TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/03755 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XOPB

N° de MINUTE : 24/1599

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS “[Adresse 7] “- [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société NSE ESTATE exerçant sous le nom commercial STEPHANE PLAZA IMMOBILIER [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Denis BARGEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1313

C/

DEFENDEURS

Madame [N] [S], représentée par l’UDAF 66

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Axel FORSSELL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 264

Monsieur [P] [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Reine TCHICAYA, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [N] [S] et Monsieur [P] [L] sont propriétaires indivis des lots 78 et 173 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 17 juin 2021, une mesure de tutelle a été ordonnée au bénéfice de Madame [N] [S], l’UDAF 66 étant désignée en qualité de tuteur.

Par actes en date du 29 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [N] [S] et Monsieur [P] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal leur condamnation au paiement de leur arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

— condamner in solidum Madame [N] [S] et Monsieur [P] [L] à lui payer la somme de 18 624,42 euros au titre des appels impayés au 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

— condamner in solidum Madame [N] [S] et Monsieur [P] [L] à lui payer la somme de 400 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— condamner in solidum Madame [N] [S] et Monsieur [P] [L] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner in solidum Madame [N] [S] et Monsieur [P] [L] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Denis Bargeau

— ordonner la capitalisation des intérêts

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 février 2024, Madame [N] [S] représentée par son tuteur sollicite du tribunal de :

— Enjoindre le syndicat des copropriétaires à tenter une médiation aux fins de règlement amiable du litige

A titre subsidiaire,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

Très subsidiairement,

— Condamner Monsieur [P] [L] seul au paiement des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 5 juin 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2024 et mise en délibéré au 18 novembre 2024.

Monsieur [P] [L], régulièrement assigné selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur la demande de médiation

Madame [N] [S] sollicite qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de tenter une médiation aux fins de règlement amiable du litige. Elle évoque les dispositions de l’ancien article 750-1 du code de procédure civile et en conclut que, si le présent litige n’est pas soumis à l’obligation légale d’entrée en voie de discussion préalablement à la saisine de la Juridiction de céans, rien n’empêche à la juridiction d’inviter les parties à entrer en médiation ou à sanctionner le demandeur qui n’a pas fait l’effort de tenter un règlement amiable du litige.

L’article 131-1 du code de procédure civile dispose que le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

L’article 127-1 du code de procédure civile prévoit qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par Madame [N] [S] que les courriers qu’elle a envoyés à son co-indivisaire Monsieur [P] [L] sont restés sans réponse et que la succession est en situation de blocage.

Dans ces conditions, une mesure de médiation, qui impliquerait dans le présent litige la participation de Monsieur [P] [L], n’apparaît pas pertinente et ralentirait inutilement la procédure.

Madame [N] [S] sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale et l’acte de notoriété successorale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2018, 2020, 2021 et 2022

— un décompte des impayés arrêté au 1er octobre 2023 à la somme de 18 128,84 euros ainsi qu’une « situation de compte au 14/03/2024 » comportant les appels de charges du 1er trimestre 2024 pour un montant total de 1 535,58 euros

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de vacation et de relance dont il n’est pas justifié et qui s’élèvent en l’espèce à 1 140 euros.

Doit également être déduite la somme de 10 611,66 euros appelée le 1er janvier 2021 au titre d’un « Report à nouveau pour la période 01/01/2020 au 31/12/2020 » dans la mesure où il n’est produit pour tout justificatif que trois appels de fonds de l’année 2020 reprenant un solde 2019 de 7 501,32 euros, incluant des frais de vacation non justifiés, et n’aboutissant au demeurant qu’à un total de 9 223,55 euros.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [N] [S] et Monsieur [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 912,76 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 14 mars 2024, en deniers et quittances.

Le syndicat des copropriétaires produit une page isolée d’un règlement de copropriété, aucun élément ne permettant de s’assurer qu’il s’agisse du règlement de la copropriété concernée.

La solidarité ne sera donc pas retenue et la condamnation sera prononcée à proportion des droits dans l’indivision.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, faute pour le syndicat des copropriétaires de préciser au dispositif de ses conclusions la date de la mise en demeure dont il entend se prévaloir.

La capitalisation des intérêts étant dès lors sans objet, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en ce sens.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 400 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il ne précise pas en quoi ont consisté ces frais ni comment il aboutit à cette somme. La pièce intitulée « justificatif des frais » consiste en une facture datée du 30 novembre 2022 d’un montant de 240 euros au titre d’une mise en demeure.

Est produite une lettre de mise en demeure datée du 28 novembre 2022 accompagnée de son accusé de réception, pour laquelle il sera attribué au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros, étant rappelé d’une part que le règlement de copropriété n’est pas opposable aux copropriétaires et d’autre part qu’il n’est pas nécessaire de procéder à une lettre de mise en demeure par avocat, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement judiciaire de la créance.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Madame [N] [S] et Monsieur [P] [L] sont redevables de la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Madame [N] [S] et Monsieur [P] [L], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [S] et Monsieur [P] [L], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Denis Bargeau.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense. Au regard des pièces produites par Madame [N] [S], il est équitable de ne pas la condamner au paiement de cette somme et de la laisser à la charge de Monsieur [P] [L].

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Déboute Madame [N] [S] de sa demande en injonction de tenter une médiation,

— Condamne à proportion de leurs droits indivis Madame [N] [S] et Monsieur [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) les sommes de :

-7 912,76 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 14 mars 2024, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

-30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) de sa demande de capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne à proportion de leurs droits indivis Madame [N] [S] et Monsieur [P] [L] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Denis Bargeau en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne Monsieur [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) du surplus de ses demandes.

Fait au Palais de Justice, le 18 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

Madame HAFFOU Madame CORON