TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Gad COHEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08750 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5L7

N° MINUTE :

7

JUGEMENT

rendu le 09 avril 2026

DEMANDERESSE

La société IMMOBILIERE DU VAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Gad COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1153

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08750 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5L7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2014 à effet au 1er mai 2014, la société civile IMMOBILIERE DU VAL a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [F] sur des locaux situés [Adresse 3], 4ème étage, ainsi qu’une cave n°94 et un emplacement de stationnement n°132, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1540 euros outre une provision sur charges de 320 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 26228,13 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [F] le 19 juin 2025.

Par assignation du 8 septembre 2025, la société IMMOBILIERE DU VAL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [Y] [F] et de tous occupants de son chef, ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du demandeur, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:

— une indemnité journalière d’occupation d’un montant égal au dernier loyer augmenté de 30% et des charges et accessoires, jusqu’à libération des lieux,

—  30480,65 euros sur l’arriéré locatif, échéance d’août 2025 incluse, à parfaire, avec intérêts au taux légal, outre 3048,07 euros au titre des pénalités contractuellement convenues,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 22 janvier 2026, la société IMMOBILIERE DU VAL, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative actualisée au 16 janvier 2026 s’élevait à la somme de 30480,65 euros, échéance de janvier 2026 incluse. Elle s’est opposée au plan d’apurement proposé par le locataire et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, la société IMMOBILIERE DU VAL a expliqué qu’il y avait une reprise du paiement du loyer et des charges mais que la dette était ancienne et qu’elle n’avait pas diminué. Elle a précisé avoir délivré un congé pour vendre le 20 octobre 2025.

M. [Y] [F], représenté par son consil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a demandé de:

— fixer à la somme de 30480,65 euros l’arriéré de loyers et de charges, janvier 2026 inclus,

— dire qu’il pourra s’acquitter de cette somme en plus des loyers courants, en 36 mensualités,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, avec déchéance du terme en cas d’impayé et indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— dire que les loyers et charges devront être payés dans les conditions fixées par le bail,

— débouter la demanderesse du surplus,

— statuer ce que de droit pour ce qui concerne les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il a expliqué la dette locative par des revers professionnels dus à la pandémie du Covid-19. Il a soutenu avoir repris le paiement de son loyer et être en capacité d’apurer la dette. Il a souligné que ses ressources ne lui permettaient pas de rechercher un autre appartement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera précisé qu’il est justifié que la bailleresse est nommée société IMMOBILIERE DU VAL et non société civile IMMOBILIERE DU VAL.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE DU VAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 26228,13 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire du contrat de bail, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2025.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE DU VAL verse aux débats un décompte en date du 16 janvier 2026 démontrant que M. [Y] [F] lui devait la somme de 30480,65 euros au titre des impayés, échéance de janvier 2026 incluse.

M. [Y] [F] reconnaît la dette et sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience que les revenus du foyer de M. [Y] [F] lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 846 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder 36 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE DU VAL ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien.

Sur la clause pénale

L’article IV du bail stipule que tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur et des frais, diligences et honoraires engagés pour le recouvrement de la somme.

L’article 4, i), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE DU VAL sollicite une somme de 3048,07 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article IV du bail. Or, conformément à l’article 4, i), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, une telle clause est réputée non écrite.

La société IMMOBILIERE DU VAL sera donc déboutée de sa demande.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mars 2014 à effet au 1er mai 2014 entre la société IMMOBILIERE DU VAL et M. [Y] [F] concernant un logement situé [Adresse 3], 4ème étage, ainsi qu’une cave n°94 et un emplacement de stationnement n°132 est résilié depuis le 13 août 2025,

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer à la société IMMOBILIERE DU VAL la somme de 30480,65 euros au titre des impayés de loyers mois de janvier 2026 inclus, selon décompte arrêté au 16 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE la société IMMOBILIERE DU VAL de sa demande au titre de la clause pénale,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

AUTORISE M. [Y] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 846 euros, la 36ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que les loyers, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 août 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [F] et à celle de tous occupants de son chef,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Y] [F] sera condamné à verser à la société IMMOBILIERE DU VAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer à la société IMMOBILIERE DU VAL la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [F] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge