Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 14 novembre 2024, n° 24/05315

TJ Bobigny 14 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs étaient redevables d'un solde de charges de copropriété, ayant été régulièrement assignés et n'ayant pas contesté les sommes dues.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par les défendeurs.
Accepté
Préjudice causé par la mauvaise foi des défendeurs
La cour a reconnu que le non-paiement des charges avait causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 14 nov. 2024, n° 24/05315
Numéro(s) :	24/05315
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Manuel RAISON
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence “ [ Adresse 10 ] ” sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/05315 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOG5

Minute : 24/320

S.D.C. RESIDENCE “[Adresse 10]” [Adresse 2]

Représentant : M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

Monsieur [R] [I]

Madame [W] [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 14 novembre 2024 par Monsieur Patrick HEFNER Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 septembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence “[Adresse 10]” sis [Adresse 2], représenté par son syndicat en exercice, la société SGA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne CITYA SGA, SAS

[Adresse 4]

[Localité 8]

ayant pour avocat M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Monsieur [R] [I]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [M]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M] sont copropriétaires des lots n° 132, 342 et 552 dans la résidence « [Adresse 10] » sise [Adresse 2] à [Localité 6], résidence soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M] ne s’acquittent qu’irrégulièrement des charges de copropriété afférentes à leurs lots.

Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M] ont fait l’objet de deux lettres de mise en demeure (24/5/23 et 21/2/24) et d’une ultime lettre comminatoire (29/9/23), dates retenues dans le récapitulatif de l’assignation, page 8.

Suivant situation arrêtée au 29 mai 2024, la créance revendiquée par le syndicat de copropriétaires s’élève à la somme de 5 242,94 euros, au titre de l’arriéré de charges (3 945,81 euros) et des frais de recouvrement (1 297,13 euros), 2 ème trimestre 2024 inclus.

Par exploit d’huissier en date du 6 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic la société SGA Société de Gestion et d’Administration Immobilière exerçant sous l’enseigne CITYA SGA, elle-même sise [Adresse 4] à [Localité 8], a fait assigner Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M] devant le Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de le voir reçu en son action et aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

3 945,81 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2023, qui porteront également intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,1 297,13 euros au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire,1 800 euros à titre de dommages et intérêts,1 944 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Et, leur condamnation aux dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, en l’absence des défendeurs, s’en remet aux termes de son assignation portant sur la somme totale de 5 242,94 (charges de copropriété et frais de recouvrement), 2 ème trimestre 2024 inclus. Il requiert enfin la somme de 732 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et s’en remet à ses écritures pour le reste.

Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M] l’un et l’autre dument assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Le dernier décompte produit à la barre en date du 12 septembre 2024 ne faisant pas apparaitre en solde la somme globale de 5 242,94 euros (en principal et frais) requise dans l’assignation ; en application des articles 442 et 445 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal de proximité du Raincy a autorisé le syndicat des copropriétaires à produire, par note en délibéré, un décompte attestant de cette somme en distinguant les charges des frais de recouvrement, ainsi que le règlement de copropriété propre à valider la solidarité entre les défendeurs, et ce, sous huit jours. Un nouveau décompte est parvenu au greffe dans le délai imparti. Le règlement de copropriété n’a pas été versé à la cause.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu de l’article 469 du Code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M], régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la solidarité :

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne produit pas l’extrait du règlement de copropriété visant la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M] ne seront pas déclarés solidaires dans le cadre de la présente instance.

Sur la demande au titre des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, au soutien de sa demande principale, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 6], verse aux débats :

La matrice,Le contrat de syndicLes lettres de mise en demeure et de relanceLe relevé de compte des copropriétaires,La lettre recommandée avec accusé de réception par avocat en date du 2 octobre 2023,Les appels de fonds trimestriels et travaux,Les attestations de non recours,Les procès-verbaux des assemblées générales du 16 décembre 2021 et du 30 novembre 2023,Les factures,Les notes d’honoraires du Cabinet RAISON-AVOCATS.

Au vu des pièces produites, il est établi que Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M] sont redevables d’un solde à devoir de 3 945,81 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 er avril 2024 (décompte de la note en délibéré), 2 ème trimestre 2024 inclus.

En conséquence, Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M] seront condamnés au paiement de la somme de 3 945,81 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par avocat réceptionnée le 5/10/2023, sur la somme 2 947,18 euros (3 894,78 euros, solde dû au décompte à la date du 1/10/23 – 947,60 euros de frais de recouvrement apparus antérieurement à cette date = 2 947,18 euros), et ce, jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 6 juin 2024 sur la somme de 998,63 euros (5 242,94 euros, solde dû au décompte à la date du 1/4/24 – 1 297,13 euros de frais de recouvrement = 3 945,81 euros – 2 947,18 euros = 998.63 euros), et ce jusqu’à parfait paiement.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2506-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce le syndicat de copropriétaires réclame la somme totale de 1 297,13 euros en paiement des frais de recouvrement et des frais irrépétibles arrêtés à la date de l’assignation se décomposant comme suit dans le décompte inséré dans ladite assignation :

Frais de relance en date du 5/9/22 pour 33,72 euros et frais de mises en demeure en date 14/6/23 (45,60 euros) et du 12/9/23 (45,60 euros). Il convient d’observer pour les frais de relance que ceux-ci ne sont pas accompagnés de la preuve de leur envoi en recommandé avec AR et que les mises en demeure du 14/6/23 et du 12/9/23 ne sont pas versées à la cause, en conséquence ces montants ne seront pas mis à la charge des défendeurs, pour répondre aux exigences de l’article 1353 de Code civil.Frais de mises en demeure du 24/5/23 (33,60 euros) et du 21/2/24 (33.60 euros) qui sont versées aux débats assortis de la preuve de leur envoi avec accusé de réception et pour un coût inférieur à celui prévu dans le contrat de syndic, ces frais utiles à la procédure seront mis à la charge des copropriétaires.Frais de suivi contentieux en date du 6/1/23 et du 30/11/23 (309,08 euros et 315,93 euros), ces frais sont bien prévus dans le contrat de syndic. Il convient toutefois de relever la mention « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », diligences qui ne sont pas rapportées en l’espèce. En conséquence ces frais de seront pas mis à la charge des défendeurs, pour répondre aux exigences de l’article 1353 du Code civil.Frais de lettre comminatoire par avocat en date du 29/9/23 sur le décompte pour un montant de 480 euros, ceux-ci constituent des frais irrépétibles et seront donc examinés ultérieurement à ce titre.

En conséquence, Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M] au vu de l’ensemble de ces éléments, seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » la somme de 67,20 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Au vu des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, dont la lettre issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 restitue au Juge la faculté d’apprécier souverainement l’opportunité de la capitalisation des intérêts, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en n’acquittant pas régulièrement leurs charges de copropriété sans motif légitime, malgré une mise demeure par avocat réceptionnée le 5 octobre 2023 dont il est justifié, Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M] ont commis une faute, qui a contraint la copropriété à faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, ainsi qu’à engager la présente action, ce préjudice direct et certain étant distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M] seront condamnés, au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; cette somme portant intérêts à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, rendue nécessaire par l’absence de paiement régulier de ses charges de copropriété.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, la présente procédure ayant été nécessaire pour permettre l’apurement de l’arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M] seront condamnés, au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M] qui résident [Adresse 3] à [Localité 6], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic la société SGA Société de Gestion et d’Administration Immobilière exerçant sous l’enseigne CITYA SGA sise [Adresse 4] à [Localité 8], la somme de 3 945,81 euros (trois mille neuf cent quarante-cinq euros et quatre-vingt-un centimes) au titre des charges impayées arrêtées au 29 mai 2024, 2 ème trimestre 2024 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par avocat, réceptionnée le 5 octobre 2023 sur la somme de 2 947,18 euros, et ce, jusqu’à la date de l’assignation, et à compter de l’assignation du 6 juin 2024 sur la somme de 998,18 euros, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic la société SGA Société de Gestion et d’Administration Immobilière exerçant sous l’enseigne CITYA SGA sise [Adresse 4] à [Localité 8], la somme de 67,20 euros (soixante-sept euros et vingt centimes), au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic CITYA SGA, la somme de 300 euros (trois cents euros), à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic CITYA SGA, la somme de 500 euros (cinq cents euros), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] et Madame [W] [M], aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » sis [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic CITYA SGA, de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT