TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 23/03590 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YSH5

Minute : 24/00635

Syndic. de copro. “[Adresse 2]. SYNDIC 2ASC IMMOBILIER

Représentant : Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004

C/

Monsieur [O] [G]

Madame [Z] [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL G2 & H Avocats

Copie délivrée à :

Mr [G] [O]

Mme [G] [Z]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUINZE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Monsieur DRAULT Thierry, Magistrat à titre temporaire, nommé par décret du 2 octobre 2023

Assisté de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 22 JANVIER 2024

tenue sous la Présidence de Monsieur DRAULT Thierry, Magistrat à titre temporaire, nommé par décret du 2 octobre 2023

Assisté de Monsieur THUILLER Nicolas, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la“[Adresse 2]” [Adresse 2] – représenté par son syndic la SAS 2ASC IMMOBILIER, demeurant [Adresse 3], elle-même représentée par ses représentants légaux dûment domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

.

1. EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 2] représenté par son syndic la société 2 ASC Immobilier, a assigné Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [G] devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

6 049, 84 euros au titre des charges de copropriété selon décompte du 9 novembre 2023, soit les charges exigibles pour la période du 1er janvier 2018 au 18 octobre 2023 (appel provisionnel de charges du 1er et 3e trimestre 2018 inclus) et des intérêts légaux.1 500, 00 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; 440, 88 euros au titre des frais de recouvrement ;1 944, 00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Aux entiers dépens.Ordonner l’exécution provisoire

À l’audience du 22 janvier 2024 à laquelle l’affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a maintenu les termes de son assignation et réactualisé la dette qui selon le nouveau décompte en date du 19 janvier 2024 fixe la somme due à 4 728, 91 frais de recouvrement compris, compte tenu d’un règlement intervenu le 24 novembre 2023 de 2 310, 72 euros qui vient en déduction, mais abondé d’une somme de 144, 00 euros au titre de frais de mise en demeure et d’un appel de provision ( 1er trimestre 2024) de 548, 91 euros soit une somme en principal de 4 324, 03 euros hors frais.

Régulièrement cité à domicile et par dépôt à étude, les défendeurs n’ont pas comparu.

À l’issue des débats le jugement a été mis en délibéré au 15 avril 2024 ce dont la partie présente a été avisée publiquement.

2. MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 473 du même code lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Code de l’organisations judiciaire : Art. R. 211-3-24 Lorsque le tribunal judiciaire est appelé à connaître, en matière civile, d’une action personnelle ou mobilière portant sur une demande dont le montant est inférieur ou égal à la somme de 5 000 euros, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort.

En l’espèce, d’une part, l’assignation a été signifiée au domicile de Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [G] et non à leurs personnes, d’autre part, les seules sommes à considérer comme déterminant le taux de ressort excèdent 5000 euros la décision est passible d’un appel ; En conséquence le jugement sera réputé contradictoire et rendue en premier ressort .

2.1 Sur la créance de charges de copropriété du syndicat

Conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Ils doivent y concourir, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, tant pour les charges générales que spéciales.

L’article 14-1 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges.

L’article 42 de la loi précise que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale établissant que Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [G] sont propriétaire du lot n° 101 et 282 dans la copropriété ;

— le décompte actualisé de la créance d’un montant de 4728, 91 euros correspondant aux charges et appels de provisions pour charges

— les mises en demeure du 11 septembre 2018, 22 février 2019, 2 mai 2019, 7 novembre 2019, une sommation d’huissier du 16 juin 2020, et une itérative mise en demeure des 23 octobre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2018, 2019, 2021, 2022 et 2023

— une attestation de non-recours

En l’espèce, le syndicat rapporte la preuve de sa créance. L’actualisation puisque favorable aux défendeurs dont elle diminue la dette sera admise et retenue à hauteur de 4 324, 03 euros, somme correspondant aux charges et provisions dues ; les frais de recouvrement ne sont pas compris dans ce montant.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 324, 03 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024 tel que le présente le relevé établi le 19 janvier 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal selon les modalités suivantes :

Sur 2671, 46 € à compter du 11 septembre 2018Sur 2907, 97 € à compter du 22 février 2019Sur 3897, 46 € à compter du 16 juin 2020Pour le surplus à compter du 23 octobre 2023

2.2. Sur la demande de dommages et intérêts

Code civil, Art. 1231-6 : les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il ne peut être alloué des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Il s’agit donc d’une double condition : d’abord un préjudice distinct des conséquences d’un retard -que les intérêts moratoires réparent- ensuite que le dommage soit causé par la mauvaise foi.

Afin que soit caractérisée la résistance abusive, la preuve d’une faute ayant fait dégénérée en abus de l’exercice d’un droit est nécessaire.

En l’espèce, le syndicat en se prévalant d’un déséquilibre financier, n’invoque en réalité que les conséquences d’un retard de paiement. La mauvaise foi du copropriétaire n’est pas non plus caractérisée. Enfin, le syndicat invoque qu’il manquerait à certaine de ses obligations en raison de difficultés engendrées par les impayés ; Il s’agit là d’une allégation dont la preuve n’est pas administrée.

En conséquence, la demande en dommages et intérêts compensatoires sera écartée.

2.3. Sur la demande en paiement des frais engagés par le syndicat requérant

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions de l’article 10 précité, et à celles de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire par le syndicat sont imputables au seul copropriétaire ; les frais exposés à ce titre par le syndicat doivent être « des frais nécessaires ».

En l’espèce, Si les mises en demeure (4 X 24 euros = 96 euros) constituent des actes nécessaires et justifiés au sens du texte précité, la sommation de payer (164,88 euros) n’est pas un acte prescrit et n’a pas d’effet distinct d’une mise en demeure en la forme ordinaire, s’agissant d’une simple option son caractère superflu est manifeste.

Les frais de « Facture syndic constitution de dossier contentieux » relèvent de l’activité du syndic à qui incombe le recouvrement des charges et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété.

En conséquence, Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [G] devront payer la somme de 96 euros au syndicat des copropriétaires dont les demandes au titre des honoraires du syndic et du coût de la sommation de payer (164, 88 et 180 euros) seront rejetées.

2.4. Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [G] qui succombent supporteront les dépens.

2.5. Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il apparaît équitable, compte tenu des éléments connus du tribunal, d’allouer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble requérant une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

CONDAMNE Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 2] représentée par son syndic la somme de 4 324, 03 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024 tel que le présente le relevé établi le 19 janvier 2024.

JUGE que Cette somme produira intérêts au taux légal selon les modalités suivantes :

Sur 2671, 46 à compter du 11 septembre 2018Sur 2907, 97 à compter du 22 février 2019Sur 3897, 46 à compter du 16 juin 2020Pour le surplus à compter du 23 octobre 2023

CONDAMNE Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 2] la somme de 96 euros au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE la demande en paiement au titre des frais de sommation et des honoraires du syndic ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [G] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 2] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé,

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois,

le 15 avril 2024 et ont signé

LE GREFFIER LE JUGE