TRIBUNAL

de [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 10]

N° RG 24/00763 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPZX

JUGEMENT

Du : 06 Mars 2025

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

[P] [E] [F] [R], [W] [B] DIVORCEE [R]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e WEILLER

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [R]

Mme [B]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 06 Mars 2025 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 19 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [E] [F] [R]

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Comparant

Madame [W] [B] divorcée [R]

Occupant sans droit, ni titre

[Adresse 12]

[Localité 9]

Comparante

A l’audience du 19 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2016, la société d’HLM IMMOBILIERE 3 F, a donné à bail à Monsieur [P] [R] pour une durée de trois mois renouvelable un appartement à usage d’habitation n°0120, d’une surface habitable de 64m2, ainsi qu’une place de parking sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel révisable de 678,13 euros pour le logement et 71,53 euros pour la place de parking, outre des provisions pour charges révisables.

Monsieur [P] [R] est divorcé de Madame [W] [B] suivant jugement de divorce prononcé par le tribunal de grande instance de PONTOISE le 19 octobre 2015.

Selon le formulaire complété le 19 janvier 2024 par Monsieur [P] [R] à l’occasion de l’enquête sur l’occupation du parc social, cinq personnes ont été déclarées comme résidant dans le foyer, à savoir Monsieur [P] [R], Madame [W] [B] divorcée [R] et leurs trois enfants, [K] [R], [J] [R] et [X] [R].

Conformément aux termes de l’avis d’impôt établi en 2023 sur les revenus de 2022 annexé à ce formulaire, Monsieur [P] [R] est domicilié [Adresse 2].

Parallèlement, les loyers et les charges ont cessé d’être payés régulièrement, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [P] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 355,41 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 octobre 2024, la société IMMOBILIERE 3 F a fait citer Monsieur [P] [R] et Madame [W] [B] divorcée [R] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de voir :

A titre principal,

— Constater que Monsieur [P] [R] n’occupe pas personnellement le logement n°0120 sis [Adresse 5],

— Constater que Madame [B] [W] divorcée [R] est occupante sans droit ni titre,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail conformément aux dispositions des articles 1729 et 1741 du code civil,

Subsidiairement,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

Très subsidiairement,

— Si par extraordinaire Madame [B] [W] divorcée [R] sollicitait un droit au transfert, accordé par le tribunal, constater la résiliation du bail pour non-paiement de l’indemnité d’occupation,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et notamment de Madame [B] [W] divorcée [R] des lieux sis [Adresse 5] (porte n°0120), et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble ou local du choix d’IMMOBILIERE 3F aux frais, risques et péril des cités,

— Condamner in solidum les cités à payer à IMMOBILIERE 3F la somme de 12 542,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2024 inclus,

— Condamner in solidum les cités à payer à IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer litigieux et des charges, majorée de 30%, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ; subsidiairement dire que cette indemnité ne pourra être inférieure au montant du loyer et des charges du logement litigieux,

— Condamner in solidum les cités à payer à IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— Dire qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 décembre 2024.

La société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et précise que la dette s’élève désormais à la somme de 11 539,74 euros, arrêtée au 29 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus. Elle indique que des règlements récents auraient été effectués mais qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités.

Elle était autorisée par le tribunal à produire un décompte actualisé, sous forme de note en délibéré.

En défense, Monsieur [P] [R] comparait en personne et conteste le moyen soulevé en demande tenant à son défaut d’occupation de l’appartement. Il expose être divorcé de Madame [W] [B] depuis 2015 et occuper le logement les week-ends et pendant les vacances. Le reste du temps, il indique résider dans ses locaux professionnels situés à [Localité 13]. Il reconnaît que son ex-épouse réside dans les lieux faisant l’objet du bail litigieux avec leurs trois enfants. Il précise que son ex-épouse lui laisse le logement lorsqu’il l’occupe pendant les week-ends et les vacances. Il indique être consultant en informatique et percevoir, depuis le mois de septembre 2024, un revenu d’environ 6 000 euros bruts mensuels. Il sollicite des délais de paiement pour régler la dette locative et indique pouvoir payer des mensualités de 1 400 euros, en plus des loyers et charges courants.

Madame [W] [B] divorcée [R] comparaît également en personne. Elle indique percevoir le RSA et être dans l’incapacité de régler le loyer. Elle ajoute avoir effectué une demande de logement social et qu’elle occupe les lieux avec ses enfants en attendant.

Une note en délibéré autorisée est parvenue au tribunal le 30 décembre 2024 faisant état du décompte locatif d’un montant de 8 489 euros arrêté au 30 décembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 18 octobre 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 2 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2- Sur la résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation d’occuper les lieux

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 8 du contrat de bail litigieux, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou personnes adultes présentant un handicap) et après information du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1 du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces versées par la société IMMOBILIERE 3 F que Monsieur [P] [R] n’occupe plus les lieux loués, puisqu’il résulte de l’avis d’impôt établi en 2023 sur ses revenus de l’année 2022 qu’il réside [Adresse 2].

Il apparaît également que le divorce de Monsieur [P] [R] et de Madame [W] [B] divorcée [R] a été prononcé par jugement du 19 octobre 2015, soit antérieurement à la signature et à la prise d’effet du bail litigieux le 24 février 2016, obligeant les ex-époux à une vie séparée.

En outre, il résulte de la convention de divorce par consentement mutuel en date du 14 juin 2015 conclue par Monsieur [P] [R] et Madame [W] [B] divorcée [R], homologuée par jugement du tribunal de grande instance de PONTOISE le 19 octobre 2015, que [P] [R] était déjà, à l’époque, domicilié [Adresse 2].

Il apparaît ainsi que, postérieurement au jugement de divorce du 19 octobre 2015, Monsieur [P] [R] a conclu, par contrat en date du 24 février 2016, un bail le désignant comme seul locataire d’un logement social situé [Adresse 5], dans lequel son ex-épouse s’est installée, avec leurs trois enfants.

A l’audience du 19 décembre 2024, Monsieur [P] [R] reconnaît résider la majorité du temps, en dehors des week-ends et des vacances, hors des lieux faisant l’objet du bail litigieux situés [Adresse 5], de sorte qu’il est établi que les lieux loués ne constituent pas son habitation principale, pour ne pas être occupés au moins huit mois par an, en violation des dispositions légales susvisées et du contrat de bail.

Le manquement contractuel tenant au défaut d’occupation personnelle du logement par le locataire est ainsi avéré.

Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur à compter du présent jugement, en ce qu’elle perdure depuis l’origine du bail ayant pris effet le 24 février 2016.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail du 24 février 2016 consenti à Monsieur [P] [R] à compter de la signification du présent jugement.

3 – Sur l’expulsion

Monsieur [P] [R] devenant occupant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, en particulier Madame [W] [B] divorcée [R], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4- Sur les loyers et charges impayés

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu’il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l’article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, et dès lors qu’il n’est justifié d’aucune cotitularité du bail de droit au sens de l’article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.

En revanche, en ce que l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s’il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l’occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteurs du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte locatif du bailleur produit aux débats par note en délibéré autorisée l’existence d’un arriéré locatif de 8 489 euros arrêté au 30 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [R] à payer à la société IMMOBILIERE 3 F la somme de 8 489 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 30 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Il convient de rappeler que Monsieur [P] [R] est tenu au paiement des loyers et des charges en exécution du contrat de location jusqu’au jour du prononcé du jugement.

La société IMMOBILIERE 3 F sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef à l’encontre de Mme [W] [B] divorcée [R].

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Si seul le locataire a vocation à être redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail, en application des articles 1103 et 1217 du code civil, l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, de sorte qu’y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s’il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l’occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteurs du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

Il y a lieu, en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation non pas au montant demandé, manifestement excessif, mais au montant du loyer principal révisé tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [W] [B] divorcée [R] à payer cette indemnité d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

6- Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [P] [R] sollicite à titre reconventionnel des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative et soutient être en mesure de régler la somme mensuelle de 1 400 euros, en plus des loyers et charges courants.

La société IMMOBILIERE 3 F s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [P] [R] ne produit toutefois aucun justificatif concernant sa situation financière actuelle et justifiant de sa capacité de s’acquitter du solde de sa dette selon les délais légaux.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

7- Sur les autres demandes

Monsieur [P] [R] et Madame [W] [B] divorcée [R], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [W] [B] divorcée [R] à lui verser une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 24 février 2016 entre la société IMMOBILIERE 3 F et Monsieur [P] [R] portant sur un appartement à usage d’habitation n°0120 et un emplacement de parking situés [Adresse 4]

VERSAILLES à la date du présent jugement, aux torts du locataire,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [R] de restituer les clés du logement à la société IMMOBILIERE 3 F et de quitter les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de restitution des clés et de départ volontaire dans ce délai des lieux loués sis [Adresse 5], il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [R] et de tous occupants de son chef, en particulier Madame [W] [B] divorcée [R], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [P] [R] à payer à la société IMMOBILIERE 3 F la somme de 8 489 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

RAPPELLE que Monsieur [P] [R] est tenu au paiement des loyers et des charges en exécution du contrat de location jusqu’à ce jour,

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande en paiement à l’encontre de Madame [W] [B] divorcée [R] au titre des loyers et charges impayés,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [W] [B] divorcée [R] à payer à la société IMMOBILIERE 3 F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter de la date du présent jugement et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [W] [B] divorcée [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [W] [B] divorcée [R] à payer à la société IMMOBILIERE 3 F la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT