TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 24/06897 – N° Portalis DB3E-W-B7I-NBTN

AFFAIRE :

[K]

C/

[H]

[O]

JUGEMENT contradictoire du 31 JUILLET 2025

Grosse exécutoire : M. [X] [K] + restitution de pièces

Copie : M^e Sandrine OTT-RAYNAUD, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie – toque 324

délivrées le

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [K]

né le 08 Juillet 1959 à ST TROPEZ (83991)

Le Gyptis

36 avenue Bellegarde – Quartier Brunet

83100 TOULON

comparant en personne

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [H]

né le 07 Août 1973 à TARBES (65000)

de nationalité Francaise

321 Boulevard Saint Jean – Villa 2

83470 ST MAXIMIN LA SAINTE BAUME

représenté par M^e Sandrine OTT-RAYNAUD, avocat au barreau de TOULON

Madame [T] [O] épouse [H]

née le 15 Octobre 1979 à BELFORT (90000)

321 Boulevard Saint Jean – Villa 2

83470 ST MAXIMIN LA SAINTE BAUME

représentée par M^e Sandrine OTT-RAYNAUD, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 02 Juin 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 JUILLET 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 juin 2020, Monsieur [X] [K] a donné à bail à Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] un immeuble à usage d’habitation situé résidence « Le Gyptis » 54 avenue Bellegarde quartier Brunet 83100 TOULON, pour un loyer mensuel de 795 euros et une provision sur charges d’un montant de 95 euros, outre un dépôt de garantie d’un montant de 795 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisée contradictoirement le même jour.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 janvier 2024, Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] ont donné leur préavis et ont annoncé à Monsieur [X] [K] qu’ils quittaient le logement le 05 mars 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 07 mars 2024, Monsieur [X] [K] a demandé à Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] de payer la somme de 1 757,65 euros, faisant mention de l’arriéré locatif, des travaux nécessaires après leur départ des lieux et de leur refus de le laisser faire des visites le mois précédant leur départ.

Par ordonnance du 13 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon a rejeté la demande de Monsieur [X] [K] en injonction de payer, aux motifs que le débat contradictoire était nécessaire.

Une tentative de conciliation a été opérée par Monsieur [X] [K] mais un constat de carence de Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] a été dressé le 17 octobre 2024 par le conciliateur de justice.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, Monsieur [X] [K] a fait assigner à Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon aux fins de :

Condamner Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] à lui payer la somme de 1 757,65 euros au titre des impayés locatifs ; Condamner Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] à lui payer la somme de 3 900 euros au titre des réparations locatives et constater la non-restitution du dépôt de garantie de 795 euros, au titre des réparations des serrures et les maintenances des appareils ; Condamner Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] à lui payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes : 968,24 euros au titre de son préjudice économique ; 800 euros au titre de leur résistance abusive et injustifiée ; Prononcer la saisie-rémunération sur les salaires de Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] ;Rejeter les demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] ;Condamner Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 juin 2025.

A l’audience, Monsieur [X] [K] a déposé ses pièces et conclusions, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, Monsieur [X] [K] produit un décompte actualisé. Il relève qu’avec les virements reçus de la Caisse des Allocations Familiales (ci-après « CAF ») et au regard des deux mois d’impayés et des cinq jours au prorata du mois de mars 2025, la somme due est de 1 757,65 euros. Le demandeur soutient qu’il ne peut être déduit de cette dette locative le dépôt de garantie, ce dernier n’ayant pas cet objectif.

Au soutien de sa demande en paiement des réparations locatives, Monsieur [X] [K] explique que l’état des lieux d’entrée mentionne que l’ensemble du logement était en bon état. Il relève que les peintures et les enduits de rebouchage réalisés par les défendeurs ont nécessité des travaux de peinture avant la relocation du logement, pour lesquels il a fait appel à un professionnel. Il soutient par ailleurs que les photographies produites proviennent des défendeurs, envoyées par ces derniers sur son adresse mail, et qu’elles permettent de constater les dégradations locatives. Enfin, il précise que l’absence d’état des lieux de sortie résulte du défaut de volonté des défendeurs de l’effectuer.

Au soutien de sa demande en non-restitution du dépôt de garantie, Monsieur [X] [K] explique qu’il a dû remplacer les serrures et faire la maintenance des appareils, ce qui normalement était à la charge des locataires.

Au soutien de ses demandes en dommages et intérêts, le demandeur relève que le refus des défendeurs que des visites soient organisées durant le dernier mois de location a entraîné un préjudice économique, celui-ci ne pouvant louer de nouveau le logement directement après leur départ. Il précise que cette obligation leur incombait et était prévue dans le bail signé.

En outre, Monsieur [X] [K] se fonde sur la résistance abusive et l’article 1153 du code civil et sollicite son dédommagement pour les retards fréquents de paiement des loyers au cours de l’exécution du contrat de bail, les intérêts dus sur l’arriéré locatif, les frais d’envoi de la lettre recommandée avec avis de réception, le temps perdu pour l’audience et la tentative de conciliation ainsi que la pose par ses soins de la serrure dans la cave et du nouveau robinet d’eau.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H], Monsieur [X] [K] explique que le logement présente des moisissures en raison d’un défaut d’entretien et d’aération des défendeurs, et non de son fait. Il ajoute ne pas avoir été informé de tels problèmes. Il affirme que le système électrique a été refait à neuf en 2005, suite à un incendie dans le logement, et que par conséquent il n’est pas possible que celui-ci soit défectueux. Enfin, il réfute avoir harcelé ses locataires.

A l’audience, Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H], représentés par leur conseil, ont déposé leurs pièces et conclusions, auxquelles ils se réfèrent, vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé et aux termes desquelles ils demandent :

A titre principal, rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [X] [K] ; A titre subsidiaire : Fixer la dette locative à la somme de 962,64 euros ;Diminuer le montant des réparations locatives ;A titre reconventionnel : Constater l’indécence du logement ; Condamner Monsieur [X] [K] au paiement des dommages et intérêts suivants : 1 500 euros au titre du trouble de la jouissance ; 500 euros au titre de leur préjudice physique ; 300 euros au titre de leur préjudice matériel ; 800 euros au titre de leur préjudice moral ; Leur accorder des délais de paiement, en cas de condamnation ;Condamner Monsieur [X] [K] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [X] [K] aux dépens.

S’agissant de la demande en paiement des arriérés locatifs de Monsieur [X] [K], Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] reconnaissent qu’ils n’ont pas payé deux mois et demi de loyer mais précisent que le décompte produit par le demandeur est erroné car la CAF a versé au bailleur 115 euros et non 105 euros. Ils précisent que le loyer était trop onéreux et qu’ils ont eu des retards de paiement dès le début du bail. Par ailleurs, les défendeurs sollicitent que le dépôt de garantie soit déduit du montant locatif dû, ramenant la dette à 962,64 euros.

S’agissant des demandes en réparation locative et en non-restitution du dépôt de garantie, Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] soutiennent qu’ils ont été défaillants lors de l’état des lieux d’entrée, qu’ils ont fait confiance au propriétaire et n’ont pas signalé les malfaçons et signes d’indécences, ainsi que le camouflage des moisissures par la peinture. Les défendeurs ajoutent que l’appartement a été laissé en meilleur état à leur départ qu’à leur entrée dans les lieux. Ils précisent qu’aucun état des lieux de sortie n’a été effectué, même de manière unilatérale. Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] concluent au fait que le demandeur n’apporte pas la preuve des dégradations alléguées. Ils précisent à cet égard que le logement a pu être de nouveau loué sans que les travaux aient été faits, au regard de la date de la facture produite. Subsidiairement, ils affirment que le prix au mètre carré des travaux est bien supérieur au marché et que l’absence de détails dans la facture, outre le fait que le peintre habite dans la même résidence que le demandeur, soulignent le fait qu’il s’agisse d’une facture de complaisance.

S’agissant des dommages et intérêts sollicités par Monsieur [X] [K], les défendeurs relèvent qu’un accord oral existait entre les parties pour qu’il n’y ait pas de visite, compte tenu de l’état du logement. Ils ajoutent que la causalité entre le défaut de visite et la location tardive ainsi que la nouvelle prise à bail le 22 avril ne sont pas prouvés.

