TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 11 43

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00746 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZB2R

Minute : 24/00242

S.A. BATIGERE HABITAT

Représentant : Maître [S], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [H] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Cabinet PAUTONNIER & Associés

Copie délivrée à :

Mr [O] [H]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE ;

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Après débats à l’audience publique du 30 Avril 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT, demeurant [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son directeur général

Représentée par le Cabinet PAUTONNIER & Associés, avocats au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 12 décembre 2003, prenant effet le 1er décembre 2003, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, a donné bail à Monsieur [H] [O] un appartement de type F2 à titre d’habitation principale portant le n°87 au 6ème étage, situé au [Adresse 4], sur la commune de [Localité 10], pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction, et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 294,39 euros et 153,65 euros au titre des provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer le 25 octobre 2023 visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 4 mars 2024, la SA BATIGERE HABITAT, a ensuite fait assigner Monsieur [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 30 avril 2024, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [O] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— de supprimer le délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Et de condamner ce dernier au paiement de :

— la somme actualisée de 2.374, 47 euros, mars 2024 inclus, décompte arrêté au 22 avril 2024, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

— de rappeler l’exécution provisoire.

La SA BATIGERE HABITAT précise que le dernier règlement, 1.500 euros, a été réalisé le 3 avril 2024. Elle s’oppose aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [H] [O], cité à étude, n’a pas comparu à l’audience ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes du requérant tendant à voir « dire » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que 1lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du même code prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, Monsieur [H] [O] non comparant et personne pour lui, a été régulièrement cité à étude par acte de commissaire de justice. Dans ces conditions, l’ordonnance, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Par ailleurs, l’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aussi, l’article 835 du code de procédure civile énonce que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La juge des référés est juge de l’évidence.

SUR LA RESILIATION Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 9] par la voie électronique le 6 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et applicable à l’espèce.

Par ailleurs, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie postale, courrier envoyé le 12 octobre 2023, reçu le 20 octobre 2023 par cette dernière, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action introduite par la SA BATIGERE HABITAT est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24.I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et applicable à l’espèce, prévoit que : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 1e décembre 2003 contient une clause résolutoire, en son article 8, et un commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 25 octobre 2023, pour la somme en principale de 2.205,94 euros. Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2023.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT La SA BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [O] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de procédure, la somme de 2.374,47 euros à la date du 22 avril 2024.

Monsieur [H] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Bien que le montant de la dette ait été actualisé à l’audience en l’absence de Monsieur [H] [O], il convient de retenir cette actualisation car elle est inférieure au montant demandé dans l’assignation, soit plus favorable au locataire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 26 décembre 2023, Monsieur [H] [O] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront à titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant des loyers et des charges.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2.374,47 euros comprenant les loyers et charges et indemnité d’occupation impayées, décompte arrêté au 22 avril 2024, mars 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (25 octobre 2023) sur la somme de 2.205,94 euros conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

1Monsieur [H] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi

SUR LES DELAIS DE PAIEMENTSur la suspension de la clause résolutoire

Conformément au V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort du décompte produit au dossier, que le dernier paiement a eu lieu le 3 avril 2024, pour un montant supérieur au montant du loyer et des charges.

Le défendeur n’a formulé aucune demande de délai de paiement, étant absent.

La société bailleresse s’est opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu desdites circonstances, aucun délai de paiement, de surcroît suspensif des effets de la clause résolutoire, ne sera accordé.

Dans ces conditions, Monsieur [H] [O] occupe le logement sans droit ni titre. Il devra en conséquence quitter les lieux. Faute pour lui d’avoir volontairement libéré le logement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

IV. 1SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU DELAI DE L’ARTICLE L412-1 DU CODES DES PROCEDURES CIVILES D’EXECUTION :

1Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local 1affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES1Monsieur [H] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA BATIGERE HABITAT, Monsieur [H] [O] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, par mise à la disposition par le greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérées au contrat de location signé le 12 décembre 2003, entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré, la SA BATIGERE HABITAT d’une part, et Monsieur [H] [O] d’autre part, concernant un appartement de type F2 à titre d’habitation principale portant le n°87 au 6ème étage, situé au [Adresse 4], sur la commune de [Localité 10], étaient réunies à la date 26 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [O] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme provisionnelle de 2.374,47 euros (deux mille trois cent soixante-quatorze euros et quarante-sept centimes), arrêté au 22 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2023 sur la somme de 2.205,94 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

1CONDAMNONS Monsieur [H] [O] à payer à SA BATIGERE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle dont Monsieur [H] [O] est tenu au paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées ;

ORDONNONS à Monsieur [H] [O] de quitter le logement appartement de type F2 à titre d’habitation principale portant le n°87 au 6ème étage, situé au [Adresse 4], sur la commune de [Localité 10], et de le rendre libre de tous occupants de leur chef, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETONS la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution formulée par la SA BATIGERE HABITAT ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

RAPPELONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [O] à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros (trois cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [O] aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

DISONS que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé à [Localité 7] le 31 mai 2024.

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES