TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/01821 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYRS

Minute : 24/00295

Madame [Z] [S]

Représentant : M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

C/

Madame Mme [W] [M], en qualité de caution

Monsieur [C] [O] [T] [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DENOT Laurence

Copie délivrée à :

Mme [W] [M] [L] ép [J]

Mr [J] [C] [O] [T]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 08 Octobre 2024

Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [Z] [S]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Inconnu

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame Mme [W] [M], en qualité de caution

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [C] [O] [T] [J]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 20 août 2020, Madame [Z] [S] a donné à bail à Monsieur [C] [O] [T] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 520 euros, outre une provision sur charges. Par acte séparé sous seing privé du même jour, Madame [M] [J] née [W] s’est portée caution solidaire de son fils au titre des loyers, charges, indemnité d’occupation, réparations locatives, frais et indemnités éventuellement dus au cours du bail à hauteur de 6 600 euros et ce jusqu’au 19 août 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [S] a fait signifier à Monsieur [C] [O] [T] [J] par acte de commissaire de justice du 14 février 2024 un commandement de payer la somme de 1 994,52 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de janvier 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Ledit commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice du 23 juillet 2024 et du 29 juillet 2024, Madame [Z] [S] a fait assigner Monsieur [C] [O] [T] [J] et Madame [M] [J] née [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et à titre subsidiaire prononcer l’expulsion,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [O] [T] [J] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— autoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— condamner solidairement Monsieur [C] [O] [T] [J] et Madame [M] [J] née [W] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 25 juin 2024, soit la somme de 1 832,41 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [C] [O] [T] [J] et Madame [M] [J] née [W] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 5 septembre 2024, Madame [Z] [S], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 1 197,78 euros et a indiqué que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience.

Comparants en personne, Monsieur [C] [O] [T] [J] et Madame [M] [J] née [W] ont contesté devoir une dette locative alors qu’ils ont indiqué avoir rendu l’appartement le 20 août 2024.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2024 par mise à disposition au greffe, le demandeur étant autorisé à produire par note en délibéré un décompte actualisé ainsi que toute observation sur la demande d’expulsion et de versement d’une indemnité d’occupation au regard du départ des lieux du locataire. Ces éléments ont été produits le 16 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2024.

En conséquence, l’action introduite par Madame [Z] [S] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 août 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2024, pour la somme en principal de

1 994,52 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion dans la mesure où Monsieur [C] [O] [T] [J] a quitté les lieux et rendu les clés le 20 août 2024, alors au surplus que le demandeur renonce à sa demande d’expulsion.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [O] [T] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Madame [Z] [S] produit un décompte actualisé faisant apparaître que Monsieur [C] [O] [T] [J] restait devoir la somme de 129 euros à la date du 13 septembre 2024, échéance du mois d’août incluse au prorata des jours effectifs d’occupation.

Les frais de poursuite facturés 169,38 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

En ces conditions la somme réclamée est sérieusement contestable et il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation provisionnelle dans la mesure où Monsieur [C] [O] [T] [J] a quitté les lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [O] [T] [J] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Sur la condamnation solidaire de Madame [M] [J] née [W] aux dépens, elle est sérieusement contestable dans la mesure où le contrat de caution solidaire stipule que son engagement s’arrête au 19 août 2021. Cette demande excède la compétence du juge des référés, juge de l’évidence et il sera dit n’y avoir lieu à référé.

L’équité commande de ne le condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2020 entre Madame [Z] [S] et Monsieur [C] [O] [T] [J], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 9] sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à une provision au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtée au 13 septembre 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé au titre des demandes formées à l’encontre de Madame [M] [J] née [W] ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Monsieur [C] [O] [T] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection