TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01989 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y56C

Minute : 24/01060

S.C.I. KLEF INVEST

Représentant : M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [E] [V]

Monsieur [I] [V]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. KLEF INVEST,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

représentée par M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [V],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [V],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2020, la SCI KLEF INVEST a donné à bail à Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] un appartement situé [Adresse 4] [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 920 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, la SCI KLEF INVEST a fait signifier à Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2309,40 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 18 octobre 2023, la SCI KLEF INVEST a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, la SCI KLEF INVEST a fait assigner Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

A titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,A titre subsidiaire ,

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inexécution de l’obligation substantielle de régler les loyers et charges locatives,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,En tout état de cause,

condamner solidairement Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] au paiement de la somme de 2408,34 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 21 décembre 2023 (terme de décembre 2023 inclus), augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 13 octobre 2023,condamner solidairement Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges comprises à compter du 22 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de l’assignation, juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir, condamner in solidum Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, la notification à la Préfecture et à la CCAPEX, outre les éventuels frais liés à l’exécution de la décision à intervenir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 26 février 2024.

À l’audience du 30 septembre 2024, la SCI KLEF INVEST, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6681,98 euros arrêtée au 1er septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SCI KLEF INVEST soutient , sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 octobre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, elle s’engage à remettre à Monsieur [E] [V] les quittances de loyers concernant les loyers qu’il a réglés

Monsieur [E] [V] ne forme aucune contestation sur le montant de la dette.

Il expose qu’il est ne travaille plus depuis le mois de mai 2024 à la suite de problèmes de santé et qu’il espère retrouver un emploi. Il précise que sa concubine travaille, qu’il règle régulièrement la somme de 950 euros au titre des loyers dus et qu’il ignorait que le montant du loyer avait augmenté. Il fait grief à la SCI KLEF INVEST de ne pas lui avoir adressé les quittances de loyer ce qui lui aurait permis de constater cette augmentation. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement et précise que son fils [I] [V] a quitté le logement.

Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V], régulièrement assigné à étude, selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI KLEF INVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI KLEF INVEST aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 octobre 2020, du commandement de payer délivré le 13 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2024 que la SCI KLEF INVEST rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté par le bailleur, la somme de 162,61 euros imputée pour des frais déjà compris dans les dépens (coût du commandement de payer du 13 octobre 2023).

Par ailleurs, les défendeurs ne sauraient justifier le paiement partiel du loyer en invoquant l’absence de remise par le bailleur des avis d’échéance et des quittances de loyers, dès lors qu’il est stipulé dans le contrat de bail une clause annuelle de révision du loyer qui en précise les modalités.

Enfin, conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. Monsieur [I] [V] qui n’a donné congé au bailleur est tenu solidairement avec Monsieur [E] [V] du paiement du loyer et des charges.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] à payer à la SCI KLEF INVEST la somme de 6518,57 euros (6681,18 euros – 162,61 euros), au titre des sommes dues au 1er septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 octobre 2023 sur la somme de 2309,40 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 13 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 octobre 2020 à compter du 14 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [V] justifie de sa situation personnelle et financière.

Toutefois, il ressort des observations à l’audience et de l’examen du décompte qui montre la reprise de paiements certes réguliers mais ne couvrant pas la totalité du loyer et des charges, que la situation financière du locataire ne lui permet pas de payer le loyer et les charges régulièrement.

En outre, il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de de Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] étant désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par cette occupation après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, due à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux, et de condamner les défendeurs au paiement de cette indemnité.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] à payer à la SCI KLEF INVEST la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI KLEF INVEST aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 octobre 2020 entre la SCI KLEF INVEST d’une part, et Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] [Localité 5], sont réunies à la date du 14 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] à compter du 14 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] à payer à la SCI KLEF INVEST la somme de 6518,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 2309,40 euros, et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] à payer à la SCI KLEF INVEST l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONSTATE l’engagement pris par la SCI KLEF INVEST de remettre à Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] l’intégralité des quittance des loyers qu’ils ont réglés depuis le début du bail,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [V] et Monsieur [I] [V] à payer à la SCI KLEF INVEST la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI KLEF INVEST de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE