TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 158/2025

N° RG 25/00084 – N° Portalis DB3N-W-B7J-DABN

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

29 Juillet 2025

E.P.I.C. DOMANYS

Représenté par la SCP REGNIER-SERRE-

FLEURIER-FELLAH-GODARD

C/

Mme [D] [E] [F] [X]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

— Mme [D] [E]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Anncik LEBOULANGER, Greffier lors de l’audience et Valérie DRANSART, Greffier, lors du prononcé ;

Après débats à l’audience du 26 Juin 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. DOMANYS

RCS d’AUXERRE n° B 382 820 033

Dont le siège est : 9 rue de Douaumont – 89000 AUXERRE.

Représenté par M^e Isabelle GODARD de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER-

FELLAH-GODARD, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [E] [F] [X]

Née le 07 Décembre 1990 à AUXERRE (89)

Nationalité Française

Demeurant : 8 rue Emile Bernard – Logement 76 – 89700 TONNERRE.

Comparante en personne.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 27 mai 2024, l’E.P.I.C. DOMANYS a donné à bail à Madame [E] [D] un logement sis 8 rue Emile Bernard, Logement 76 à TONNERRE (89700), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 395,35 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 10 avril 2025, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait assigner en référé Madame [E] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef ;

— condamner Madame [E] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 3 560,83 euros au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant du loyer courant indexable, comprenant la provision sur charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Madame [E] [D] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [E] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que la défenderesse ne s’est pas acquittée des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 3 560,83 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. DOMANYS, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 4 761,77 euros au 24 juin 2025, mois de mai inclus. Il dit d’abord s’opposer à l’octroi de délais de paiement avant de finalement indiquer qu’il n’y est pas opposé.

Madame [E] [D], comparaissant en personne, reconnaît le montant de la dette. Elle explique que le versement de l’APL n’est pas effectué faute pour DOMANYS d’avoir pu lui transmettre le bon document demandé par la MSA. Elle ajoute qu’elle a enfin pu transmettre ce document à la MSA très récemment et que cela lui permettra de payer son loyer et de régler une partie de la dette. Elle soutient qu’à son entrée dans les lieux elle a eu l’accord du bailleur pour payer seulement sa part résiduelle du loyer dans l’attente du versement de l’APL.

Elle explique travailler comme ouvrière viticole et gagner 1 130 euros par mois, salaire et prime d’activité incluse. Elle dit avoir un enfant de 13 ans handicapé et scolarisé à TONNERRE et ajoute qu’elle perçoit à ce titre une allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH).

Il a été donné connaissance de l’enquête sociale transmise le 19 juin 2025 au tribunal.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 29 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

En vertu de l’article 9 du Code de Procédure Civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 10 avril 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 26 juin 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 24 janvier 2025 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 10 avril 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 5 de la section 4.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que la locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de juin 2024, soit depuis le début du bail ne versant, à partir de cette date, qu’un montant compris entre 170 euros et 300 euros alors que le loyer varie sur la période du décompte entre 539,89 euros et 600,56 euros.

Ainsi, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 23 janvier 2025 portant sur la somme de 2 659,69 euros en principal.

Selon l’article 2 du Code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

Il est constant que la loi applicable à un contrat est celle en vigueur à la date de la conclusion du contrat.

En l’espèce, contrairement aux dispositions de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause résolutoire du contrat signé le 27 mai 2024 prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

De la même manière, le commandement de payer délivré le 23 janvier 2025 vise également un délai de deux mois. Ainsi, dans un souci de protection du locataire, il convient alors de retenir que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Par conséquent, ledit commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 24 mars 2025.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS produit le contrat de bail et un décompte actualisé démontrant que Madame [E] [D] reste devoir la somme de 4 761,77 euros à la date du 24 juin 2025, mois de mai inclus, ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent, Madame [E] [D] sera condamnée par provision au paiement de la somme de 4 761,77 euros au titre de l’arriéré locatif, soit les loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 24 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

IV. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.

En l’espèce, la locataire déclare à l’audience vouloir se maintenir dans les lieux notamment parce que le logement se trouve dans la ville de TONNERRE, lieu de scolarisation adapté au handicap de son enfant.

L’enquête sociale transmise au tribunal sur la base des éléments recueillis auprès du bailleur indique que Madame [E] [D] a toujours effectué des paiements irréguliers du loyer depuis son entrée dans les lieux mais aussi qu’elle communique régulièrement avec le propriétaire notamment pour obtenir les droits à l’APL. Il est rapporté par le bailleur que la locataire a fait les démarches auprès de la MSA pour obtenir cette APL mais que cet organisme est en attente d’un document de DOMANYS.

Le rapport conclut que l’ouverture de droits APL pourra réduire la dette de loyers de manière significative.

En outre, le décompte actualisé produit par l’E.P.I.C. DOMANYS laisse apparaître que Madame [E] [D] a toujours partiellement payé son loyer dans la mesure où le prélèvement réalisé par DOMANYS était d’abord de 170 euros, puis 200 euros, puis 300 euros mensuels. Elle n’a donc jamais réalisé de versement complet du loyer depuis l’assignation, condition dorénavant requise par l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement.

Néanmoins, il est nécessaire de mettre ici en balance les obligations du locataire de payer le loyer et les droits du propriétaire, ici bailleur social, avec le droit au respect de la vie privée et familiale protégé par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

Ainsi, le montant des prélèvements effectué par DOMANYS depuis le début du bail, prélèvement mensuel toujours bien inférieur au montant du loyer, corrobore les déclarations de Madame [E] [D] à savoir que les prélèvements ont toujours été inférieurs au montant du loyer, en accord avec le bailleur, et ce dans l’attente de la perception de l’APL.

De plus, si Madame [E] [D] ne fournit pas de justificatifs de ses ressources, elle déclare percevoir 1 130 euros de salaire et de prime activité ainsi qu’une AEEH, laquelle ne peut être inférieure à la somme de 151 euros par mois. Par conséquent, ses ressources globales sont au minimum de 1 281 euros par mois.

Ainsi, au regard du souhait de la locataire de se maintenir dans ce logement en raison du lieu de scolarisation adapté à son enfant qu’elle élève seule et porteur d’un handicap, de ses démarches effectives, non contestées par le bailleur, pour obtenir l’APL et de la non opposition in fine du bailleur à l’octroi de délais de paiement, il convient d’autoriser Madame [E] [D] à s’acquitter de sa dette de la manière suivante :

— l’entièreté de la somme correspondant à la régularisation des APL devra être versée avant le 31 du mois suivant la perception de ce rappel APL à l’organisme DOMANYS, et en tout état de cause le versement de la totalité de ce rappel APL devra intervenir avant le 31 décembre 2025 ;

— le solde de la totalité de la dette devra être réglé au plus tard le 31 décembre du 36ème mois à compter de la signification de la présente décision.

Il sera ici rappelé que Madame [E] [D] devra en outre continuer de payer la somme de 300 euros mensuels au titre de son loyer courant jusqu’à la perception de l’APL et devra ensuite payer l’intégralité de son loyer résiduel à compter de la perception mensuelle de l’APL.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu’ils soient scrupuleusement respectés.

En revanche, en cas de défaut de paiement et du non respect des délais précédemment instaurés, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l’expulsion de la locataire ainsi que de tout occupant de son chef sera ordonnée, à moins qu’elle ne quitte les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, le défendeur à verser cette indemnité jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [D] succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [E] [D] qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. DOMANYS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre l’E.P.I.C. DOMANYS et Madame [E] [D] pour le logement sis 8 rue Emile Bernard, Logement 76 à TONNERRE (89700) sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

SUSPENDONS provisoirement les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à payer par provision à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de 4 761,77 euros (quatre mille sept-cent-soixante-et-un euros et soixante-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2025, mois de mai 2025 inclus ;

AUTORISONS Madame [E] [D] à s’acquitter de cette somme selon les modalités suivants :

— versement de l’entièreté de la somme correspondant à la régularisation des APL à l’organisme DOMANYS et ce, avant le 31 du mois suivant la perception de ce rappel APL, et en tout état de cause avant le 31 décembre 2025 ;

— règlement du la totalité du solde restant de la dette locative au plus tard le 31 décembre du 36ème mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELONS que Madame [E] [D] devra continuer de payer la somme de 300 euros mensuels au titre de son loyer courant jusqu’à la perception de l’APL et qu’elle devra ensuite payer, avant le 31 de chaque mois, l’intégralité de son loyer résiduel (montant du loyer déduction faite de l’APL) et ce dès le mois de la perception mensuelle de l’APL ;

RAPPELONS qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers et charges courants :

— la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire du bail sera réputée acquise ;

— l’expulsion de Madame [E] [D] et de tous occupants de son chef des lieux sera poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’E.P.I.C. DOMANYS aux frais et risques de Madame [E] [D] ;

CONDAMNONS en outre, dans ce cas, Madame [E] [D] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. DOMANYS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, indexation incluse, qui auraient été dus en cas de maintien dans les lieux jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,