MINUTE N° : 25/01311

JUGEMENT

DU 06 Février 2026

N° RC 25/00490

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

[N] [O]

Débats à l’audience du 13 Novembre 2025

copie et grosse le :

à TMH

copie le :

à

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 06 Février 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Février 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [A] munie d’un pouvoir en date du 7 octobre 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [O]

né le 15 Mai 1997 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 1] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [N] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 272,35 € hors charges.

Le 7 mai 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [O] [N] par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [O] [N] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [O] [N] se trouve être occupant sans droit ni titre;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [O] [N] au paiement de la somme de 2765,94 € au titre des loyers impayés ;

— la condamnation de Monsieur [O] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de la résiliation du bail ;

— la condamnation de Monsieur [O] [N] au paiement de la somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [O] [N] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] le 20 janvier 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 13 novembre 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT – représenté par Madame [A] [I] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation sauf en ce qu’elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle actualise la dette locative à la somme de 4444,64 € arrêtée au 12 novembre 2025.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025 signifié à personne, Monsieur [O] [N] a comparu à l’audience. Il demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et fait valoir qu’il travaille en CDI depuis décembre 2023 et perçoit un revenu mensuel de 1600,00 €. Il déclare avoir deux enfants à charge pour lesquels il exerce un droit de visite et d’hébergement classique et verse 100,00 € par mois à la mère au titre de la contribution à l’entretien des enfants.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 20 janvier 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 4] et [Localité 5] par voie électronique le 20 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 13 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 5 novembre 2021 aux termes duquel il est prévu à l’article 6.1 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024 à Monsieur [O] [N] et portant sur la somme de 1330,10 € dont 1240,24 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, Monsieur [O] [N] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 juillet 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 5 novembre 2021, le commandement de payer délivré le 7 mai 2024 et le décompte de la créance arrêté au 12 novembre 2025 faisant apparaître une somme de 4444,64 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 223,68€ qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient d’écarter les frais mensuels de 7,62 € imputés par le bailleur au locataire de mars à décembre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 76,20 € à ce titre.

En outre, il apparaît que le décompte produit n’est pas complet et reprend un solde antérieur au 31 mars 2024 de 732,22 € sans qu’aucun justificatif ne soit produit, le décompte annexé au commandement de payer délivré le 7 mai 2024 n’étant pas détaillé. Ainsi, cette somme sera déduite du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [N] à verser à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 3412,54 € (4444,64 € – 223,68 € – 76,20 € – 732,22 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 12 novembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [N] et l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT sont d’accord pour la mise en place de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois en sus du loyer courant et des charges.

Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [O] [N] a repris les paiements avant l’audience et ce, depuis juin 2025. Il apparaît que Monsieur [O] dispose d’une situation professionnelle stable, bien que non justifiée à l’audience, lui procurant un revenu mensuel suffisant à l’apurement de la dette locative et au paiement du loyer courant et des charges.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur [O] [N] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [O] [N].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 8 juillet 2024 ;

Condamne Monsieur [O] [N] à payer à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 3412,54 € (TROIS MILLE QUATRE CENT DOUZE EUROS ET CINQUANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 novembre 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [O] [N] à se libérer de sa dette de 3412,54 € en 34 mensualités de 100,00 € et le solde à la 35ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [O] [N] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 3], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [O] [N] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [O] [N] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne Monsieur [O] [N] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection