TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/04643 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLBI

Minute : 24/319

S.D.C. RESIDENCE “[Adresse 9]” SISE [Adresse 3] A [Localité 10]

Représentant : M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

Monsieur [N] [T]

Exécutoire délivré à :

Copie délivrée à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du Tribunal de proximité du Raincy en date du 14 novembre 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire, en qualité de juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience du 19 septembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire, en qualité de juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la société SGA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne CITYA SGA, SAS dont le siège social [Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [T]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [T] est copropriétaire des lots n° 55 – 265 et 555 dans la résidence « [Adresse 9] » sise [Adresse 3] à [Localité 10], résidence soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [N] [T] ne s’acquitte qu’irrégulièrement des charges de copropriété afférentes à ses lots.

Suivant situation arrêtée au 17 avril 2024, la créance revendiquée du syndicat de copropriétaires s’élève à la somme de 5 296,93 euros au titre de l’arriéré de charges (4 036,55 euros) et des frais de recouvrement (1 259,45 euros).

Préalablement à cette situation, une lettre comminatoire par avocat avec accusé de réception en date du 2 octobre 2023, a été adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires au susnommé, et ce, en vain.

Par exploit d’huissier en date du 17 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic la société SGA Société de Gestion et d’Administration Immobilière exerçant sous l’enseigne CITYA SGA, elle-même sise [Adresse 4] à [Localité 7], a fait assigner Monsieur [N] [T] devant le Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de le voir reçu en son action et aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4 036,55 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2023, qui porteront également intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,1 259,45 euros au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire,1 500 euros à titre de dommages et intérêts,1 944 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Et, sa condamnation aux dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la baisse au gré d’un paiement de 2 000 euros intervenu le 6 juin 2024 et revendique désormais la somme de 2 588,98 euros, 3 ème semestre 2024 inclus et la somme de 1 122 euros au titre des frais irrépétibles. Il s’en remet pour le reste à ses écritures initiales figurant supra.

Monsieur [N] [T] dument assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Le dernier décompte produit à la barre en date du 12 septembre 2024 ne faisant pas apparaitre en solde la somme résiduelle réclamée de 2 588,98 sans autres précisions ; en application des articles 442 et 445 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal de proximité du Raincy a autorisé le syndicat des copropriétaires à produire, par note en délibéré, un décompte attestant de cette somme en distinguant les charges, les frais de recouvrement et les frais irrépétibles, et ce, sous huit jours. Un nouveau décompte est parvenu au greffe dans le délai imparti, établissant la dette à la somme globale de 2 280,48 euros incluant les frais de recouvrement qui sont dissociés, de même que les frais irrépétibles, 3 ème trimestre 2024 inclus.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [N] [T], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande au titre des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, au soutien de sa demande principale, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 3] à [Localité 10], verse aux débats :

La matrice,Le contrat de syndicLes lettres de mise en demeure et de relanceLe décompte du copropriétaire,La lettre recommandée avec accusé de réception par avocat en date du 2 octobre 2023,Les appels de fonds trimestriels et travaux,Les attestations de non recours,Les procès-verbaux des assemblées générales du 16 décembre 2021 et du 30 novembre 2023,Les factures,Les notes d’honoraires du Cabinet RAISON-AVOCATS.

Au vu des pièces produites, il est établi que Monsieur [N] [T] est redevable d’un solde à devoir de 818,45 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 septembre 2024, 3 ème trimestre 2024 inclus (2 280,48 euros solde au 23/9/24 – 1 462,03 euros de frais de recouvrement = 818,45 euros)

En conséquence, Monsieur [N] [T] sera condamné au paiement de la somme de 818,45 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la lettre comminatoire par avocat réceptionnée le 5 octobre 2023, sur la somme de 3 214,89 euros (4 170,59 euros, solde dû au décompte à la date du 6/10/23 – 955,70 euros de frais de recouvrement apparus antérieurement cette date = 3 214,89 euros), à compter de l’assignation du 17 mai 2024 sur la somme de 822,59 euros (5 296,93 euros, solde dû au décompte à la date du 1/4/24 – 1 259,45 euros de frais de recouvrement requis = 4 037,48 euros – 3 214,89 euros = 822,59 euros ), et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2506-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce le syndicat de copropriétaires réclame le paiement de la somme totale de frais de recouvrement à hauteur de 1 462,03 euros (1 259,45 euros figurant sur le récapitulatif, page 8, de l’assignation + 168,98 euros de frais d’assignation et 33,60 euros de mise en demeure figurant dans le décompte actualisé au 23/9/24 et constituant la note en délibéré) :

Frais de relance en date du 5/9/22 pour 33,72 euros et frais de mises en demeure en date du 15/12/22 (52.90 euros), du 14/6/23 (45,60 euros), du 12/9/23 (45,60 euros) et du 12/8/24 (33,60 euros). Il convient d’observer pour les frais de relance que ceux-ci ne sont pas accompagnés de la preuve de leur envoi en recommandé avec AR et que les 4 mises en demeure susmentionnées ne sont pas versées à la cause, en conséquence ces montants ne seront pas mis à la charge du défendeur, pour répondre aux exigences de l’article 1353 de Code civil.Frais de mises en demeure du 24/5/23 (33,60 euros) et du 21/2/24 (33.60 euros) qui sont versées aux débats assortis de la preuve de leur envoi avec accusé de réception et pour un coût inférieur à celui prévu dans le contrat de syndic, ces frais utiles à la procédure seront mis à la charge du copropriétaire.Frais de contentieux en date du 6/1/23 et de suivi de contentieux 30/11/23 (264,28 euros et 270,15 euros), ces frais sont bien prévus dans le contrat de syndic. Il convient toutefois de relever la mention « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », diligences qui ne sont pas rapportées en l’espèce. En conséquence ces frais ne seront pas mis à la charge du défendeur, pour répondre aux exigences de l’article 1353 du Code civil.Frais de lettre comminatoire par avocat en date du 29/9/23 sur le décompte pour un montant de 480 euros, ceux-ci constituent des frais irrépétibles et seront donc examinés ultérieurement à ce titre.Enfin le syndicat de copropriétaire impute dans le décompte objet de la note en délibéré (21/5/24) les frais d’assignation pour 168,98 euros qui relèvent des dépens et qui seront donc examinés à ce titre.

En conséquence, Monsieur [N] [T] au vu de l’ensemble de ces éléments, sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » la somme de 67,20 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Au vu des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, dont la lettre issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 restitue au Juge la faculté d’apprécier souverainement l’opportunité de la capitalisation des intérêts, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en n’acquittant pas régulièrement ses charges de copropriété sans motif légitime, malgré plusieurs mises demeure dont il est justifié, Monsieur [N] [T] a commis une faute, qui a contraint la copropriété à faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, ainsi qu’à engager la présente action, ce préjudice direct et certain étant distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Monsieur [N] [T] sera condamné au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; cette somme portant intérêts à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [N] [T] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, rendue nécessaire par l’absence de paiement régulier de ses charges de copropriété, les dépens comprendront notamment le coût de l’assignation du 17 mai 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, la présente procédure ayant été nécessaire pour permettre l’apurement de l’arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, Monsieur [N] [T] sera condamné au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] qui réside [Adresse 2] à [Localité 10], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 3] à [Localité 10]) représenté par son syndic la société SGA Société de Gestion et d’Administration Immobilière exerçant sous l’enseigne CITYA SGA sise [Adresse 4] à [Localité 7], la somme de 818,45 euros (huit cent dix-huit euros et quarante-cinq centimes) au titre des charges impayées arrêtées au 17 avril 2024, 3ème appel 2024 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la lettre comminatoire par avocat réceptionnée le 5 octobre 2023 sur la somme de 3 214,89 euros, à compter de l’assignation du 17 mai 2024 sur la somme de 822,59 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 3] à [Localité 10] représenté par son syndic la société SGA Société de Gestion et d’Administration Immobilière exerçant sous l’enseigne CITYA SGA sise [Adresse 4] à [Localité 7], la somme de 67,20 euros (soixante-sept euros et vingt centimes), au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 3] à [Localité 10] représenté par son syndic CITYA SGA, la somme de 300 euros (trois cents euros), à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 3] à [Localité 10] représenté par son syndic CITYA SGA, la somme de 400 euros (quatre cents euros), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T], aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation du 17 mai 2024 ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 3] à [Localité 10] représenté par son syndic CITYA SGA, de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT