, un appartement situé [Adresse 2] [Localité 8], pour un loyer mensuel de 3.285,66 francs, provision sur charges incluse.

Le 16 avril 2014, la société FRANCE HABITATION, nouvellement dénommée SEQENS, a également donné à bail à Madame [E] [C] et Monsieur [W] [C], qui se sont engagés solidairement, une place de stationnement située [Adresse 6] [Localité 8], pour un loyer mensuel de 38,93 €, outre 4 € de provision sur charges.

Soutenant que les locataires n’useraient pas paisiblement les lieux loués, la société SEQENS les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 31 mai 2024 afin d’obtenir le prononcé de la résiliation des baux, l’expulsion des lieux et la condamnation au paiement.

A l’audience du 8 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été plaidée après avoir été renvoyée à l’initiative des parties, la société SEQENS – représentée par Maître Frédéric CATTONI – régularise des conclusions pour demander de prononcer la résiliation des baux aux torts des défendeurs ; d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [C] et Monsieur [W] [C] et tous occupants de leur chef ; de condamner solidairement Madame [E] [C] et Monsieur [W] [C] au paiement des loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation des baux et d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de 25 % et augmenté des charges en cours jusqu’à la libération effective des lieux ; et de les condamner enfin solidairement aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sollicite le rejet des demandes des défendeurs.

Au soutien de ses prétentions, la société SEQENS fait valoir, sur le fondement des articles 7b de la loi du 6 juillet 1989 et 1728, 1729 et 1735 du code civil, que les voisins des défendeurs, dont Madame [D] [B], se plaignent du comportement de certains de leurs enfants, particulièrement Messieurs [F] [C] et [A] [C], lesquels dégraderaient les parties communes de l’immeuble en y entreposant mégots de cigarettes, détritus alimentaires, urines et excréments, squatteraient ces parties communes la nuit, provoquant des nuisances sonores et participeraient à un traffic de stupéfiant aux abords de l’immeuble. Elle souligne avoir reçu un signalement de la part de la société de nettoyage de l’immeuble, ainsi qu’une note de la part du commissaire de police d'[Localité 8] l’alertant sur la situation de l’immeuble en raison du comportement de Messieurs [F] [C] et [A] [C]. Elle précise que Monsieur [F] [C] a été condamné à deux reprises pour des faits de nature violente et en lien avec les stupéfiants par jugements des 24 février 2023 et 12 juin 2023.

Convoqués par un acte signifié à leur personne le 31 mai 2024, Madame [E] [C] et Monsieur [W] [C] comparaissent par l’intermédiaire de Maître Faïza SANOBER et régularisent des conclusions, afin de solliciter le rejet des demandes et la condamnation reconventionnelle en paiement d’une somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la société SEQENS n’établit pas les nuisances qu’elle allègue, que la famille [C] entretient de très bonnes relations avec le voisinage, dont Madame [D] [B], que Messieurs [F] [C] et [A] [C] ne provoquent aucune nuisances ni ne traffiquent au sein de l’immeuble, que la famille vit dans l’immeuble depuis de très nombreuses années, qu’elle n’a jamais reçu d’avertissement de la part de la société SEQENS et que les locataires ont deux enfants fragiles qui nécessitent de rester dans les lieux.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. »

L’usage paisible des locaux loués est une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de jouissance paisible pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Si les défendeurs justifient par les attestations versées aux débats d’une entente cordiale avec certains de leurs voisins, il ressort des pièces produites par la société SEQENS, particulièrement les deux mains courantes déposées par Madame [D] [B] les 22 janvier 2024 et 9 avril 2024, la lettre recommandée qu’elle a adressée à la société SEQENS le 5 mars 2024, les échanges entre le commissariat d'[Localité 8] et le manager de proximité de la Société SEQENS, le signalement de la société de nettoyage du 30 avril 2024 et la note d’information adressée par le commissaire de police d'[Localité 8] à la société SEQENS le 18 mars 2024, que Messieurs [A] [C] et [F] [C] participent régulièrement au squat des parties communes de leur immeuble, les dégradant d’autant et provoquant des nuisances sonores. Il ressort également des deux jugements des 24 février 2023 et 12 juin 2023 que Monsieur [F] [C] a été condamné pour des faits de nature particulièrement violente (extorsion et vol en réunion à [Localité 8] le 21 février 2023) ou en lien avec les stupéfiants (usage de cannabis le 21 février 2023 à [Localité 8] ; traffic d’héroïne les 25 février 2022 et 17 mai 2022 à [Localité 10]), étant précisé que le cannabis pour l’usage duquel Monsieur [F] [C] a été condamné a été retrouvé au domicile familial ainsi qu’il ressort du procès-verbal de perquisition du 23 février 2023 versé aux débats.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs des défendeurs et leur expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la société SEQENS, arrêté à la date du 7 octobre 2024, que les défendeurs ne restent devoir aucune somme au titre des loyers et provisions sur charges locatives. Dans ces conditions, la société SEQENS sera déboutée de sa demande de condamnation solidiaire en paiement des loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation des baux.

En revanche, au regard de la résiliation prononcée, il convient de condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, jusqu’à la date de libération effective des lieux, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Rien ne justifie, à cet égard, de majorer de 25 % le montant du loyer, la majoration sollicitée, qui n’est du reste pas prévue contractuellement, étant manifestement excessive par rapport au préjudice réellement subi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [C] et Monsieur [W] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens ; et ils seront condamnés in solidum à verser à la société SEQENS une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que la demanderesse a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation des baux conclus le 17 novembre 1997 et le 16 avril 2014 entre la société FRANCE HABITATION, nouvellement dénommée SEQENS, et Madame [E] [C] et Monsieur [W] [C] relativement à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 8] et à la place de stationnement située [Adresse 6] [Localité 8], aux torts exclusifs des défendeurs ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [C] et Monsieur [W] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [C] et Monsieur [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dès la signification du présent jugement, la société SEQENS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [C] et Monsieur [W] [C] à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [C] et Monsieur [W] [C] à verser à la société SEQENS une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions des parties ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [C] et Monsieur [W] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 9 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,