TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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N° RG 23/00757 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YLGS

Minute : 24/00095

E.P.I.C. AULNAY HABITAT – OPH D’AULNAY SOUS BOIS

Représentant : Maître Paul MORANDI de la SELEURL MORANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0630

C/

Madame [N] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MORANDI Paul

Copie délivrée à :

Mme [V] [N]

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 9 JANVIER 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. AULNAY HABITAT – OPH D’AULNAY SOUS BOIS, [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Maitre MORANDI Paul, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [N] [V], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09/09/2022, l’Office public de l’Habitat d'[Localité 3] a consenti à Mme [N] [V] un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 2], sur la commune d'[Localité 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 478,86 €, outre les provisions pour charges.

Une somme correspondant au montant du loyer hors charges a été versée entre les mains du bailleur social à titre de dépôt de garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 25/10/2023, l’OPH Aulnay Habitat (EPIC) a fait assigner Mme [N] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater et, en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse, de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde meuble au choix du demandeur et aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce, en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,

— condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 839,11 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 09/10/2023, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer,

. d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 09/01/2024, la présidente a donné lecture des éléments contenus dans le bilan social et financier que lui a adressé le service social de prévention des expulsions locatives afin qu’il en soit débattu.

L’OPH Aulnay Habitat, représenté par son conseil, a indiqué que le montant de sa créance est identique à celui de l’assignation et que la locataire a effectué un paiement avant l’audience. Il a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance tout en indiquant qu’il accepterait un échéancier dans la mesure où les mensualités seraient portées à 40 €.

Mme [N] [V] a confirmé les éléments de l’enquête sociale et les a complétés puis, invoquant sa bonne foi et sa volonté d’apurer la dette, elle a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause, en proposant des mensualités de 30 € en plus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 27/02/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 09/05/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Conformément à ce même article, § III, dans sa version modifiée par la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 02/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail contient en son article 4 une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 724,45 € a été signifié à la locataire le 14/04/2023 et l’examen de l’historique du compte démontre que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti par la Loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 14/06/2023 à minuit.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, de vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

A l’audience, l’OPHLM Aulnay Habitat a actualisé sa créance restée inchangée au 08/01/2024, et réclame la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 839,11 €, échéance du mois de décembre 2023 incluse.

L’examen des quittances de loyer permet toutefois de constater que la somme totale de 9 € a été indûment prélevée au titre de frais de rejet.

Déduction faite de ces frais injustifiés, la défenderesse reste redevable de la somme non sérieusement contestable de 830,11 €, selon décompte du 08/01/2024 et terme du mois de décembre 2023 inclus. Mme [N] [V] qui ne démontre aucun paiement libératoire, doit être condamnée au paiement de cette somme.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [N] [V] a perdu son emploi en 2018 et perçoit le RSA à hauteur de 1 231,72 € par mois. Elle vit avec ses deux enfants dont son fils, en recherche d’emploi, et sa fille, étudiante. Le bilan social explique qu’elle bénéficie d’un suivi et que le paiement de 30 € par mois permettra de résorber la dette en prenant en considération ses faibles moyens financiers.

Le bailleur affirme qu’il ne donnera son accord que pour des mensualités de 40 €, mais, au regard de l’ensemble de ses éléments et de la bonne foi de la locataire qui a repris le paiement du loyer depuis le mois d’octobre 2023, il convient de faire droit à la demande de Mme [N] [V] et de fixer un échéancier selon des mensualités dont le montant ne la placera pas en difficulté pour qu’il soit respecté, soit 30 € par mois comme préconisé par le service social. Le plan d’apurement emportera suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté et dans les conditions qui seront détaillées au dispositif.

Si les échéances sont réglées régulièrement et que la dette est soldée dans sa totalité la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur social. De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Succombant principalement à l’instance, Mme [N] [V] sera condamnée aux dépens. En revanche, au regard de la situation financière respective des parties et de la qualité de bailleur social de l’OPHLM Aulnay Habitat, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 09/09/2022 ont été réunies le 14/06/2023 à minuit ;

Condamnons Mme [N] [V] à payer à l’OPH Aulnay Habitat (EPIC) la somme provisionnelle de 830,11 euros (huit cent trente euros et onze centimes) à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement ;

Suspendons les effets de ladite clause,

Autorisons Mme [N] [V] à se libérer de la dette par 28 mensualités dont 27 d’un montant minimum de 30 euros (trente euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 10 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 28ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à Mme [N] [V] de quitter les lieux sis, [Adresse 2], sur la commune d'[Localité 3] (93600), et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons, en ce cas, Mme [N] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ;

Déboutons l’OPH Aulnay Habitat de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [N] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 27/02/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE