TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/01664 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4DL

Minute : 24/1189

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [N] [E]

Madame [Y] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 26 Décembre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 24 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA),

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [E],

demeurant [Adresse 10] – [Adresse 3] [Adresse 9] – [Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [E],

demeurant [Adresse 10] – [Adresse 3] [Adresse 9] – [Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 septembre 2012, la SA D’HLM OSICA a donné à bail à Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] un logement situé [Adresse 3], [Localité 6] (ensemble immobilier n°0839, logement n°041902), pour un loyer mensuel de 616,60 euros.

Selon délibération du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2018, la SA D’HLM OSICA a modifié sa dénomination sociale pour devenir CDC HABITAT SOCIAL.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2405,97 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 11 avril 2023 reçue le 15 mai 2023 la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] au paiement de la somme de 2075,90 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 28 juillet 2023, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 19 février 2024.

À l’audience du 24 octobre 2024, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 825,29 euros arrêtée au 15 octobre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 juillet 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E], régulièrement assignés à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 26 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 28 juillet 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 septembre 2012 à compter du 29 septembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] à son paiement à compter de 29 septembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 septembre 2012, du commandement de payer délivré le 28 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 15 octobre 2024 que la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 465,95 euros (126,73 euros, 140,23 euros et 198,99 euros) imputée pour des frais.

Le contrat prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 359,34 euros, au titre des sommes dues au 15 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 septembre 2012 entre la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], [Localité 6], sont réunies à la date du 29 septembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] à compter du 29 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 359,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 octobre 2024, échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 juillet 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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