Par ailleurs, les défendeurs affirment que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est improprement infondée, les réparations locatives ne résultant pas de ce chef et, au surplus, les factures concernant la serrure et le robinet de la cuisine n’étant pas produites.

Au soutien de leurs demandes reconventionnelles, Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] se fondent sur l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989. Ils affirment que l’obligation du bailleur d’assurer un logement décent et de faire les réparations autres que locatives n’ont pas été respectées par Monsieur [X] [K]. Ils expliquent qu’il y avait de la moisissure sur les murs, des traces d’humidité et un système d’aération ne fonctionnant pas, tandis que Monsieur [X] [K] a refusé de réaliser les travaux. Ils soutiennent que leur jouissance du bien a été troublé, car leurs meubles et vêtements ont été abîmés par la moisissure et l’état de santé de Monsieur [F] [H] et de sa fille a été impacté, avec une accentuation de leurs allergies et une augmentation des visites chez le médecin. Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] ajoutent que les défauts du système électrique, ne respectant pas les normes, ont provoqué la casse de leur lave-linge et lave-vaisselle. Enfin, ils affirment que Monsieur [X] [K], bailleur et également voisin, les épiait et les harcelait, leur provoquant des nuisances et leur causant ainsi un préjudice moral.

S’ils étaient condamnés, Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] sollicitent des délais de paiement sur 36 mois, compte tenu de leurs ressources et charges, permettant une capacité de remboursement mensuelle de 623,88 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de Monsieur [X] [K] en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

« 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. ».

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. ».

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 220 du code civil concernant les époux, « […] toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement ».

En l’espèce, Monsieur [X] [K] affirme que la dette locative s’élève à 1 757,65 euros, pour les loyers impayés de janvier 2024 au 05 mars 2024. Cependant, il résulte de l’étude du décompte qu’il produit que celui-ci contient une erreur, en ce qu’il mentionne une aide de la CAF au titre de l’allocation logement d’une somme de 105 euros pour le mois de janvier 2024, alors que l’attestation de paiement de la CAF produit par les défendeurs révèle que le montant versé au bailleur pour le mois de janvier 2024 est de 115 euros. Hormis cette incohérence, le décompte produit permet de justifier de la créance. Il en résulte que la dette locative s’élève donc à 1 747,65 euros, somme que les défendeurs reconnaissent.

En ce qui concerne le dépôt de garantie non restitué, il convient de relever que celui-ci ne peut être déduit des sommes dues par les locataires au titre de la dette locative, car son sort est d’abord lié à la question des réparations locatives évoquées ci-après.

Par conséquent, Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] seront condamnés solidairement au paiement de 1 747,65 euros au titre de la dette locative.

Sur les demandes de Monsieur [X] [K] en paiement au titre des dégradations locatives et en non restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. […] ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

« […] c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; […]

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ; […] ».

L’article 1 du décret du 26 août 1987 dispose ce qui suit : « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatifs.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret ».

Cette annexe précise notamment ce qui suit :

« III – Parties intérieures a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci. ».

Il résulte de ces dispositions que les sommes restant dues au bailleur doivent être dûment justifiées, ce qui suppose un examen comparatif des états d’entrée et de sortie des lieux.

A défaut d’état des lieux, les articles 1731 et 1732 du code civil s’appliquent, dont il résulte que le preneur des lieux est présumé avoir pris les lieux en bon état et devoir les rendre comme tels. De plus, « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. ». Cependant, si le preneur des lieux est présumé responsable des dégradations, il est constant que le bailleur doit d’abord apporter la preuve de l’existence de ces dégradations.

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 220 du code civil concernant les époux, « […] toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement ».

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 relatif au dépôt de garantie précise : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. […]

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] ».

Le bailleur n’est pas tenu de produire les factures de travaux acquittés par lui, la production de simples devis suffit. Pour autant, le juge n’est pas tenu par les sommes avancées, s’il les estime excessives.

En l’espèce, il est constant qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé, alors que l’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement ne relève aucune dégradation particulière, ce qu’il faut déduire de la mention « RAS » apposée. De cet état de fait, Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] sont présumés responsables des dégradations, dès lors que Monsieur [X] [K] en apporte la preuve.

S’agissant des peintures et des enduits de rebouchage, la preuve des dégradations résulte des photographies transmises par mail par les locataires eux-mêmes au bailleur le 03 mars 2024. Les photographies révèlent la présence d’enduits de rebouchage de couleur blanche sur des peintures de couleur bleue, de sorte que les raccords de peinture n’ont pas été réalisés. Les dessins d’enfant sur les murs n’ont pas non plus été nettoyés. Ce maintien en état de propreté, ces raccords de peintures et le rebouchage des trous relevant des réparations locatives, il s’en déduit que ces travaux incombaient aux locataires. Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] se bornent à indiquer que le logement à leur arrivée était en moins bon état général qu’à leur départ, sans pour autant nier être à l’origine de ces dégradations locatives précises. En outre, une amélioration générale de l’état du logement, si celle-ci était prouvée, ne permet pas aux défendeurs de s’exonérer de la non-réalisation de ces réparations. Par ailleurs, le fait que le logement ait pu être de nouveau loué avant la réalisation des travaux de peinture ne permet pas d’exclure la responsabilité des défendeurs.

Cependant, il apparaît que le montant des travaux est excessif, la facture établie prévoyant un montant de 3 900 euros. A titre comparatif, il ressort des factures en date du 06 novembre 2019 produites par Monsieur [X] [K], que les travaux de peinture réalisés à cette période dans l’ensemble du logement ont coûté 1 272 euros. Par conséquent, il convient de réduire la somme due à 1 500 euros.

S’agissant des autres réparations locatives pour lesquelles Monsieur [X] [K] sollicite la non-restitution du dépôt de garantie, ce dernier n’apporte pas la preuve des dégradations des serrures et de la non-maintenance des appareils. A défaut d’état des lieux de sortie ou d’autres éléments probants, Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] ne peuvent donc pas être condamnés au paiement de dommages et intérêts à ce titre.

Par conséquent, déduction faite du dépôt de garantie ayant vocation première à couvrir les réparations locatives non réalisées, Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 705 euros (1 500 – 795 = 705).

Sur les demandes de Monsieur [X] [K] en paiement de dommages et intérêts

Sur le préjudice économique

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil relatif à l’inexécution contractuelle, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] avaient l’obligation contractuelle de permettre la visite des lieux loués dans des modalités définies dans la clause V du contrat de bail litigieux.

Cependant, Monsieur [X] [K] n’apporte pas la preuve de l’inexécution contractuelle. En effet, aucun élément ne permet d’affirmer que Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] ont refusé les visites sollicitées par Monsieur [X] [K].

Par ailleurs, Monsieur [X] [K] ne démontre pas l’existence d’un préjudice, se bornant à indiquer que logement n’a pu être reloué directement après le départ des défendeurs, sans toutefois apporter la preuve d’une nouvelle location tardive imputable aux anciens locataires.

Par conséquent, Monsieur [X] [K] sera débouté de cette demande en réparation de son préjudice économique.

Sur la résistance abusive et injustifiée

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, applicable au litige, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. ».

Il est constant que les dommages et intérêts alloués dans le cadre de la résistance abusive et injustifiée nécessitent la caractérisation d’une faute, relevant de la mauvaise foi du débiteur, ainsi qu’un préjudice distinct du simple retard.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [X] [K] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H]. Il ne précise pas non plus le préjudice subi, le demandeur se limitant à relever les retards de paiements des locataires et les frais engagés dans la présente procédure, sans démontrer de préjudice indépendant à ce retard. Enfin, les réparations locatives ne peuvent être indemnisées sur ce fondement.

Par conséquent, Monsieur [X] [K] sera débouté de cette demande en réparation de son préjudice pour résistance abusive.

Sur la demande de Monsieur [X] [K] de saisie-rémunération sur les salaires de Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H]

Conformément à l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution « connait de la saisie des rémunérations, à l’exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire ».

Le juge des contentieux de la protection ne peut donc ordonner de saisie sur les rémunérations telle que sollicitée par le demandeur.

En conséquence, il y a donc lieu de rejeter la demande de Monsieur [X] [K] à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] en paiement de dommages et intérêts

Selon l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En application des articles 6 de la loi du 06 juillet 1989 et 1719 et suivants du code civil, le bailleur a l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien à ses locataires, notamment en assurant un logement décent à ces derniers ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et en procédant à l’entretien et aux travaux nécessaires le cas échéant.

A cet égard, en cas d’inexécution contractuelle et aux termes de l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. ».

En l’espèce, il ressort des photographies produites par Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] que de la moisissure est présente sur les murs et plafonds. De plus, les factures produites par Monsieur [X] [K] et datant de novembre 2019 montrent qu’un précédent dégât des eaux s’est produit.

Cependant, Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] n’apportent pas la preuve de l’information à leur bailleur de la situation et de son refus de procéder à des travaux, qui indique quant à lui qu’il n’en a jamais été informé. L’état des lieux d’entrée étant exempt de mention concernant de la moisissure, il en résulte qu’aucun élément ne permet d’affirmer que Monsieur [X] [K] a été mis en mesure de procéder à l’entretien et d’assurer la décence du logement. Aucun échange à cet égard n’a été produit par les anciens locataires. S’il est constant que ces obligations pèsent sur le bailleur, ce dernier doit être mis en mesure de les respecter, passant, a minima, par son information des difficultés touchant le logement.

Par ailleurs, au-delà de l’absence de fait générateur permettant de retenir la responsabilité de Monsieur [X] [K], le préjudice physique allégué n’est pas prouvé, les défendeurs expliquant uniquement qu’ils ont dû aller chez le médecin à plusieurs reprises pour des allergies, sans produire de certificat médical ou de prescriptions en ce sens.

Concernant le préjudice matériel, il apparaît que le préjudice résultant de la casse d’un lave-linge et d’un lave-vaisselle n’est pas prouvé et, au surplus, que la défaillance du système électrique ne l’est pas non plus. A nouveau, aucun échange entre les parties n’est produit pour étayer la demande.

Enfin, s’agissant du préjudice moral, Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] se bornent à indiquer qu’ils ont subi du harcèlement et ont été épiés par leur bailleur et voisin. Or, à défaut d’élément probatoire, la responsabilité de ce dernier ne peut être engagée.

Par conséquent, Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles tenant à l’octroi de dommages et intérêts.

Sur la demande de Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] d’octroi de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. ».

En l’espèce, les délais de paiement applicables sont d’au maximum 24 mois, le présent litige ne relevant pas d’une acquisition de la clause résolutoire, où les délais accordés par le juge peuvent être de 36 mois.

Le montant des sommes dues par Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] sont de 1 747,65 euros au titre de l’arriéré locatif et de 705 euros au titre des réparations locatives, soit une somme totale de 2 452,65 euros, outre les éventuels frais du procès.

Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] justifient de ressources mensuelles à hauteur de 4 401,82 euros (une erreur de calcul sur les allocations de la CAF conduit à infirmer le montant retenu de 4 334,56 euros). Par ailleurs, ils estiment leurs charges mensuelles et justifient de certaines d’entres elles à hauteur de 3 710,68 euros. Dès lors, leur capacité de remboursement mensuel s’élève à 691,14 euros.

Par conséquent, il convient d’échelonner le paiement de la somme de 2 452,65 euros sur une période de 6 mois. La mensualité des cinq premiers versements sera de 450 euros, tandis que la sixième mensualité correspondra au solde de la dette.

Faute pour Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] de respecter leur engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H], condamnés aux dépens, seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [X] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

Au visa de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] à payer à Monsieur [X] [K] la somme de 1 747,65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 05 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] à payer à Monsieur [X] [K] la somme de 705 euros au titre des réparations locatives ;

ACCORDE à Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] la faculté d’apurer leur dette en cinq mensualités d’un montant de 450 euros, outre une sixième mensualité correspondant au solde de la dette ;

DIT que le premier paiement devra intervenir dans les 10 jours suivant la signification du présent jugement, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil ces délais suspendent les voies d’exécution et que les majorations d’intérêts ou pénalités ne sont pas encourues pendant ces délais ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts présentées par Monsieur [X] [K] contre Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts présentées par Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] contre Monsieur [X] [K] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] à payer à Monsieur [X] [K] la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [F] [H] et Madame [T] [O] épouse [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT