TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 27 JANVIER 2026

Enrôlement : N° RG 23/06471 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3RX3

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (Me [Localité 10])

C/ S.A.R.L. Société d’Administration de biens FOURNIER, Me [N] [E], S.A. GENERALI IARD

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Sylvie HOBESSERIAN

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8]

représenté par son Syndic bénévole collaboratif en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Céleste SAVIGNAC, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DÉFENDEURS

S.A.R.L. Société d’Administration de biens FOURNIER

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 071 804 967

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

Maître [N] [E]

de la S.A.S. LES MANDATAIRES

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 850 597 097

demeurant [Adresse 7]

es qualité de liquidateur de la SARL Société d’Administration de biens FOURNIER

défaillant

S.A. GENERALI IARD

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 552 062 663

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de ses représentants légaux

représentée par Maître Emmanuelle DURAND de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER a été désignée comme syndic de la copropriété de l’immeuble [Adresse 4] par assemblée générale du 29 avril 2019. Son mandat a pris fin le 16 mars 2022.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] estime que la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER a commis des manquements dans l’exercice de son mandat.

*

Suivant exploit du 21 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a fait assigner devant le présent tribunal la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER.

La procédure a été enregistrée sous le RG n°23/6471.

Suivant exploit du 28 septembre 2023, la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER a fait assigner son assureur, la SA GENERALI IARD.

La procédure a été enregistrée sous le RG n°23/10660 et a été jointe à l’affaire principale par ordonnance du 9 janvier 2024.

Par jugement du tribunal de commerce de Marseille du 7 octobre 2024, la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER a fait l’objet d’une liquidation judiciaire. Monsieur [N] [E] a été désigné comme liquidateur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a déclaré sa créance de 217.725,39 € par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 25 octobre 2024.

Suivant exploit du 24 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner Maître [N] [E] représentant la SAS LES MANDATAIRES, en qualité de liquidateur de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER.

La procédure a été enregistrée sous le RG n°25/128 et a été jointe à l’affaire principale par ordonnance du 27 mai 2025.

*

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande au tribunal de :

— condamner un solidum Maître [N] [E] ès qualité de liquidateur de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER et la SA GENERALI IARD au paiement de :

—  1.339,78 euros en remboursement des primes d’assurance prélevées alors qu’aucun contrat d’assurance n’a été souscrit,

—  476,55 euros correspondant aux pénalités de retard des factures de la SEM,

—  5.235,06 euros en remboursement des honoraires payés pendant la durée du mandat, compte tenu de ses manquements,

—  6.674 euros en remboursement des dépenses afférentes au dégât des eaux,

—  200.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des travaux que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera amené à réaliser sur la base du diagnostic technique global, somme à parfaire dans l’attente d’une étude de maîtrise d’oeuvre,

— fixer la créance du syndicat des copropriétaires d’un montant de 217.725,39 euros au passif de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER représentée par Maître [N] [E],

— débouter tout concluant de toute demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 1],

— condamner Maître [N] [E] ès qualité de liquidateur de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER et la SA GENERALI IARD à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— faire application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 mai 2024, avant prononcé de la liquidation judiciaire, la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER demande au tribunal, sur le fondement des articles 1992 et suivants du code civil, de :

— à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de ses demandes à son encontre,

— à titre subsidiaire, condamner la SA GENERALI IARD à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— en tout état de cause,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2025, la SA GENERALI IARD demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1992 du code civil et de l’article L112-6 du code des assurances, de :

— à titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de toutes ses demandes à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Emmanuelle DURAND,

— à titre subsidiaire,

— limiter dans les plus larges proportions les indemnités accordées au syndicat des copropriétaires sur le fondement de la perte de chance pour défaut de souscription d’une assurance,

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de ses demandes à son encontre en remboursement des honoraires réglées au syndic,

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de remboursement des primes d’assurance versées,

— limiter les indemnités mises à la charge de la SA GENERALI IARD à 160.000 euros correspondant au plafond de garantie prévu dans le contrat de responsabilité civile professionnelle,

— faire application de la franchise contractuelle à hauteur de 10 % des dommages, avec un minimum de 800 euros et un maximum de 4.000 euros,

— réduire la demande formée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevable la demande formée sur le même fondement par la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER en l’absence d’intervention à l’instance du mandataire désigné par le tribunal de commerce par jugement du 30 septembre 2024,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l’article 10 du décret du 8 mars 2001,

— statuer ce que de droit sur les dépens, distraits au profit de Maître Emmanuelle DURAND, membre de la SARL ATORI AVOCATS.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Régulièrement assigné, par remise à personne morale, Maître [E] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER

L’article 1992 du code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, issue de la loi du 22 août 2021, dispose que

I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

III.-Le syndic est également chargé :

— de notifier sans délai au représentant de l’Etat dans le département et aux copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;

— lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du « service antenne » numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;

— d’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l’adresse, des horaires et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu’aux copropriétaires.

— sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle.

IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

V.-En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

VI.-Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

VII.-Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.

Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

A titre préliminaire, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame la condamnation de Maître [N] [E] en qualité de liquidateur de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER à lui payer des indemnités en réparation de ses divers préjudices. Il demande également la fixation au passif de la procédure de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER des sommes réclamées.

Or, seule la fixation au passif de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER sera susceptible d’être prononcée compte tenu de la prohibition de condamnation en paiement à l’encontre d’une société en cours de liquidation judiciaire.

— Sur le défaut d’assurance

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER n’a pas souscrit d’assurance pour la copropriété avant le dégât des eaux survenu au cours de l’été 2021.

Il indique que dans les comptes apparaissent au titre des primes d’assurances :

— la mention au 29 avril 2019 : 671,84 euros,

— la mention au 12 décembre 2019 : 666,94 euros.

En 2020, aucune mention n’apparaît au titre de l’assurance en 2020.

Par courrier du 3 octobre 2019, la SA ALLIANZ IARD a informé la SARL LES TOITS DE [Localité 8], ancien syndic de la copropriété, qu’à défaut de paiement de la somme de 726,94 euros malgré mise en demeure du 2 septembre 2019, elle suspendait les garanties.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame le remboursement par la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER de la somme de 1.339,78 euros au titre des cotisations d’assurance pour 2019.

Toutefois, s’agissant de la prime de 671,84 euros, elle était due au titre de la garantie qui a continué à exister jusqu’à suspension du 3 octobre 2019. Elle a été valablement payée. Il n’y a pas lieu à remboursement.

S’agissant de la somme de 666,94 euros, la lecture de l’état des dépenses et du récapitulatif des dépenses montre que cette dernière a été intégrée au budget et répartie entre les copropriétaires, alors que ce montant n’a pas été versé à l’assureur.

La SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER déclare qu’à défaut de paiement à la société ALLIANZ IARD, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de remboursement du syndicat des copropriétaires, cette somme n’ayant pas été engagée.

Or, c’est alors de manière fautive que la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER a intégré cette dépense dans les comptes et l’a répartie entre les copropriétaires, sans vérifier qu’elle avait été payée à l’assureur.

Il est indifférent de savoir si la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER a encaissé à titre personnel cette somme. Le seul fait qu’elle ait été répartie à tort dans les comptes des copropriétaires du fait d’une comptabilité défaillante est suffisante à établir un préjudice au détriment du syndicat des copropriétaires.

Il convient d’inscrire au passif de la procédure collective de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER la somme de 666,94 euros.

— Sur la demande au titre des pénalités de retard des factures de la SEM

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] déclare que des factures d’eau impayées ont induit des pénalités qui été portées à leur charge, faute d’arrêtés des comptes à chaque fin d’exercice par le syndic et alors même qu’ils ont payé les cotisations dans les temps.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit les factures de la Société des Eaux de [Localité 8] qui montrent un solde débiteur les pénalités de retard suivantes :

— facture du 10 février 2020 : 66,56 + 73,77 = 140,33 euros,

— facture du 10 août 2020 : 28,99 euros,

— facture du 10 février 2021 : 42,15 euros,

— facture du 10 août 2021 : 130,89 + 46,25 = 177,14 euros,

— facture du 10 février 2022 : 29,39 + 51,17 = 74,56 euros.

Soit un total de 463,17 euros.

La SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER fait valoir que les factures de la SEM de 2019 ont été payées par chèque du 22 novembre 2019. Elle explique que le compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] n’étant pas encore opérationnel, la facture de 2.286,48 euros a été réglée en même temps que celles de 24 autres immeubles par un chèque global de 18.040 €.

Toutefois, la facture du 10 février 2020 montre un solde débiteur de 2.286,48 euros. Le chèque de 18.040 euros du 22 novembre 2019 n’a alors manifestement pas désintéressé la SEM au titre de sa créance à l’égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

La SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER ne démontre pas avoir payé cette somme pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Elle déclare que la SEM n’a pas encaissé le chèque pour un motif qu’elle ignore et qu’elle a dû attendre un an pour procéder à un nouveau chèque, afin d’être certaine que le premier ne serait pas encaissé et de ne pas réaliser des doubles paiements.

Toutefois, la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER n’apporte aucune preuve de ce nouveau chèque, alors que le solde débiteur du syndicat des copropriétaires sur les factures de la SEM n’a cessé d’être répercuté d’un semestre à l’autre, sans aucun versement avant la facture du 10 février 2022.

Il résulte des factures de la SEM que 4 factures sont restées totalement impayées pendant de nombreux mois. Un versement de 4.386,65 – 2.100,17 = 2.286,48 € a été réalisé à une date inconnue entre le 10 août 2021 et le 10 février 2022. Selon décompte réalisé par la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER, il s’agirait d’un règlement CB du 5 novembre 2021. Toutefois, le décompte de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER relatif aux factures de la SEM ne correspond pas aux montants indiqués sur lesdites factures, le solde dû au 10 février 2022 étant de 2.745,49 euros suivant la SEM et non 459,01 euros suivant décompte de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER.

En tout état de cause, le chèque invoqué par la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER comme réalisé un an après l’émission du chèque global, n’apparaît ni dans le relevé réalisé par cette dernière ni dans les décomptes de la SEM.

Le 22 mai 2024, la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER a émis un chèque de 2.286,48 euros en faveur du syndicat des copropriétaires. Le courrier n’explicite pas les motifs de ce versement. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] déclare ne pas avoir encaissé ce chèque compte tenu de la procédure en cours et la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER ne démontre pas qu’il a été débité.

Toutefois, ce dernier n’est pas en mesure de faire disparaître les pénalités de retard facturées par la SEM à hauteur de 463,17 euros.

La SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER fait valoir que la trésorerie de la copropriété ne lui permettait pas de faire face à ces factures de la SEM. Toutefois, d’une part, la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER produit des pièces éparses de comptabilité, ne permettant pas de connaître la réalité de la situation. Par ailleurs, il appartenait à la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER d’une part de faire voter les budgets des exercices clos et de mettre en oeuvre des procédures amiables ou judiciaires de recouvrement de charges. Cette dernière n’apporte aucun justificatif de telles démarches.

Cette argumentation n’est pas susceptible d’exonérer sa responsabilité relative aux pénalités de retard facturées par la SEM.

La somme de 463,17 euros sera inscrite au passif de la procédure collective de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER.

— Sur la demande au titre des honoraires du syndic

Le syndicat des copropriétaires expose que la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER n’a pas convoqué d’assemblée générale en 2020 et 2021 et n’a procédé à aucune assemblée générale en distanciel compte tenu du contexte sanitaire.

Il déclare que la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER n’a pas davantage convoqué d’assemblée générale en urgence après le dégât des eaux survenu en juillet 2021.

La seule assemblée générale convoquée l’aurait été après plusieurs courriers officiels du conseil du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, si ces fautes sont susceptibles de permettre au syndicat des copropriétaires de réclamer des dommages et intérêts en lien avec des préjudices subis du fait de ces dernières, elles ne peuvent permettre d’obtenir un remboursement des honoraires versés.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] évoque également un défaut de conseil de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER, qui n’aurait pas donné accès aux pièces comptables aux membres du conseil syndical, et qui n’aurait pas encouragé le syndicat des copropriétaires à procéder à des réparations.

Toutefois, d’une part, le défaut d’accès aux pièces comptables n’est pas démontré. D’autre part, le défaut de conseil est sanctionné par l’allocation de dommages et intérêts pour perte de chance d’éviter un dommage. Il ne s’agit pas d’une exception d’inexécution.

S’agissant de l’absence de souscription d’une assurance par la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER, il est démontré que cette dernière avait les moyens de constater que le syndicat des copropriétaires n’était plus couvert dans la mesure où elle n’était destinataire d’aucun courrier de paiement des cotisations par l’assureur de la copropriété. L’établissement de la comptabilité de la copropriété aurait dû l’alerter sur la difficulté. Le fait qu’il n’a effectivement pas été destinataire des lettres de rappel de la société ALLIANZ IARD ne démontre pas qu’il n’a commis aucune faute de gestion relative à l’obligation d’assurer la copropriété.

Toutefois, la sanction de cette faute ne peut consister en une demande de remboursement des honoraires du syndic mais en une indemnisation des préjudices résultant de l’absence de couverture. Le syndicat des copropriétaires forme d’ailleurs des demandes à ce titre, qui seront examinées à ce stade du jugement.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera débouté de sa demande de remboursement des honoraires du syndic.

— Sur la demande relative au dégât des eaux

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] déclare qu’il a dû engager la somme totale de 6.674 euros au titre du dégât des eaux compte tenu de l’inaction de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER lors du sinistre.

Il produit les factures suivantes :

—  21 juillet 2021 : facture de recherche de fuite d’eau de la société QUALIBAT au titre des désordres concernant Madame [O] et Monsieur [P] : cette facture évoque une bon de du bac de douche non conforme pour une douche à la romaine (88 euros TTC),

—  24 août 2021 : facture de la SARL ENTREPRISE [R] au titre de la mise en sécurité de la première volée d’escalier (880 euros TTC),

—  3 novembre 2021 : facture de la SARL ENTREPRISE [R] au titre de la localisation des fuites de canalisation de la cave, remplacement des tuyauteries existantes (1.650 euros TTC),

—  5 octobre 2021 : facture de Monsieur [G] au titre d’une recherche de fuite entre le rez-de-chaussée et la cave (160 euros TTC),

—  2 mars 2023 : note d’honoraires de Monsieur [C], architecte au titre du rapport des désordres et mesures à prendre, diagnostic technique de l’immeuble (1.800 euros TTC).

Il verse également un devis du 8 décembre 2021 de la SARL ENTREPRISE [R] de 2.090 TTC au titre de la reprise de l’escalier. Toutefois, aucune facture à ce devis n’est produite.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le défaut d’assurance l’a privé d’une indemnisation de ces frais résultant de dégâts des eaux.

Les seules pièces techniques que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit aux débats relatives aux dégâts des eaux sont les rapports de Monsieur [C], des 22 septembre 2021 et du 2 mars 2023.

Le rapport du 22 septembre 2021 a été établi à la demande du syndicat des copropriétaires. L’architecte constate dans le local du rez-de-chaussée (atelier de gravure) que le plafond et des murs sont détrempés, dans un état de délitement avancé. L’architecte note un risque de chute du faux-plafond. Il dit avoir constaté des ruissellements d’eau après écoulement dans les canalisations. Un raccord est fuyard.

La conclusion du rapport indique que le WC, sans préciser lequel, concentre tous les désordres constatés lors de la visite du local du rez-de-chaussée. L’architecte préconise de procéder à une recherche de fuite avec colorant traceur fluorescéine au niveau des évacuations de la salle de bains de l’appartement en R+1 en deux étapes : siphon de la douche et évacuation des WC.

Le rapport du 2 mars 2023 dresse un état des lieux global de l’immeuble. Concernant les désordres en lien avec les dégâts des eaux, l’architecte évoque des fuites sanitaires récurrentes, nécessitant une reprise des enfustages et bois des planchers, ainsi qu’une vérification de l’état de résistance mécanique des poutres en bois en continuité.

Par courrier du 4 novembre 2021, la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER a informé les copropriétaires des investigations et réparations réalisées.

Il résulte de cette synthèse qu’une partie des désordres provenait de défauts d’entretien de parties privatives.

Ces désordres n’étaient pas susceptibles d’être pris en charge par la garantie de la copropriété.

Par contre, il apparaît qu’une canalisation de la copropriété commune était défectueuse et à l’origine d’une partie des désordres.

C’est pour cette raison que la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER a procédé à une déclaration de sinistre.

Dans son courrier de refus de prise en charge, la SA ALLIANZ IARD a invoqué la date du sinistre, antérieur à la réactivation des garanties, mais également un désordre non accidentel, en l’espèce un défaut d’entretien.

Toutefois, en l’état de la suspension des garanties pour défaut de paiement, le débat sur l’application des garanties n’a jamais pu être mené et aucune expertise n’a été diligentée par la SA GENERALI IARD.

La faute de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER constitue alors pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une perte de chance de voir une partie de désordres indemnisée par l’assureur de la copropriété.

Compte tenu de l’aléa sur le jeu des garanties, il convient d’évaluer à 1.000 euros le préjudice du syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

Cette créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera inscrite au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER.

— Sur le défaut d’entretien de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] estime que la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER n’a réalisé aucune visite de l’immeuble alors que le rapport de l’architecte du 22 septembre 2021 mettait en évidence des désordres et alors que la société publique locale d’aménagement d’intérêt national (SPLA-IN) a signalé la situation à la Direction du logement et de la lutte contre l’habitat indigne.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER a alors manqué à ses obligations d’entretien et que cette faute lui cause une perte de chance d’avoir pu préserver l’état général de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires déclare que ce défaut d’entretien lui cause un préjudice de 200.000 euros, somme à parfaire dans l’attente d’une étude de maîtrise d’oeuvre.

Il se fonde sur le rapport de Monsieur [C] du 2 mars 2023 pour dire que de très importants travaux de structure doivent être entrepris et que les désordres se sont aggravés au cours des trois années de mandat de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER.

Ce rapport met en évidence de nombreuses fissures et dégradations au niveau des façades, avec des risques de chute de matériaux ou enduit.

A l’intérieur, il montre des traces d’infiltrations provenant de la couverture du R+3. Entre le palier du 1er et du 2ème étage des auréoles et gaufrages d’enduit relativement importants avec décollement dissociant la poutre en bois de la trémie des enduits. L’architecte évoque un phénomène récurrent, aggravé dans le temps. Une ancienne canalisation a été retirée mais aucun conduit n’a été introduit, de sorte que des mauvaises odeurs se diffusent dans la cage d’escalier.

Dans les caves, l’architecte décrit des dégradations des enfustages en bois en sous-face, et indique qu’il s’agit du siège du dégât des eaux préalablement réparé. Les enfustages sont à remplacer. Des marches de l’escalier d’accès aux caves sont dégradées. L’accès aux caves est décrit comme dangereux et à restructurer.

Une corrosion avancée des éléments métalliques constitutifs de l’entrée de l’immeuble est mise en évidence par l’architecte.

Une canalisation en PVC d’aspect récent traverse le point d’appui d’une voûte d’arête oblitérant la résistance mécanique à l’appui et de ce fait l’ensemble porteur.

Des désordres sont relevés sur la toiture et le conduit de cheminée.

A l’intérieur est notée une flexion de plancher de l’appartement en R+3, un manque d’étanchéité de la douche dans ce même appartement.

Des fissures sont retrouvées dans l’autre appartement en R+3.

Toutefois d’une part, le syndicat des copropriétaires ne verse pas de pièce de nature à chiffrer les travaux à entreprendre sur l’immeuble. D’autre part, la lecture des deux rapports de Monsieur [C] montrent un immeuble très vétuste, dont les défauts d’entretien sont très largement antérieurs au mandat confié à la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER.

Le rapport du 2 mars 2023, rendu un an après la fin de mission de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER, ne permet pas de définir quels désordres sont directement la conséquence de l’absence de diligence du syndic.

Il apparaît par ailleurs qu’à la survenue des dégâts des eaux, ce dernier a fait procéder aux recherches de fuite et à des réparations. Il n’est pas démontré que ces désordres se sont poursuivis après ces réparations. Seules les remises en état n’ont pas été réalisées.

Si l’état de l’immeuble paraissait justifier des investigations et travaux au cours du mandat de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER, et si des fautes de cette dernière dans l’exercice de son mandat ont été caractérisées, notamment l’absence de tenue d’assemblées générales annuelles et de souscription d’assurance, il n’en demeure pas moins que le lien entre ces fautes et l’état de l’immeuble n’est pas démontré.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires présente une demande de paiement de la somme de 200.000 euros qui n’est fondée sur aucune pièce. Aucun chiffrage des travaux n’a été réalisé et une condamnation ne saurait être forfaitaire et à parfaire compte tenu d’un rapport de BET qui n’a pas été diligenté.

Le défaut de diligence relatif à l’entretien de l’immeuble de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER ne serait en tout état de cause pas susceptible de mettre à la charge de cette dernière l’intégralité des travaux, rendus nécessaires par une vétusté et un manque d’entretien très anciens.

Enfin, il convient de relever que la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER a mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 mars 2022 une résolution n°12 relative à la création de provisions spéciales pour travaux dans trois ans. Cette dernière a été rejetée à l’unanimité des copropriétaires, malgré l’état connu de tous de la copropriété.

Par ailleurs, postérieurement à la fin du mandat de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER, aucun copropriétaire n’a demandé la mise à l’ordre du jour des travaux préconisés dans le rapport du 2 mars 2023.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne pourra qu’être débouté de sa demande relative à l’entretien de l’immeuble.

Sur la garantie de la SA GENERALI IARD

La SA GENERALI IARD fait valoir en premier lieu que le non versement ou la non restitution de fonds, effets ou valeurs reçus à quelque titre que ce soir, sont exclus du champ d’application du contrat d’assurance.

La condamnation relative à la mise à la charge des copropriétaires des frais d’assurance ne consiste pas en la restitution de fonds. Il s’agit d’une condamnation à indemniser un préjudice lié à des fautes de comptabilité.

Cette situation n’entre pas dans les conditions d’exclusion de garantie.

La SA GENERALI IARD ne développe aucune argumentation de non garantie s’agissant de la condamnation au titre des pénalités de retard imputées aux copropriétaires ainsi que l’indemnisation de la perte de chance résultant de l’absence de souscription d’une assurance.

La SA GENERALI IARD se borne à réclamer l’application de la franchise contractuelle, dont elle produit justificatif par versement aux débats des conditions particulières du contrat et du tableau des montants des garanties et franchises.

Ce tableau institue une franchise de 10 % du dommage, avec un minimum de 800 euros et un maximum de 4.000 euros.

Il est de jurisprudence constante que la franchise contractuelle est opposable au tiers lésé dans le cadre des garanties non obligatoires. Elle sera opposée au syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

La SA GENERALI IARD doit sa garantie à hauteur de 666,94 + 1.000 + 463,17 = 2.130,11 euros.

La franchise applicable de 800 euros doit être déduite de la condamnation prononcée à l’encontre de la SA GENERALI IARD.

La SA GENERALI IARD sera alors condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 2.130,11 – 800 = 1.330,11 euros.

Elle devra relever et garantir la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER à hauteur de cette somme.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

La SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER prise en la personne de son liquidateur Maître [N] [E] représentant la SAS LES MANDATAIRES, et la SA GENERALI IARD succombant principalement dans cette procédure, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice de la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SA GENERALI IARD à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera fixée au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER, prise en la personne de son liquidateur, Maître [N] [E] représentant la SAS LES MANDATAIRES.

La demande de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile est irrecevable en l’absence de constitution à la procédure de son liquidateur.

La demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 doit être rejetée car prématurée et hypothétique.

En vert de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Fixe au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER, prise en la personne de son liquidateur, Maître [N] [E] représentant la SAS LES MANDATAIRES :

— la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de 666,94 euros au titre des frais d’assurance,

— la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de 1.000 euros au titre de la perte de chance d’obtenir une garantie de l’assureur,

— la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de 463,17 euros au titre des pénalités de retard de la société des eaux de [Localité 8],

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de ses demandes au titre des honoraires du syndic, des dépenses afférentes aux dégâts des eaux et des travaux de structure à réaliser,

Condamne la SA GENERALI IARD à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.330,11 euros,

Condamne la SA GENERALI IARD à relever et garantir la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER prise en la personne de Maître [N] [E] en qualité de liquidateur à hauteur de 1.330,11 euros,

Condamne in solidum la SA GENERALI IARD et la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER prise en la personne de son liquidateur, Maître [N] [E] représentant la SAS LES MANDATAIRES aux dépens,

Condamne la SA GENERALI IARD à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Fixe au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER, prise en la personne de son liquidateur, Maître [N] [E] représentant la SAS LES MANDATAIRES la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déclare irrecevable la demande de la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION DE BIENS FOURNIER fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande fondée sur l’article 10 du décret du 8 mars 2001,

Rappelle que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE