TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MARS 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/07191 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X3CV

N° de MINUTE : 24/00381

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] , représenté par son Syndic en exercice, le cabinet LARIGAUDRY SA (IMMO CITY), elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 567

C/

DEFENDEUR

Monsieur [J] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Janvier 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [M] est propriétaire des lots n°21 et 32 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2023 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LARIGAUDRY SA (IMMO CITY), a fait assigner Monsieur [J] [M] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [J] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme en principal de 9.284,82 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20/01/2023, et représentant :

· 7.916,16 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

· 1.368,66 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

ASSORTIR la condamnation prononcée au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

· de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 06/03/2019 d’avoir à payer la somme de 985,27 € ;

· de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 13/06/2019 d’avoir à payer la somme de 1.009,29 € ;

· de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 04/12/2019 d’avoir à payer la somme de 1.024,00 € ;

· de la sommation de la SCP CHASTANIER-ALLENO-RABANY-LAYECCLAVIERE, huissiers de justice, en date du 12/03/2020, sur la somme de 2.032,70 €

· de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 22/09/2021 d’avoir à payer la somme de 6.264,07 € ;

· de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 18/08/2022 d’avoir à payer la somme de 6.678,00 € ;

· de la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER Monsieur [J] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [J] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [J] [M] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 07 novembre 2023 et fixée à l’audience du 10 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 06 mars 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [M];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mai 2019, 15 décembre 2020, 12 juillet 2021, 12 janvier 2022 et 10 janvier 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire à compter du 12 décembre 2018,

— le contrat de syndic en vigueur du 13 janvier 2022 au 30 juin 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 20 janvier 2023 mentionne la reprise d’un solde débiteur antérieur au 1er janvier 2018, à hauteur de 972,98 euros, qui n’est pas justifié. Ainsi, ne sont pas versés en procédure les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé le ou les exercices dont découlent cette somme. Il n’est en effet justifié que de l’approbation des comptes des exercices à compter de l’année 2018. Il convient en conséquence de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit la somme de 1.416,66 euros. Celle-ci correspond aux frais de mise en demeure des 16 mai 2018, 04 septembre 2018, 06 mars 2019, 13 juin 2019, 04 décembre 2019 et 18 août 2022, aux frais de sommation par huissier du 30 mars 2020 et du 31 décembre 2021, aux frais d’huissier du 31 mars 2020, aux frais de mise au contentieux des 21 septembre 2021 et 19 novembre 2021 ainsi qu’aux frais de transmission à avocat du 20 janvier 2023).

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.895,18 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 janvier 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 12 mars 2020, date de la sommation de payer signifiée à Monsieur [J] [M], sur la somme de 1.420,73 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Il n’est en effet pas justifié en procédure de la notification des mises en demeure des 16 mai 2018, 04 septembre 2018, 06 mars 2019, 13 juin 2019, 04 décembre 2019 et 18 août 2022 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1.368,66 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant la sommation de payer du 12 avril 2020, valant mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de mise en demeure des 06 mars 2019, 13 juin 2019 et 04 décembre 2019, d’un coût unitaire de 24 euros.

Il y a lieu en revanche de retenir les frais d’huissier pour la signification de la sommation de payer du 12 mars 2020, à hauteur de 147,07 euros, dont il est justifié, celle-ci étant entrée en comptabilité au 31 mars 2020. En revanche, il ne peut être fait droit à la demande au titre des frais d’huissier du 30 mars 2020 à hauteur de 100 euros ainsi que de la sommation de payer du 31 décembre 2021, ces deux actes n’étant pas justifiés en procédure.

De même, en l’absence de justification de la notification de la mise en demeure du 18 août 2022, d’un coût de 24 euros, selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, il convient de rejeter la demande à ce titre.

En outre, il est également imputé des frais de « transmission avocat » du 20 janvier 2023 à hauteur de 290 euros qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Monsieur [J] [M] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 147,07 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020, date de la sommation de payer.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [J] [M] paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [J] [M], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [M] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LARIGAUDRY SA (IMMO CITY), la somme de 6.895,18 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 janvier 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020 sur la somme de 1.420,73 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LARIGAUDRY SA (IMMO CITY), la somme de 147,07 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LARIGAUDRY SA (IMMO CITY), la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LARIGAUDRY SA (IMMO CITY), la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 mars 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT