N° RG 25/02067 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P5YE

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

DEMANDEUR:

E.P.I.C. -OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [L] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 01 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 29 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Janvier 2026 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 1996 ayant pris effet le même jour, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT a donné à bail à Madame [L] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 1 288,53 francs.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement en date du 16 juillet 1996.

Par courrier en date du 09 mars 2022, Madame [L] [Z] a délivré congé du logement. La locataire a quitté les lieux et un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par un commissaire de justice en date du 30 novembre 2022.

HERAULT LOGEMENT a saisi un conciliateur de justice s’agissant du litige relatif aux indemnités locatives. Une tentative amiable de règlement a été réalisée en date du 18 juin 2025 mais a donné lieu à l’établissement d’un constat de carence en l’absence d’une des parties.

Par acte de commissaire de justice remis à personne en date du 02 juillet 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT a fait assigner Madame [L] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

3 247,89 € au titre des réparations locatives,

1 161,60 € au titre de l’enlèvement des encombrants,

360,58 € au titre des frais de commissaires de justice liés à l’inventaire des meubles et à l’état des lieux de sortie,

800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens.

A l’audience du 01 décembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT, représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [L] [Z], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives et l’enlèvement des encombrants

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties. S’il n’a pas été fait un état des lieux d’entrée, le preneur est alors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, HERAULT LOGEMENT sollicite la condamnation de Madame [L] [Z] à lui verser les sommes de 3 247,89 € au titre des réparations locatives et 1 161,60 € au titre de l’enlèvement des encombrants,

L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement le 16 juillet 1996, fait état d’un logement en état d’usage normal.

L’état des lieux de sortie a quant à lui été établi par procès-verbal de commissaire de justice en date du 9 septembre 2022.

Sur les frais de déménagement en amont de l’état des lieux de sortie

HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société TRANSMANUEDEM en date du 24 janvier 2023 d’un montant total 1 161,60 € pour le déménagement de Madame [L] [Z] en date du 02 novembre 2022.

La locataire a reconnu dans son courrier en date du 09 mars 2022 être dans l’incapacité physique à effectuer un déménagement, et autoriser le bailleur à faire vider le logement et évacuer les meubles présents.

Madame [L] [Z] est donc redevable envers HERAULT LOGEMENT de la somme de 1 161,60 € au titre des frais de déménagement.

Sur l’enlèvement des encombrants après l’état des lieux de sortie

HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société VALNETTE en date du 25 janvier 2023 d’un montant total de 275,36 € pour l’enlèvement des encombrants restant lors de l’état des lieux de sortie.

L’état des lieux de sortie indique que la locataire a abandonné dans le logement un miroir et un meuble scellé dans la salle de bain.

Madame [L] [Z] est donc redevable envers HERAULT LOGEMENT de la somme de 275,36 € au titre de l’enlèvement des encombrants.

Sur la remise en état des sols durs

HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société VALNETTE en date du 03 janvier 2023 d’un montant total de 401,36 € pour le ponçage et la cristallisation des sols durs.

L’état des lieux de sortie indique que le sol du logement est très sale, encrassé, voire taché dans la chambre 1. Ledit document ne mentionne cependant aucunement la nécessité de procéder au ponçage ou à la cristallisation des revêtements, un simple nettoyage pouvant être suffisant.

Madame [L] [Z] s’étant néanmoins maintenue 26 ans dans le logement, il convient de prendre en compte l’usage normal des revêtements et de débouter le bailleur de sa demande à ce titre.

Sur la remise en état des revêtements des murs, plafonds, portes, placards et chauffage

HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la SA PMA en date du 10 janvier 2023 d’un montant total de 2 133,56 € pour la remise en état des murs, plafonds, portes et placards du logement.

Il produit également une facture de la SA PMA en date du 23 janvier 2023 d’un montant total de 93,76 €, dont 81,03 € pour la reprise de faïences et 12,74 € pour la peinture du chauffage.

L’état des lieux indique que les revêtements des murs, plafonds sont très dégradés dans l’ensemble, avec des peintures en mauvais état, écaillées voire noircies et des tapisseries en mauvais état d’ensemble. Il note également que le placard du hall est dégradé, que la porte des WC est jaunie et tachée, que la peinture du radiateur de la salle de bain est en mauvais état, ou encore que les portes des chambres sont tachées ou présentent une peinture dégradée.

Madame [L] [Z] s’étant néanmoins maintenue 26 ans dans le logement, il convient de prendre en compte l’usage normal des revêtements, c’est-à-dire la vétusté des éléments. Il ne ressort en outre aucunement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie que la dégradation des peintures, tapisseries, faïences ou autres revêtements est due à un usage anormal de ces derniers par la locataire.

HERAULT LOGEMENT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les travaux d’électricité

HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la SARL DOMENECH ELECTRICITE en date du 13 décembre 2022 d’un montant total de 495,63 €, dont 99,57 € pour la vérification de l’installation électrique avec mise en sécurité, 27,16 € pour le remplacement de six douilles, 96,17 € pour la recherche et la réparation d’un court-circuit, 10,19 € pour la fixation de sept appareils et 65,63 € pour le remplacement d’une applique dans une pièce humide.

L’état des lieux de sortie indique que les luminaires de la cuisine et de la chambre 1, ainsi que les goulottes électriques de la chambre 2, ne sont pas conformes.

Il ne constate en revanche aucunement la nécessité de vérifier l’installation électrique avec mise en sécurité, l’existence d’un court-circuit, la nécessité de fixer cinq autres appareils (hors les deux luminaires de la cuisine et de la chambre) ou encore la nécessité de remplacer une applique dans une pièce humide.

Madame [L] [Z] est donc redevable envers HERAULT LOGEMENT de la somme de 30,07 € au titre des travaux d’électricité.

Sur la réparation du volet roulant de la cuisine

HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société GEM en date du 19 décembre 2022 d’un montant total de 245,53 €, dont 100,71 € pour la réparation du volet roulant PVC de la cuisine.

L’état des lieux de sortie indique que l’un des deux volets roulants de la cuisine est cassé.

Madame [L] [Z] est donc redevable envers HERAULT LOGEMENT de la somme de 100,71 € au titre du remplacement du volet roulant de la cuisine.

Sur le remplacement de la serrure de la porte d’entrée

HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société GEM en date du 19 décembre 2022 d’un montant total de 245,53 €, dont 144,83 € pour le remplacement de la serrure de la porte d’entrée.

L’état des lieux de sortie ne mentionne néanmoins aucunement un dysfonctionnement de la serrure de la porte d’entrée, ni l’absence de remise des clés par la locataire qui nécessiterait un changement de serrure.

HERAULT LOGEMENT sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur le remplacement de la vitre du séjour

HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société GEM en date du 07 février 2023 d’un montant total de 336,47 € pour le remplacement du double vitrage du séjour.

L’état des lieux de sortie indique que l’une des vitres du séjour est cassée.

Madame [L] [Z] est donc redevable envers HERAULT LOGEMENT de la somme de 336,47 € au titre du remplacement de la vitre du séjour.

Sur les travaux de plomberie

HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société PROX-HYDRO en date du 22 février 2023 d’un montant total de 61,34 €, dont 38,12 € pour le débouchage d’éléments sanitaires et 23,22 € pour le débouchage de canalisations.

L’état des lieux de sortie ne fait toutefois nullement état d’éléments sanitaires ou de canalisations devant être débouchés.

HERAULT LOGEMENT sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur le remplacement des éléments sanitaires

HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société PROX-HYDRO en date du 11 janvier 2023 d’un montant total de 650,86 €, dont 244,15 € pour le remplacement du bloc WC complet, 195,32 € pour le remplacement du meuble évier de la cuisine et 211,40 € pour le remplacement de l’évier de la cuisine.

L’état des lieux de sortie indique que le meuble évier de la cuisine et la cuvette des WC sont est en mauvais état. Il ne mentionne en revanche aucunement la nécessité de procéder au remplacement intégral du bloc WC, ni la dégradation de l’évier de la cuisine.

En tout état de cause, Madame [L] [Z] s’étant maintenue 26 ans dans le logement, il convient de prendre en compte l’usage normal des éléments, c’est-à-dire la vétusté des éléments. Il ne ressort en outre aucunement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie que la dégradation du meuble évier et celle de la cuvette des WC sont dues à un usage anormal de ces derniers par la locataire.

HERAULT LOGEMENT sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais d’inventaire pour expulsion

Le décompte locatif produit par HERAULT LOGEMENT laisse percevoir que la somme de 240 € a été imputée par le bailleur au titre des frais d'« inventaire dans le logement pour expulsion », et que ladite somme est comprise dans la somme de 3 247,89 € dont le paiement est sollicité au titre des réparations locatives.

Le bailleur ne justifie toutefois ni la somme de 240 €, ni même l’expulsion de Madame [L] [Z] et sera donc débouté de sa demande à ce titre.

En définitive, Madame [L] [Z] est donc redevable envers HERAULT LOGEMENT de la somme de 742.61 € au titre des frais de remise en état du logement.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 196,44 € versée lors de son entrée dans les lieux par la locataire au titre du dépôt de garantie et conservé par le bailleur, tel qu’apparaissant dans le décompte locatif produit.

Madame [L] [Z] sera donc condamnée à payer à HERAULT LOGEMENT la somme de 546.17 € au titre des frais de remise en état du logement.

Sur les frais d’état des lieux de sortie et d’inventaire par un commissaire de justice

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, HERAULT LOGEMENT sollicite la condamnation de Madame [L] [Z] à lui verser la somme 360,58 € au titre des frais de commissaires de justice liés à l’inventaire des meubles et à l’état des lieux de sortie, soit 180,29 € au titre des frais d’état des lieux de sortie et 180,29 € au titre des frais d’inventaire.

Il ressort en effet des pièces produites que HERAULT LOGEMENT a demandé à la SAS ABC DROIT, commissaires de justice, de dresser l’état des lieux de sortie de Madame [L] [Z]. Le demandeur verse notamment une facture de la SAS ABC DROIT, commissaires de justice, en date du 01 décembre 2022, d’un montant de 180,29 € pour la convocation à l’état des lieux et l’état des lieux de Madame [L] [Z].

Il découle du procès-verbal de constat du commissaire de justice que la locataire a été convoquée à l’état des lieux de sortie par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 novembre 2022

Il en résulte que HERAULT LOGEMENT est fondé à solliciter la prise en charge par Madame [L] [Z] de la moitié du coût du constat de commissaire de justice, soit la somme de 90,15 €.

Il convient en revanche de souligner que HERAULT LOGEMENT ne produit aucun document permettant de démontrer la réalisation d’un inventaire des meubles par un commissaire de justice, la seule mention des frais dans le décompte locatif étant insuffisante. En tout état de cause, il ne verse aux débats aucune facture desdits frais. HERAULT LOGEMENT sera donc débouté de sa demande relative aux frais d’inventaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. HERAULT LOGEMENT sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition :

CONDAMNE Madame [L] [Z] à payer à HERAULT LOGEMENT la somme de 1 161,60 € au titre de l’enlèvement des encombrants ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] à payer à HERAULT LOGEMENT la somme de 546.17 € au titre des frais de remise en état du logement ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] à payer à HERAULT LOGEMENT est la somme de 90,15 € au titre des frais d’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice ;

DEBOUTE HERAULT LOGEMENT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE HERAULT LOGEMENT de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,