TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 2]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/06228 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUIT

Minute : 24/1020

Société FONCIERE CRONOS

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [W] [E]

Madame [F] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société FONCIERE CRONOS,

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [E],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [F] [E],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2022, la SAS FONCIERE CRONOS a donné à bail à Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] un logement (immeuble 20004, bâtiment A, escalier A, logement n°3003, étage 1, porte n°12) et un emplacement de stationnement (parking intérieur, sous-sol, porte 6, lot n°6) situés [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 880,78 euros pour le logement et 50,00 euros pour l’emplacement de stationnement, et 135,00 euros de provisions sur charges pour le logement et 4,00 pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier à Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2139,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier à Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3417,29 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 9 août 2023 la SAS FONCIERE CRONOS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de Police et d’un serrurier,

«  ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant dans les lieux loués,

«  condamner solidairement Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 3394,06 euros, montant des loyers et charges impayés au mois de juin 2024 inclus, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir,

o une indemnité d’occupation, et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux loués, une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié,

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

«  juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 15 juillet 2024.

À l’audience du 16 septembre 2024, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3120,99 euros arrêtée au 10 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SAS FONCIERE CRONOS soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 8 août 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SAS FONCIERE CRONOS souligne que Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] ont repris le versement intégral du loyer courant.

Monsieur [W] [E] comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 90 à 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, il explique percevoir 1900 euros et Madame [F] [E] 1800 euros. Monsieur [W] [E] souligne avoir deux enfants et qu’il a pris une activité secondaire en tant que chauffeur VTC. Il assure avoir repris le paiement de loyer depuis 1 an.

Madame [F] [E], régulièrement assignée à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [F] [E] assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 8 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 10 septembre 2024 que la SAS FONCIERE CRONOS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 152,14 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 3 des conditions générales, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 2968,85 euros, au titre des sommes dues au 10 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, à l’article 18 des conditions générales, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 8 août 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 8 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 janvier 2022 à compter du 9 octobre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [E], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 octobre 2023, Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] à son paiement à compter de 9 octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 janvier 2022 entre la SAS FONCIERE CRONOS d’une part, et Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] d’autre part, concernant le logement (immeuble 20004, bâtiment A, escalier A, logement n°3003, étage 1, porte n°12) et l’emplacement (parking intérieur, sous-sol, porte 6, lot n°6) situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 9 octobre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 2968,85 euros (deux mille neuf cent soixante-huit euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 10 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] à s’acquitter de la dette en 33 fois, en procédant à 32 versements de 90 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 9 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 août 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [F] [E] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE