TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 22/07464 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WUU3

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A. BRASSERIE DU COQ HARDI

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-François CORMONT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. G3B

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 20 Janvier 2025, avec effet au 10 Janvier 2025 ;

A l’audience publique du 13 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Janvier 2026, prorogé au 26 Janvier 2026 puis prorogé pour être rendu le 02 Février 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Février 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 19 avril 2012, la S.A.S. Brasserie du Coq Hardi a donné à bail commercial en renouvellement à la société G3B SARL une maison à usage de café et restaurant sise à [Localité 9], [Adresse 7] et de la [Adresse 12]. Ce bail a été régularisé pour une durée de neuf années. Le montant du loyer annuel a été fixé à la somme de 32 366 € hors taxes, soit 38 709,74 € TTC.

Le bail prévoyait la clause suivante :

« Transformations et améliorations par le preneur

Le preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement et percement d’ouverture, si ce n’est avec le consentement préalable et écrit de la Société Bailleresse. En cas d’autorisation, les travaux devront être exécutés sous la surveillance de l’architecte désigné par la Société Bailleresse, dont les honoraires seront à la charge du Preneur. […] ».

La société G3B a procédé à l’exécution de travaux de création d’une nouvelle trémie au niveau du rez-de-chaussée, lesquels ont été constatés selon procès-verbal d’huissier de justice le 14 janvier 2020.

Le 17 janvier 2020, la S.A.S. Brasserie du Coq Hardi a fait délivrer à la société G3B un commandement visant clause résolutoire et faisant sommation :

— d’avoir à cesser les travaux entrepris sans l’information ni le consentement du bailleur,

— de remettre et restaurer lesdits lieux en leur état antérieur,

— le tout dans le mois à compter du présent commandement.

Par exploit d’huissier de justice délivré le 13 novembre 2020, la S.A.S. Brasserie du Coq Hardi a assigné la S.A.R.L. G3B devant le tribunal judiciaire de Lille en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail avec remise de la licence IV.

L’affaire a été radiée le 9 mars 2022 et réinscrite au rôle de l’audience du 6 janvier 2024.

Parallèlement, par exploit de commissaire de justice délivré le 8 mars 2023, la société G3B a sollicité le renouvellement du bail venu à expiration, à effet du 1er avril 2023, aux mêmes clauses et conditions.

Par acte extrajudiciaire signifié le 20 mars 2023, la société Brasserie du Coq Hardi a refusé le renouvellement du bail en raison du non-respect par le locataire des clauses contractuelles et du commandement de faire, et de la procédure en cours.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 27 août 2024, la S.A. Brasserie du Coq Hardi demande à la juridiction de :

Déclarer la société G3B irrecevable en ses demandes reconventionnelles issues du refus de renouvellement du bail et l’indemnité d’éviction,

Débouter la société G3B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Dire et juger la S.A.S. Brasserie du Coq Hardi recevable et bien fondée en ses demandes ;

En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 février 2020 ;

Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties aux torts exclusifs de la société G3B ;

Condamner la société G3B à lui remettre la licence de Quatrième catégorie, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

Ordonner l’expulsion de la société G3B de tout occupant de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte de 200 € par jour de retard ;

Autoriser la S.A.S. Brasserie du Coq Hardi à faire procéder si bon lui semble au séquestre de tous biens et objets équipant et garnissant les lieux dans tout entrepôt de son choix aux frais, risques et périls de la société G3B ;

Fixer au montant du dernier loyer mensuel l’indemnité d’occupation due par mois par la société G3B, et l’y condamner jusqu’à parfaite libération ;

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, le tribunal rejetait les demandes de la S.A.S. Brasserie du Coq Hardi concernant l’acquisition de la clause résolutoire ou à défaut la résiliation, et acceptait d’examiner les demandes reconventionnelles de G3B liées au refus de renouvellement du bail commercial, il lui sera demandé de débouter G3B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre encore plus subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal Judiciaire décidait d’admettre la recevabilité des demandes reconventionnelles de la société G3B et d’admettre le bien fondé de l’octroi d’une indemnisation,

Dire et Juger que seule une indemnité de transfert peut être sollicitée par la société G3B en l’absence de disparition de son fonds de commerce ;

En conséquence,

Débouter la société G3B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

Condamner la société G3B au règlement d’une somme de 8 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Condamner la société G3B aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 25 octobre 2024, la S.A.R.L. G3B s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

A titre principal,

Juger que le commandement visant la clause résolutoire du 17 janvier 2020 a été suspendu par la S.A.S. Brasserie du Coq Hardi ;

Juger que le délai visé dans le commandement visant la clause résolutoire du 17 janvier 2020 n’a jamais repris ;

Juger mal fondée la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

Débouter la S.A.S. Brasserie du Coq Hardi de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, si par impossible votre juridiction considérait la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée, vu l’article L 145-41 du code de commerce,

Suspendre les effets de la clause résolutoire

Octroyer à la société G3B SARL un délai de six mois pour remettre les locaux en l’état ;

Sur la demande de résiliation du bail commercial :

Juger que l’infraction aux clauses du bail commercial n’est pas d’une gravité suffisante pour prononcer la résiliation du bail ;

Octroyer à la société G3B SARL un délai de six mois pour remettre les locaux en l’état ;

Sur le refus de renouvellement :

Dire et juger nulle comme non conforme aux dispositions de l’article L145-17 la mise en demeure préalable au refus de renouvellement ;

Constater que la S.A.S. Brasserie du Coq Hardi ne peut se prévaloir de son refus de renouvellement pour motif grave et légitime ;

Juger qu’elle lui doit une indemnité d’éviction ;

Sur le montant de l’indemnité d’éviction :

A titre principal,

— Condamner la S.A.S. Brasserie du Coq Hardi au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 1 979 853,60 € ;

A titre subsidiaire,

Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner avec pour mission de donner son avis sur l’indemnité d’éviction et notamment :

Convoquer et entendre les parties, recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations et de la tenue des réunions d’expertise,

Se faire remettre toutes les pièces utiles à sa mission,

Entendre tout sachant,

Se rendre sur les lieux et les décrire,

Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux tout élément permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ;

→ Dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant) ;

→ Dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels)

Faire toutes les constatations utiles à la solution du litige

Etablir un pré-rapport et accorder aux parties un délai minimal de quatre semaines pour faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport définitif ;

Impartir à l’expert pour le dépôt du rapport, un délai de quatre mois à compter de la décision à intervenir ;

En tout état de cause :

Condamner la S.A.S. Brasserie du Coq Hardi à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 20 janvier 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 13 octobre 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 janvier 2026 prorogé au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il conviendra de statuer en premier lieu sur la question de l’acquisition de la clause résolutoire et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail avant de se prononcer sur la fin de non-recevoir des demandes reconventionnelles, les demandes relatives à la régularité du refus de renouvellement du bail et à l’indemnité d’éviction n’intervenant qu’à défaut de résiliation du bail.

I- Sur la résiliation du contrat de bail

A- Sur la clause résolutoire

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, qui est d’ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de cet article, la clause résolutoire d’un bail commercial doit s’interpréter strictement et doit être mise en œuvre de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail à usage commercial contracté le 19 avril 2012 prévoit en page 3 une clause résolutoire ainsi rédigée :

« A défaut de paiement à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer, ou de remboursement de frais, charges et prestations qui en constituent l’accessoire, ou à défaut d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail […] et un mois après un simple commandement de payer ou sommation d’exécuter, restés sans effet, et contenant déclaration par la Société Bailleresse de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit.

[…]

En cas d’application de la présente clause résolutoire, le Preneur devra remettre à la Société Bailleresse, ou à toute personne désignée par elle, sans pouvoir prétendre à aucune sorte d’indemnité, tous les droits relatifs à la licence de Quatrième Catégorie, cette dernière devant restée attachée à l’immeuble dont il s’agit, et ce à titre de dommages et intérêts. ».

Il est également stipulé en page 6 du bail les clauses suivantes :

« TRANSFORMATIONS ET AMELIORATIONS PAR LE PRENEUR

Le Preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement et percement d‘ouverture, si ce n’est avec le consentement préalable et écrit de la Société Bailleresse. En cas d‘autorisation, les travaux devront être exécutés sous la surveillance de l’architecte désigné par la Société Bailleresse, dont les honoraires seront à la charge du Preneur. […]».

Il ressort d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 14 janvier 2020 que le preneur a engagé des travaux de création d’une nouvelle trémie dans le local commercial. D’après le courriel du preneur (pièce 4 demandeur), il s’agissait du « déplacement d’un mètre d’une trémie d’escalier menant à la cave et déplacement d’une cloison légère de séparation de l’espace plonge », ce qui est confirmé par les factures de travaux jointes à ce courriel du 12 février 2020.

Il est acquis aux débats que ces travaux ont été engagés sans l’accord préalable et écrit du bailleur, tel que prévu au bail.

Le commandement visant la clause résolutoire et portant sommation de procéder à la remise en état des locaux a été délivré le 17 janvier 2020 et rappelait le délai conventionnel d’un mois pour y procéder.

La société G3B soutient que le bailleur a suspendu le délai pour la réalisation des travaux et l’acquisition de la clause dans l’attente de la réalisation d’une expertise et que le délai n’a pas repris, tandis que la bailleresse soutient que la remise du rapport d’expertise le 7 septembre 2020 a suffi à faire reprendre le délai, n’ayant jamais renoncé au bénéfice du commandement.

Il résulte des éléments des débats que, suite à l’intervention de l’huissier de justice venu constater l’existence de travaux dans les locaux loués le 14 janvier 2020, le preneur a immédiatement pris contact avec son bailleur et que des échanges ont eu lieu entre eux au sujet des travaux non autorisés et de la remise en état des locaux.

Dans un courriel du 12 février 2020, M. [E] [C], gérant de la société G3B, s’excusait de l’absence de demande d’autorisation préalable aux travaux, les expliquait par une amélioration de la sécurité des employés, l’emplacement initial de la trémie étant accidentogène, et ajoutait en avoir fait part le 9 décembre, oralement, à l’agent commercial de la société Brasserie du Coq Hardi. Surtout, il indiquait :

« A la suite de l’intervention de l’huissier j’ai tenu à vous rencontrer le plus rapidement possible afin de vous faire part de mes excuses quant à cet oubli et vous êtes finalement venu sur place constater les travaux le 28/01.

Je suis depuis dans l’attente de votre décision sur le dossier.

En effet, la sommation de l’huissier stipule la remise en état des lieux à la date butoir du 17/02

A la suite de mon appel du 11/02 vous me faites part de la nécessité de déplacer votre confrère expert en bâtiment de la brasserie Haacht le mardi 18/02 pour constater les travaux.

Nous serons donc hors délai pour la remise en état.

Vous comprendrez que j’ai besoin de votre accord pour la non réalisation de celle ci dans le délai imparti.

Pouvez-vous ce jour me confirmer par retour de la présente d’une prolongation de ce délai, le cas échéant je me verrais dans l’obligation de remettre en état la cuisiné dès demain afin de répondre au délai qui m’est commandé. » (pièce 4 défendeur pages 5-6).

Par courriel en retour du même jour, M. [J] [V], gérant de la société Brasserie du Coq Hardi, contestait que son agent commercial ait été informé desdits travaux. Il faisait part de son inquiétude quant à l’impact des travaux sur la stabilité de l’immeuble et indiquait :

« J’ai adressé au service bâtiment de la Brasserie Hacht la facture des travaux qui ont été terminés et les photos prises en cours de chantier par notre huissier.

Il m’a fait part de son inquiétude car la photo de la nouvelle trémie révèle un élément stabilisateur (style poutrelle de béton) qui a été enlevé pour permettre le passage.

Aujourd’hui nous n’avons aucune certitude si les travaux effectués n’ont pas affecté la solidité de notre immeuble. Nous craignons donc que la remise en état puisse aggraver la situation.

Je ne peux donc au stade actuel qu’émettre les réserves les plus expresses sur vos agissements concernant les travaux que vous avez réalisés sans notre accord. Il me paraît hasardeux au stade actuel de remettre les lieux en leur état antérieur étant donné la poutrelle porteuse que vous avez pris l’initiative de sectionner sans savoir ce que cela pourrait engendrer.

Il en résulte que la remise en état pourrait engendrer des travaux plus importants que de simplement fermer ce qui a été ouvert.

Le fait que l’entrepreneur qui a réalisé les travaux confirme l’innocuité de ceux-ci n’a , à l’évidence, pas de pertinence en l’absence d’un rapport d’un bureau d’étude préalable à la réalisation des travaux.

Je regrette de ne pas pouvoir vous donner plus de certitudes, mais cela résulte du fait que nous sommes mis devant un fait accompli sans concertation préalable.

Je ferai passer dès que possible un expert pour faire constater s’il n’y pas de problème de stabilité qui imposerait des mesures supplémentaires. Il va sans dire que les frais d’expertise seront à votre charge. » (pièce 4 pages 4-5)

Il se déduit de ce premier échange de courriels que la bailleresse ne souhaitait plus que les travaux de remise en état soient réalisés immédiatement, préférant qu’un expert se prononce sur les travaux à mettre en œuvre pour garantir la stabilité de l’immeuble.

Cette position se confirme dans les échanges de courriels suivants entre les parties.

Dans un courriel du 14 février 2020, M. [C] indiquait avoir contacté le bureau d’études Flandre Etudes, lequel s’était montré rassurant :

« Bien que j’ai fait les démarches dans le sens inverse et j’en suis toujours autant navré, l’expert m’a confirmé après son passage l’absence d’impact dommageable sur la structure du bâtiment.

En effet, celui-ci, s’il avait dû faire une analyse des lieux avant travaux, aurait convenu du travail qui a été réalisé. L’entreprise intervenante EDIFI a effectivement travaillé dans les règles de l’art.

Vous pouvez donc être tout à fait rassuré quant à la bonne santé de l’immeuble et je vous prie de trouver ci-joint le compte rendu de l’expert.

J’espère que ces conclusions vous satisferont et nous permettrons de sortir de cette situation.

J’aimerais à cette fin connaître votre position quant aux commandements de l’huissier de remettre la trémie à sa position initiale, tout en sachant que cet emplacement est accidentogène et raison pour laquelle j’ai initié les travaux, ainsi que le déplacement de cloison légère séparatrice de la plonge, nécessaire au respect des normes d’hygiène en vigueur.

Au vu des conclusions rassurantes de l’expert et de l’approche de la date butoir du 17 février pourriez-vous me transmettre votre accord pour maintenir le nouvel agencement réalisé ou maintenez vous le commandement de la remise en état initial ? » (pièce 4 pages 2-3)

En réponse, par courriel du 17 février 2020, date de fin du délai d’un mois pour la réalisation des travaux, M. [V] expliquait :

« Je fais suite à votre mail en date du 14/02/2020 et à notre conversation téléphonique de ce jour.

Nous souhaitons réaliser une nouvelle expertise et mandater la société PREVENTEC (Mr [S] [M]) pour établir un rapport sur la structure du bâtiment (les frais seront à votre charge).

En effet, nous sommes étonnés que vous ayez pu faire établir un rapport d’un expert dans des délais si courts.

Bien entendu, dans l’attente de cette nouvelle expertise, nous vous confirmons que nous suspendons le délai prévu dans le commandement de l’huissier de justice pour la remise en leur état antérieur. » (pièce 4 page 2).

Il résulte de ces échanges, que si le bailleur n’a pas entendu renoncer aux effets du commandement de faire et au bénéfice de la clause résolutoire, il a néanmoins clairement demandé au preneur de ne pas réaliser les travaux de remise en état avant que soit réalisée une expertise des travaux, craignant que la remise en état aggrave la situation. Et il a expressément indiqué suspendre le délai d’un mois imparti dans le bail et dans le commandement pour la réparation, dans l’attente de la nouvelle expertise.

Le rapport d’expertise du bureau PREVENTEC, sollicité par la propriétaire, a été établi le 6 juillet 2020 (pièce 6 défendeur). Il n’a cependant été transmis au preneur par la société Brasserie du Coq Hardi que par courriel du 7 septembre 2020, soit deux mois après. De plus, le courriel de transmission était particulièrement laconique :

« Bonjour Monsieur,

Vous trouverez ci-joint le rapport de la Société Préventec.

Je vous en souhaite bonne réception.

Cordialement

[J] [V]. » (pièce 4 page 1).

Ce courriel ne comporte aucune référence aux travaux de remise en état ni à un délai pour les réaliser.

L’intention de la bailleresse ne pouvait pas davantage se déduire du rapport d’expertise dans lequel l’expert indique : « les travaux ayant nécessité la découpe d’une poutrelle béton et la réalisation d’une poutre plate en limite de trémie pour assurer le report des charges et surcharges sur les poutrelles latérales adjacentes n’appellent aucune observation ni réserve de ma part.

[…] Toutes ces dispositions permettent de garantir le bon fonctionnement de l’accès et de la circulation entre cuisine et brasserie.

[..]

les dispositions constructives prises par l’Entreprise pour assurer l’exploitation dans des conditions normales sont conformes aux règles de l’art et peuvent être jugées satisfaisantes pour autant que les descriptions faites postérieurement aux travaux par le BET Flandres Etudes ont été réalisées comme annoncé. ».

Dans ce rapport, la société Préventec se borne à indiquer que les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art. La société n’évoque aucunement la remise en état des locaux et ne se prononce donc pas sur d’éventuels risques pour la stabilité de l’immeuble dans l’hypothèse de tels travaux. Ainsi, non seulement l’expert n’estime pas nécessaire la remise en état des locaux, mais encore il n’indique pas que celle-ci peut être réalisée sans risque. Il ne peut donc être déduit de ce rapport aucune conclusion quant à l’intérêt de replacer les locaux dans leur état antérieur.

Or, dès lors qu’il y avait une discussion entre les parties sur la pertinence de la remise en état, la propriétaire elle-même souhaitant attendre l’avis d’un expert avant qu’il y soit procédé et craignant que cela implique d’autres travaux complémentaires pour garantir la stabilité de l’immeuble, la seule transmission du rapport d’expertise sans autre explication, ne permettait pas d’en déduire qu’elle maintenait sa demande de remise à l’identique des locaux.

Dans ce contexte, si les échanges entre les parties n’induisent pas une renonciation expresse et non équivoque à se prévaloir de la clause résolutoire, le bailleur a suspendu sa demande de remise en état des locaux et le délai pour y procéder et il ne peut se prévaloir d’aucun acte manifestant de manière dépourvue d’équivoque son intention de maintenir sa demande de réalisation des travaux de remise en état suite au dépôt du rapport d’expertise et de l’obtenir dans le délai initialement fixé d’un mois.

Ainsi, la société Brasserie du Coq Hardi ne justifie pas avoir notifié au locataire la fin de la suspension et la reprise du délai pour la réalisation des travaux de remise en état.

De plus, le bailleur a manqué à la bonne foi contractuelle en assignant le preneur en constat de l’acquisition de la clause résolutoire le 13 novembre 2020, sans lui avoir notifié préalablement son intention de maintenir sa demande de travaux de remise en état et lui avoir fixé un nouveau délai pour y procéder, étant rappelé qu’il a tardé de deux mois à lui transmettre le rapport.

Au surplus, le délai d’un mois imparti, qui est le minimum légal, est en toute hypothèse particulièrement court, voire irréaliste s’agissant de la réalisation de travaux, puisque cela implique, outre la durée des travaux, de trouver une entreprise disponible immédiatement pour intervenir.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, compte tenu de la suspension du délai, la clause résolutoire n’est pas acquise. La demande à ce titre ne pourra qu’être rejetée.

B- Sur la résiliation judiciaire

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il est acquis que le preneur a manqué à ses obligations contractuelles en ne sollicitant pas l’autorisation du bailleur avant d’entreprendre les travaux de déplacement de la trémie.

Il ressort des éléments versés aux débats, soit la facture des travaux du 24 janvier 2020 (pièce 2 défendeur), le courrier de la société Flandre Etudes (pièce 5 défendeur) et le rapport d’expertise de Préventec (pièce 6 défendeur) que les travaux ont consisté en le déplacement d’une trémie d’environ un mètre, et donc en la création d’une nouvelle trémie et la fermeture de l’existante. Les travaux ont nécessité la découpe d’une poutrelle béton. « Les aciers de celle-ci ont été repris dans une « bande noyée » (ou poutre plate) réalisée en limite de trémie et permettant de reporter les charges de la poutrelle coupée sur les poutrelles voisines. » (pièce 5 Flandre Etudes).

Ainsi, les travaux ont affecté la structure de l’immeuble en ce qu’une poutrelle a dû être découpée et qu’une modification a dû être apportée pour répartir les charges.

Cependant, les deux professionnels consultés ont confirmé que les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art et n’appellent aucune remarque technique. Il n’est fait état d’aucune nécessité de réaliser des travaux supplémentaires ou de remise en état pour garantir la sécurité et la stabilité de l’immeuble.

Par ailleurs, les travaux n’ont pas constitué en une modification importante des locaux puisqu’il s’agit d’un simple déplacement de la trémie d’un mètre, qui n’a pas réellement transformé le local et ni modifié ses caractéristiques ou son aménagement intérieur, la modification ayant de plus amélioré la circulation dans le local et limité une situation accidentogène selon le preneur.

En outre, la situation n’est pas irréversible, puisque la société Edifi a réalisé un devis de remise en état pour le prix de 5 774,59 euros TTC (pièce 9).

Enfin, il sera relevé que dès le 18 janvier 2020, soit quatre jours après le constat d’huissier, la société G3B avait fait réalisé le devis de remise en état de la trémie. Et dans son courriel du 12 février 2020, elle a demandé les instructions de la bailleresse quant à la réalisation des travaux, manifestant son intention de les faire réaliser dans le délai imparti, à défaut pour la propriétaire de suspendre le délai.

Ainsi, la société G3B a souhaité respecter le contrat et la sommation de faire qui lui était adressée, en procédant à la réparation.

Or, c’est en réalité la bailleresse qui lui a demandé de différer les travaux, dans l’attente de l’expertise. Ensuite de l’expertise, la société Brasserie Le Coq Hardi n’a plus réclamé la réalisation des réparations. Elle ne l’a d’ailleurs pas davantage sollicitée dans le cadre de la présente procédure, les seules prétentions formulées tenant à l’obtention du départ du locataire, alors que la société G3B continue à offrir de procéder à la remise en état.

Dans ces circonstances, le manquement du preneur à son obligation de solliciter l’autorisation préalable du bailleur avant de réaliser des travaux ne présente pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire du bail sera rejetée, de même que les demandes consécutives de remise de la licence de quatrième catégorie sous astreinte, d’expulsion, de séquestre des meubles et de fixation d’une indemnité d’occupation.

II- Sur les demandes relatives au refus de renouvellement du bail

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes de l’article L. 145-17, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité dans deux hypothèses :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

En l’espèce, suite à la demande de renouvellement du bail, signifiée le 8 mars 2020, la société Brasserie du Coq Hardi a fait signifier le 20 mars 2020 un refus de renouvellement du bail avec refus d’indemnité d’éviction visant les motifs suivants :

« – Non-respect des stipulations du bail aux termes duquel le preneur ne pourra opérer dans les lieux loués aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement et percement d’ouverture, si ce n’est avec le consentement préalable et écrit de la société bailleresse.

— Non-respect du commandement visant clause résolutoire qui vous a été signifié en date du 17 janvier 2020 et portant sommation :

— D’avoir à cesser les travaux entrepris dans les lieux loués sans l’information et le consentement du bailleur.

— D’avoir à remettre et restaurer lesdits lieux en leur état antérieur.

— Le tout dans le mois à compter dudit commandements

— Lequel est demeuré infructueux.

— Et à l’existence de la procédure actuellement pendante devant le Tribunal Judiciaire suivant assignation du 13 novembre 2020 de la BRASSERIE COQ HARDI, […] » visant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation judiciaire.

Pour le respect du formalisme de l’article L.145-17, le refus d’indemnité d’éviction se fonde sur la mise en demeure délivrée le 17 janvier 2020, soit le commandement de faire visant la clause résolutoire.

Le preneur sollicite la nullité de la mise en demeure préalable au refus de renouvellement comme non conforme aux dispositions de l’article L.145-17, le constat que la bailleresse ne peut se prévaloir de son refus de renouvellement pour motif grave et légitime et par suite une indemnité d’éviction.

Pour s’y opposer, la bailleresse demande l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles issues du renouvellement du bail et tenant à l’indemnité d’éviction au motif que la nullité de la mise en demeure correspond à la nullité d’un acte de procédure, qui doit être évoquée avant toute défense au fond sous peine d’irrecevabilité.

A- Sur l’irrecevabilité de la demande d’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article 112 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

Il est de principe que la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure, de sorte que la demande de nullité de la mise en demeure fondant le congé avec refus d’indemnité d’éviction doit être présentée avant toute défense au fond.

En l’espèce, la demande de nullité de la mise en demeure n’a effectivement pas été présentée avant toute défense au fond puisque, par voie de conclusions n°6 du 25 octobre 2023, la société G3B demandait qu’il soit reconnu que la bailleresse ne pouvait se prévaloir du refus de renouvellement pour motif grave et légitime, et que ce n’est que dans ses conclusions n°7 notifiées le 5 avril 2024 qu’elle a réclamé la nullité de la mise en demeure.

En conséquence, la demande de nullité de la mise en demeure est irrecevable, faute d’avoir été présentée avant toute défense au fond.

Cependant, en l’occurrence, il n’est pas sollicité par la locataire l’annulation du congé, comme dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 3 juin 2010 de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n°09-14.194) dont se prévaut la bailleresse. Dans notre cas, seul le motif du refus de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction est contesté.

L’irrecevabilité ne concerne que la demande de nullité de la mise en demeure et non la question de fond du bien fondé du refus d’indemnité et la demande consécutive relative à l’octroi d’une indemnité d’éviction. Il appartient au tribunal d’examiner ces demandes qui concernent le fond et non plus la forme du refus de renouvellement.

B- Sur le bien fondé du refus d’indemnité d’éviction

L’article L.145-17 susmentionné exige un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant pour justifier le refus d’une indemnité d’éviction.

En l’occurrence, la Brasserie du Coq Hardi fonde le refus de toute indemnité sur le manquement de la société G3B à son obligation de demander son autorisation préalable écrite avant tous travaux, et sur l’absence de remise en état des locaux telle que demandée dans le commandement de faire du 17 janvier 2020.

Ainsi que cela résulte des développements précédents, s’il est constant que le locataire a manqué à ses obligations en réalisant les travaux de déplacement de la trémie sans l’accord du propriétaire, les travaux ne sont pas irrémédiables, la trémie pouvant être replacée à sa place d’origine, sans difficulté.

De plus, la société G3B était prête à procéder aux réparations dès le mois de février 2020 dans le délai imparti par le commandement et avait ainsi déjà obtenu un devis. Ce n’est que parce que le propriétaire craignait que la remise en état aggrave l’état de l’immeuble et une éventuelle instabilité, qu’il a différé les travaux à sa demande dans l’attente de l’intervention d’un expert.

Par la suite, la société Brasserie du Coq Hardi n’a plus jamais formulé de demande de remise en état, y compris dans le cadre de la présente procédure, de sorte que ce n’est que de mauvais foi qu’il est reproché au locataire de ne pas avoir déféré au commandement.

Dans ces conditions, eu égard au faible impact des travaux sur la structure de l’immeuble, les caractéristiques des locaux n’étant pas modifiées, la trémie ayant simplement été déplacée d’un mètre, eu égard au caractère remédiable de ces travaux et enfin, eu égard au comportement du preneur qui était prêt à procéder aux réparations, les motifs allégués dans le congé ne sont pas d’une gravité suffisante pour justifier que le locataire soit privé de son droit à l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de son local commercial.

Au total, le refus de renouvellement avec refus d’une indemnité d’éviction n’est pas fondé sur un motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17 du code de commerce, de sorte que la société G3B a droit à une indemnité d’éviction.

C- Sur la demande d’indemnité d’éviction

La société locataire produit un rapport d’expertise non contradictoire de M. [Z] évaluant l’indemnité d’éviction, sur la base de la disparité du fonds de commerce, à la valeur du fonds, soit la somme de 1 985 000 euros.

La bailleresse conteste ce montant et argue d’une possibilité de transfert du fonds en produisant diverses offres de location de locaux.

L’indemnité d’éviction, qu’il s’agisse d’une indemnité de transfert ou d’une indemnité pour disparition du fonds, ne peut être évaluée sur la seule base d’une expertise non contradictoire réalisée de manière unilatérale par le preneur.

Il est également prématuré de se prononcer à ce stade sur les possibilités de transfert ou non du fonds et la nature de l’indemnité.

Il convient ainsi d’ordonner, avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction une expertise selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision. Il appartiendra à l’expert de déterminer le type d’indemnité adaptée à la situation particulière du fonds de commerce, entre indemnité de transfert et indemnité pour disparition du fonds, et de procéder à son évaluation.

III- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Brasserie du Coq Hardi succombant au principal, sera condamnée au paiement d’une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A. Brasserie du Coq Hardi de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

LA DÉBOUTE de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

LA DÉBOUTE de ses demandes consécutives de remise de la licence de quatrième catégorie, d’expulsion, d’autorisation de séquestre des meubles et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

DÉCLARE irrecevable la demande de nullité de la mise en demeure préalable au refus de renouvellement pour motif grave et légitime ;

REJETTE les demandes de la société Brasserie du Coq Hardi tenant à l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles issues du refus de renouvellement du bail et d’indemnité d’éviction ;

DIT que le refus de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction délivré par la société la Brasserie du Coq Hardi n’est pas fondé sur un motif grave et légitime ;

DIT que la société G3B a droit au versement d’une indemnité d’éviction par la société Brasserie du Coq Hardi consécutivement au refus de renouvellement du bail ;

ORDONNE avant dire droit sur la demande d’indemnité d’éviction, une expertise de l’indemnité due à la S.A.R.L. G3B suite à son éviction du local commercial situé sise à [Adresse 10] [Adresse 8], et commet pour y procéder :

Mme [H] [N] demeurant [Adresse 5] (tél. [XXXXXXXX01] ; email : [Courriel 11])

avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties ayant été convoquées de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, notamment les documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce ;

— Visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

— Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de :

1°) Déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

– d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

– de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant notamment : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial ;

2°) Apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

3°) Fournir toutes autres précisions utiles au tribunal pour la solution du litige ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.A.R.L. G3B devra verser au plus tard le 15 AVRIL 2026 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 15 OCTOBRE 2026, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises;

CONDAMNE la S.A. Brasserie du Coq Hardi à payer à la S.A.R.L. G3B la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

RÉSERVE les dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON