TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/02900 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YPFY

Minute : 24/1147

Société IMMOSTAR

Représentant : M^e Jean-marc DESCOUBES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0969

C/

Madame [V] [D] [M] épouse [C]

Représentant : M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1567

Monsieur [U] [W] [X] [C]

Représentant : M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1567

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOSTAR,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

assistée de M^e Jean-marc DESCOUBES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [V] [D] [M] épouse [C], demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [U] [W] [X] [C],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C930082024003433 du 22/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 22 août 2022, la SAS IMMOSTAR a acquis de Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] un bien immobilier sis [Adresse 3], moyennant le prix de 200.000 euros avec un paiement comptant de 30.000 euros puis le solde du prix payable au plus tard le 31 mars 2024.

Par acte d’huissier en date du 13 novembre 2023, la SAS IMMOSTAR a fait assigner Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux, avec le concours de la force publique ou d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] au paiement de la somme mensuelle de 3500 euros au titre des indemnités d’occupation avec effet rétroactif au 22 août 2022 jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner solidairement Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi contractuelle et résistance abusive,

— condamner solidairement Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] au paiement de la somme 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2024.

À l’audience, la SAS IMMOSTAR, assistée, maintient ses demandes. Elle sollicite le débouté des demandes reconventionnelles des époux [C].

Au soutien de ses prétentions, la SAS IMMOSTAR expose que selon acte authentique du 22 août 2022, elle a acquis de Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] un bien immobilier sis [Adresse 3], moyennant le prix de 200.000 euros avec un paiement comptant de 30.000 euros puis le solde du prix payable au plus tard le 31 mars 2027. L’acte disposait que le bien était entièrement libre de location ou occupation et qu’elle aurait la jouissance de ce bien à compter du jour même. Or, les consorts [C] occupent toujours les lieux sans droit ni titre. Elle est dès lors bien fondée à solliciter l’expulsion et une indemnité d’occupation, fixée à 3500 euros au regard de l’estimation locative produite aux débats. Elle s’oppose à toutes demandes de délais au regard du maintien dans les lieux depuis plus de deux ans.

En réponse à l’argumentation adverse, elle conteste toutes irrégularités de l’acte de vente. En premier, la vente à terme consiste en un paiement du solde à terme mais n’a aucune incidence sur la jouissance immédiate du bien en l’absence de toute clause contraire. Or, aucune disposition ne prévoit un droit d’usage et d’habitation, le bien ayant été vendu libre et il importe peu que l’adresse mentionnée des vendeurs soit l’adresse du bien vendu. En second lieu, les défendeurs ne sauraient se prévaloir d’une absence d’indication sur les modes de libération de la somme payable à terme alors qu’il est expressément mentionné « les modes libératoires légaux ». En troisième lieu, les époux [C] allèguent qu’ils n’ont jamais perçu la somme initiale de 3.000 euros au jour de la vente, ce qui est contredit par le relevé de compte notarial attestant de la perception des fonds par le notaire qui semble cependant avoir désintéressé des créanciers inscrits. Enfin, les époux [C] font valoir qu’ils n’ont jamais signé de procuration ou l’acte de vente lui-même, ce qui est contredit là encore par l’acte de procuration communiqué.

Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C], représentés, sollicitent du juge de voir :

— A titre principal, débouter la société IMMOSTAR de l’ensemble de ses demandes,

— A titre subsidiaire, accorder aux époux [C] les plus larges délais pour quitter les lieux,

— En tout état de cause, condamner la société IMMOSTAR à la somme de 3000 euros au titre de l’article 37 du 10 juillet 1991, somme qui sera recouvrée directement par Maitre LOYER, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] font valoir que l’acte est entaché de nombreuses irrégularités qui posent la question de sa légalité. En premier lieu, ils contestent avoir signé l’acte de vente ou établi une procuration. En outre, ils ajoutent n’avoir jamais perçu la somme initiale de 30.000 euros. En second lieu, ils font valoir qu’il s’agit d’une vente à terme avec jouissance différée et non d’une vente à terme libre, étant occupants du bien. A défaut, il appartient à la société IMMOSTAR de s’acquitter immédiatement des 170.000 euros restants. Sur la demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation, faute pour l’acte de vente de prévoir cette possibilité et la SAS IMMOSTAR ne justifiant d’aucun fondement juridique, les demandes à ce titre sont irrégulières. Au surplus la société IMMOSTAR ne produit aucune valeur locative du bien immobilier et ne peut solliciter une indemnité de manière rétroactive, les époux [C] n’ayant pas eu connaissance de la vente de leur bien. Sur la demande de dommages et intérêts, ils font valoir que la SAS IMMOSTAR ne justifie d’aucun préjudice, ni perte financière, ni préjudice moral.

A titre reconventionnel, ils sollicitent l’octroi de délais pour quitter les lieux, au visa de l’article L412-3 suivants du code des procédures civiles d’exécution. Ils indiquent vivre dans les lieux depuis 31 ans et avoir de faibles ressources, composées de la CAF tandis que Monsieur [C] souffre de problème de santé. Depuis la délivrance de l’assignation, une demande de logement social a été effectué. Enfin, le non versement du prix de vente actuel accentue leur précarité.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024, prorogé au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article L213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est un droit fondamental de valeur constitutionnelle ;

En l’espèce, selon acte authentique du 22 août 2022, la SAS IMMOSTAR a acquis de Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C], un bien immobilier sis [Adresse 3], moyennant le prix de 200.000 euros avec un paiement comptant de 30.000 euros puis le solde du prix payable au plus tard le 31 mars 2024.

En premier lieu, les époux [C] contestent avoir signé cet acte authentique. Toutefois, force est de constater qu’est versé aux débats une procuration établie par leur soin, au profit de Maître [K] [L], notaire à [Localité 9], pour les représenter dans la vente de leur bien sis [Adresse 3] moyennant le prix de 200.000 euros payable pour 30.000 euros comptant le jour de l’acte et pour 170.000 euros au plus tard le 31 mars 2027. Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] ne contestent pas les signatures portées sur la procuration pour vendre.

En second lieu, les époux [C] contestent l’existence d’une vente à terme libre arguant qu’ils occupaient le bien et que le paiement du prix comptant et à terme n’est pas intervenu.

La vente à terme consiste pour un propriétaire à vendre son bien immobilier en percevant dans un premier temps une partie du prix du vente comptant, le reste via le versement de mensualités ou à un terme défini. Une vente à terme peut se faire libre ou occupée.

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique de vente en page 4 que l’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour et qu’il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarant que le bien est entièrement libre de location ou occupation. Ainsi, si une vente à terme peut prévoir une jouissance différée, le vendeur bénéficiant d’un droit d’usage et d’habitation pour une durée limitée dans le temps, force est de constater qu’aucune disposition de l’acte authentique n’a octroyé un droit d’usage et d’habitation aux époux [C]. Il importe peu que figure l’adresse du bien comme domicile des vendeurs au moment de l’acte de vente dès lors qu’ils en transfèrent la propriété et la jouissance au jour de la signature de l’acte et déclarent que le bien est libre.

En outre, il est mentionné que le prix est payable pour 30.000 euros comptant le jour de l’acte et pour 170.000 euros au plus tard le 31 mars 2027, selon les modes libératoires légaux. Il ressort du relevé de compte notariale que la somme de 30.000 euros a bien été virée à la SELARL VINCENT CHANETZ, notaire en charge de la vente. Le solde du prix étant à verser au plus tard le 31 mars 2027, il n’est à ce jour pas encore exigible.

Il résulte des développements précédents que la SAS IMMOSTAR est devenue propriétaire du bien par acte authentique de vente à terme libre du 22 août 2022, avec transfert de la jouissance du bien à la même date.

La SAS IMMOSTAR n’a pas donné son accord pour l’occupation du pavillon par Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C]

En conséquence, les époux [C] sont occupants sans droit ni titre de l’immeuble.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’of-fice, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois, par décision spéciale et motivée, le juge peut, notamment lorsque les personnes concernées sont entrées par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Toutefois, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

En l’espèce, la voie de fait ne peut résulter de la seule occupation sans droit ni titre.

Par conséquent, la SAS IMMOSTAR sera déboutée de sa demande de suppression des délais.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le propriétaire.

En l’espèce, il est établi que Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] sont occupants sans droit ni titre d’un bien appartenant à la SAS IMMOSTAR.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, destinée à compenser la perte de jouissance du bien, qui peut être évaluée au montant de la valeur locative du bien.

A cette fin, le demandeur produit une estimation de valeur locative de 2900 euros par mois.

Toutefois, l’annonce de location versée porte sur une maison de 170 m2 entièrement rénovée comprenant 6 chambres, 3 salles d’eau, des fenêtres double vitrage, des volets roulants électriques, une cuisine neuve, ce qui ne correspond pas au bien, objet de la présente décision, qui est occupé par les défendeurs depuis 1993 et composé de quatre chambres et 2 salles d’eau.

En l’absence d’estimation de valeur locative d’un bien de même composition et même état d’usage, il convient de limiter la demande au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 1800 euros.

Il convient en conséquence de condamner Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1800 euros à la SAS IMMOSTAR à compter du 22 août 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les époux [C] ont signé un acte authentique de vente le 22 août 2022, transférant la propriété et la jouissance du bien à la SAS IMMOSTAR mais se sont maintenus dans les lieux depuis plus de deux ans.

Il apparaît ainsi que l’inertie prolongée des époux [C], pour avoir duré plus de deux ans, et qui perdure malgré l’assignation, a causé un préjudice certain à la SAS IMMOSTAR, qui n’a pu jouir librement de son bien.

Toutefois, à raison de la condamnation des époux [C] au paiement d’une indemnité d’occupation, limitant ainsi le préjudice économique, il y a lieu de ramener la demande à de plus justes proportions.

Par conséquent, Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] seront condamnés in solidum à verser à la SAS IMMOSTAR la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice.

Sur la demande reconventionnelle de délais d’expulsion

Il résulte des articles L.613-1 du Code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, il apparaît que Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] justifient de démarche tardive en vue de la recherche d’un logement, alors que l’occupation non autorisée a été constatée depuis le 22 août 2022, date de signature de l’acte authentique de vente. Il apparaît qu’au jour de la présente décision, Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] auront d’ores et déjà bénéficié, de fait, de délais de plus de 24 mois. De tels délais apparaissent suffisants pour permettre aux défendeurs de quitter les lieux.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’accorder des délais supplémentaires sur le fondement de l’article L. 412-3 du Code précité.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS IMMOSTAR les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] à lui payer in solidum la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du litige, Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] occupent sans droit ni titre les lieux situés [Adresse 3] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois ;

RAPPELLE que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter du 22 août 2022 jusqu’à la libération effective des lieux au montant de 1800 euros et CONDAMNE in solidum Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] à son paiement à la SAS IMMOSTAR ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] à verser à la SAS IMMOSTAR la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] au paiement de la somme de 800 euros à la SAS IMMOSTAR au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [M] épouse [C] et de Monsieur [U] [C] aux dépens de l’instance les concernant ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE