TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/02989 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YPXY

Minute : 24/427

Office public d’HLM SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [D] [W]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Office public d’HLM SEINE SAINT DENIS HABITAT, demeurant

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [W],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2016, l’Office Public de l’habitat Seine-Saint-Denis a donné à bail à Madame [D] [W] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 340,40 euros.

Par procès-verbal du conseil d’administration en date du 22 mars 2016, suivi d’un certificat de dépôt d’acte de société en date du 21 novembre 2016, l’Office Public de l’habitat Seine-Saint-Denis change de dénomination sociale pour devenir l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2023, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Madame [D] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.867,15 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre en date du 6 avril 2023 reçue le 11 avril 2023, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Madame [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [D] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [D] [W] à produire son attestation d’assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir et jusqu’à la production d’une assurance locative,condamner Madame [D] [W] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4.170,14 euros suivant le décompte arrêté au terme du mois de juillet 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 20 février 2023,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’août 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 30 octobre 2023.

À l’audience du 21 mars 2024, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2.509,05 euros arrêtée au 5 mars 2024, loyer du mois de février 2024 inclus. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

L’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 20 février 2023. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT souligne qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant.

Madame [D] [W], comparante, ne conteste pas le principe de la dette mais conteste son montant. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle assure avoir repris des paiements avec un chèque de 1.800 euros le 14 mars 2024 en diminution de sa dette. Elle explique avoir été sanctionnée sans solde à son travail puis mise en disponibilité. Elle souligne avoir réussi le concours d’infirmière et réaliser des vacations, lui permettant de percevoir un revenu mensuel d’environ 1.700 euros. Elle déclare avoir 3 enfants mineurs à son domicile et faire face à un crédit automobile de 315 euros par mois.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 15 avril 2024, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait parvenir un décompte de la dette actualisé au 15 avril 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus, faisant figurer une dette de 1325,60 euros et apparaitre un versement de 1.800 euros le 13 avril 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 septembre 2016, du commandement de payer délivré le 20 février 2023 et du décompte de la créance actualisé au 15 avril 2024 que l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte de la créance actualisé au 15 avril 2024 que Madame [D] [W] a bien effectué un règlement de 1.800 euros le 13 mars 2024. Par conséquent la dette locative s’élève désormais à 1.325,60 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [W] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 1.325,60 euros, au titre des sommes dues au 15 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l’article 11, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 février 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 20 avril 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 septembre 2016 à compter du 21 avril 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] [W] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort des éléments communiqués que Madame [D] [W] a repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis le mois de novembre 2023, y ajoutant entre 200 et 1400 euros chaque mois. Elle démontre sa capacité et sa volonté à solder la dette locative.

En outre, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [D] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [W]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 avril 2023, Madame [D] [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [W] à son paiement à compter de 21 avril 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de justification de l’attestation d’assurance sous astreinte

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Madame [D] [W] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [D] [W] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 septembre 2016 entre l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d’une part, et Madame [D] [W] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 21 avril 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [D] [W] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 1.325,60 euros (mille trois cent vingt-cinq euros et soixante centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 15 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame [D] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [D] [W] à s’acquitter de la dette en 27 fois, en procédant à 26 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [D] [W] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 21 avril 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [D] [W] à justifier à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE Madame [D] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 février 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [D] [W] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE JUGE