TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/02508 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YNOU

Minute : 24/455

Monsieur [D] [X]

Représentant : M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95

C/

Monsieur [J] [O] [G]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 mai 2024 ;

Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [D] [X],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [O] [G],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2022, Monsieur [D] [X] a donné à bail à Monsieur [J] [O] [G] un logement et un garage situés [Adresse 2] à [Localité 5] (3ème étage, appartement n°A35, garage n°58), pour un loyer mensuel de 1260 euros, et 160 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, Monsieur [D] [X] a fait signifier à Monsieur [J] [O] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4293,77 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique du 21 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, Monsieur [D] [X] a fait assigner Monsieur [J] [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de Monsieur [J] [O] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux concernés, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [J] [O] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7196,04 euros au titre des loyers et charges dus à octobre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 18 août 2023,des indemnités d’occupation postérieures fixées au montant du loyer conventionnel et des charges, majoré de 50 %, jusqu’à la libération effective des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 octobre 2023.

À l’audience du 18 mars 2024, Monsieur [D] [X], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 14516,34 euros arrêtée au 15 mars 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement d’office.

Monsieur [D] [X] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] [O] [G] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 18 août 2023. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [D] [X] souligne que la dette a doublé.

Monsieur [J] [O] [G], régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [D] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [D] [X] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 18 août 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

S’il est indiqué un délai de deux mois laissé à la locataire pour rembourser la dette, force est de constater que le délai légal, d’ordre public, prévu par la loi, dans sa version applicable à la date de la mise en œuvre de la clause résolutoire, est de six semaines. Il convient de retenir ce délai.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 29 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 octobre 2022 à compter du 30 septembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [O] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration, et de condamner Monsieur [J] [O] [G] à son paiement à compter du 30 septembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 18 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 15 mars 2024 que Monsieur [D] [X] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 70,58 euros (5,52 euros, 9,89 euros, 17,06 euros et 38,11 euros) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [O] [G] à payer à Monsieur [D] [X] la somme de 14445,76 euros, au titre des sommes dues au 15 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2023 sur la somme de 4261,30 euros, de l’assignation du 27 octobre 2023 sur la somme de 2864,16 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [O] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [J] [O] [G] à payer à Monsieur [D] [X] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [D] [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 octobre 2022 entre Monsieur [D] [X] d’une part, et Monsieur [J] [O] [G] d’autre part, concernant le logement et un garage situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 septembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [O] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [O] [G] à compter du 30 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] [G] à payer à Monsieur [D] [X] la somme de 14445,76 euros ( au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 mars 2024 échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2023 sur la somme de 4261,30 euros, de l’assignation du 27 octobre 2023 sur la somme de 2864,16 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] [G] à payer à Monsieur [D] [X] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 mars 2024, échéance d’avril 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] [G] à payer à Monsieur [D] [X] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 août 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [D] [X] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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