TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

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[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01608 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUN7

Minute : 24/00479

Madame [I] [T] épouse [N]

Représentant : M^e Elodie MADAR, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A0469

Monsieur [D] [N]

Représentant : M^e Elodie MADAR, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A0469

C/

S.C.I. BERZELIUS 30

Représentant : M^e David BENAROCH, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E0477

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 Juillet 2024

DEMANDEURS :

Madame [I] [T] épouse [N]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparante en personne, assistée de Maître Elodie MADAR, avocat au barreau de Paris

Monsieur [D] [N]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Elodie MADAR, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

S.C.I. BERZELIUS 30

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître David BENAROCH, avocat au barreau de Paris

DÉBATS :

Audience publique du 30 Juillet 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2024, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 07 février 2020, SCI Berzelius 30 a donné à bail à Mme [I] [T], épouse [N] et M. [D] [N] un logement situé [Adresse 4], [Localité 8], pour un loyer de 1 200 euros, outre une provision pour charges récupérables à hauteur de 60 euros.

L’alimentation en gaz et en électricité de l’immeuble est assurée par une installation commune à tous les occupants.

Par courrier du 24 janvier 2024, SCI Berzelius 30 a mis en demeure Mme [I] [T], épouse [N], et M. [D] [N] de payer la somme de 8 050,77 euros au titre du prorata des factures d’électricité, de gaz et d’eau correspondant à leur consommation sur la période courant de 2020 à 2023.

Le 27 juin 2024, l’immeuble situé [Adresse 4], [Localité 8] a été raccordé au réseau de gaz naturel dans l’optique d’une individualisation des compteurs de chaque appartement.

Le 09 juillet 2024, GRDF a indiqué ne pouvoir procéder à la pose du compteur et la mise en service du branchement de gaz de l’appartement en raison d’une installation privative incomplète.

Par courrier du 12 juillet 2024, Mme [I] [T], épouse [N], et M. [D] [N] ont mis en demeure SCI Berzelius 30 de procéder aux travaux de raccordement du gaz et de l’électricité dans le logement afin de permettre son approvisionnement par les fluides concernés.

Par ordonnance rendue sur requête le 17 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a autorisé Mme [I] [T], épouse [N], et M. [D] [N] à assigner, avant le 19 juillet 2024 à 17 heures, SCI Berzelius 30, à l’audience de référé du 24 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, Mme [I] [T], épouse [N], et M. [D] [N] ont fait assigner SCI Berzelius 30 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référé à l’audience du 24 juillet 2024, aux fins, principalement, d’obtenir la réalisation de divers travaux.

A l’audience, en application des articles 16, 471 et 837 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection a renvoyé l’affaire à l’audience du 30 juillet 2024 et ordonné qu’une nouvelle assignation soit délivrée au défendeur avant le 26 juillet 2024 à 12 heures, celui-ci n’ayant pas été cité à personne.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, Mme [I] [T], épouse [N], et M. [D] [N] ont fait assigner SCI Berzelius 30 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référé à l’audience du 30 juillet 2024, aux fins, principalement, d’obtenir la réalisation de divers travaux.

A l’audience, Mme [I] [T], épouse [N], et M. [D] [N], comparants, représentés, soutiennent oralement leurs dernières conclusions et demandent au juge des contentieux de la protection de débouter SCI Berzelius 30 de l’ensemble de ses demandes et de :

condamner SCI Berzelius 30, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à procéder à :◦

la finalisation des travaux d’installation individuelle du gaz dans l’appartement des époux [N] ;◦aux travaux d’installation de compteurs électriques individuels dans l’appartement des époux [N] ;ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à parfaite exécution des travaux ;condamner SCI Berzelius 30 au paiement :◦

d’une somme provisionnelle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;◦d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;◦des entiers dépens de la présente procédure.

Pour un exposé des moyens soutenus par Mme [I] [T], épouse [N], et M. [D] [N], il y a lieu de renvoyer à leurs dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience, SCI Berzelius 30, comparante, représentée, soutient oralement ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

dire n’y avoir lieu à référé ;débouter Mme [I] [T], épouse [N], et M. [D] [N] de leurs demandes ;dire la demande d’astreinte sans objet ;condamner solidairement Mme [I] [T], épouse [N], et M. [D] [N] au paiement d’une somme provisionnelle de 11 647,85 euros au titre des charges impayées ;condamner Mme [I] [T], épouse [N], et M. [D] [N] au paiement :◦

d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;◦des entiers dépens de la présente procédure.

Pour un exposé des moyens soutenus par SCI Berzelius 30, il y a lieu de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2024.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la réalisation de travaux sous astreinte

L’article 6, 1er alinéa, de la loi n°89-462 du 06 juillet 189 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le a) du même article dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Cet article doit être regardé comme imposant au bailleur une obligation de résultat de laquelle il ne saurait se dégager en excipant l’absence de faute ou la faute du locataire.

L’article L. 130-1 du code de la consommation dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il convient de souligner qu’il ne ressort ni des textes légaux, ni du contrat de bail, que l’appartement litigieux doive impérativement être raccordé au réseau électrique par l’intermédiaire d’un branchement individuel, l’essentiel étant que les locataires disposent effectivement d’un approvisionnement en électricité.

Or, en l’état, ceux-ci ne contestent pas que leur appartement bénéficie actuellement d’un tel approvisionnement, relevant seulement un conflit avec le bailleur relatif à la régularisation des factures consécutives. Ce faisant, les locataires ne démontrent, ni le caractère urgent de leur demande formée à ce titre, ni un éventuel trouble manifestement illicite.

En revanche, il ressort du contrat de bail d’habitation fourni à la cause que le chauffage et l’eau chaude sanitaire du logement litigieux doivent être assurés par le gaz individuel.

Or les parties à la cause reconnaissent que jusqu’alors, l’approvisionnement en gaz de l’appartement litigieux a été assurée par une installation commune à l’immeuble dans son ensemble.

Toutefois, par courriel du 28 juin 2024, GRDF a indiqué avoir, à la demande de SCI Berzelius 30, procédé au raccordement de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement litigieux au réseau de gaz naturel.

Par courriel du même jour adressé par le gérant de la société défenderesse, celui-ci a indiqué aux locataires qu’il leur appartenait de prendre un abonnement individuel pour assurer l’approvisionnement de l’appartement en gaz. Il ressort des termes de ce courriel que la desserte de l’appartement au gaz ne serait plus assurée jusqu’à l’accomplissement de cette formalité.

Or, il ressort d’un courriel adressé par GRDF aux locataires le 16 juillet 2024 que la mise en service du branchement individuel de gaz de l’appartement litigieux n’a pas été possible le 09 juillet 2024, l’installation privative n’étant pas complète. Il ressort des pièces remis par les demandeurs que l’approvisionnement de l’appartement en gaz a été interrompu, ce qu’aucune des pièces remises par le bailleur ne remet en cause.

Aussi, en assurant pas la complétude des installations privatives de gaz afin de permettre aux locataires de souscrire à un abonnement en permettant l’approvisionnement, le bailleur commet un manquement à son obligation de délivrance.

Ce manquement expose les locataires, parents de deux enfants âgés de moins de 4 ans, à une absence d’eau chaude sanitaire à court terme, et une absence de chauffage à long terme, susceptible d’avoir des conséquences sérieuses sur leur qualité de vie et leur santé.

Si le bailleur indique mettre en œuvre l’ensemble des moyens à sa disposition pour assurer la complétude de l’installation privative de gaz du logement litigieux, force est de constater qu’il ressort de cette position qu’il ne conteste pas le manquement reproché.

Il ressort, par ailleurs, des pièces fournies contradictoirement à la cause que le bailleur a souscrit un abonnement auprès d’Engie le 25 juillet 2024 pour assurer en urgence l’approvisionnement collectif de l’immeuble en cause. La demanderesse reconnaît que l’appartement litigieux a, à nouveau, bénéficié d’un approvisionnement en gaz entre le 26 et le 29 juillet 2024.

Celle-ci précise toutefois rencontrer à nouveau des problèmes d’approvisionnement depuis cette date et le bailleur ne démontre pas, au jour de l’audience, l’approvisionnement effectif de l’immeuble en gaz.

Surtout, rien n’indique qu’il maintiendra dans la durée cet abonnement collectif pour assurer l’approvisionnement des appartements de l’immeuble en gaz, les locataires n’ayant pas, en l’état, la possibilité d’y pallier par la souscription d’un abonnement individuel, contrairement à ce qu’imposent les stipulations contractuelles.

De même, si le bailleur indique que les locataires ne sauraient soutenir leurs demandes en présence d’un arriéré de charges, un tel moyen est inopérant au regard de la nature de l’obligation de délivrance.

Il ressort de ces éléments que la demande de travaux relatifs à l’installation de gaz formée par les locataires présente un caractère urgent et ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En revanche, le manquement contractuel commis par le bailleur ne saurait justifier la suspension du paiement du loyer, les locataires ne continuant pas moins de jouir des lieux donnés à bail pour le surplus.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande selon les modalités fixées au dispositif, sous astreinte pour assurer l’exécuter de la décision et de rejeter le surplus des demandes.

Sur le rejet de la demande en paiement de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code de la consommation dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il est acquis que le bailleur a manqué à l’exécution de son obligation de délivrance.

Cependant, il ressort des pièces du dossier que le bailleur s’est rapproché à plusieurs reprises de GRDF depuis le mois de mars 2024, période à laquelle de nombreux échanges ont été effectués entre les parties autour de cette difficulté selon les pièces du dossier, pour procéder aux installations nécessaires et préalables à l’individualisation des branchements de gaz de chacun des appartements.

Surtout, les parties admettent à l’audience que l’immeuble est resté approvisionné en gaz jusqu’au début du mois de juillet 2024 tandis que le bailleur n’a été mis en demeure de procéder aux travaux nécessaires pour permettre la desserte en gaz que par courrier du 12 juillet 2024.

Il ressort, surtout, des pièces fournies contradictoirement à la cause que le bailleur a souscrit un abonnement auprès d’Engie le 25 juillet 2024, soit dès la délivrance de la seconde assignation, pour assurer en urgence l’approvisionnement collectif de l’immeuble en cause, dont la demanderesse ne remet pas en cause le fonctionnement jusqu’au lundi 29 juillet 2024.

Aussi, il ne peut qu’être constaté qu’une contestation sérieuse est élevée quant à la résistance abusive du bailleur dans la réalisation des travaux nécessaires pour permettre l’approvisionnement de l’appartement litigieux en gaz.

En conséquence, il convient de rejeter la demande et de renvoyer les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’il leur appartiendra.

Sur le rejet de la demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré des charges à titre provisionnel

L’article 7, a), de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7-1 de la même loi dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, le bailleur sollicite, à titre reconventionnel, le paiement de charges impayées sur la période courant du 01 janvier 2020 au jour de l’assignation.

Or, des contestations sont élevées par les locataires, d’une part, quant à la tardiveté de la demande au regard de la prescription triennale, d’autre part, quant à la répartition des consommations entre les différents occupants de l’immeuble.

A cet égard, force est de constater que la demande est présentée pour la première fois le 30 juillet 2024, de sorte qu’une partie de la dette apparaît s’être constituée plus de trois ans auparavant.

Par ailleurs, il est acquis que l’alimentation en gaz et en électricité de l’immeuble est assurée par une installation commune à tous les occupants. Or, les locataires contestent la clef de répartition des consommations entre les occupants proposée par le bailleur, qui ne justifie pas de sa détermination contractuelle ou statutaire.

Les contestations élevées par les locataires quant à cette régularisation de charges apparaissent donc sérieuses.

En conséquence, il convient de rejeter la demande et de renvoyer les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’il leur appartiendra.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût de l’assignation délivrée le 19 juillet 2024.

Il serait inéquitable que les demandeurs, qui ne succombent pas dans la présente procédure, conservent à leur charge des frais exposés pour leur défense. En conséquence, une somme de 500 euros leur sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

VU LA CONTESTATION SÉRIEUSE :

REJETONS la demande en paiement d’une somme provisionnelle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETONS la demande reconventionnelle en paiement d’une somme provisionnelle de 11 647,85 euros ;

VU L’ABSENCE D’URGENCE :

REJETONS la demande de travaux d’installation de compteurs électriques individuels dans l’appartement des époux [N]

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONDAMNONS SCI Berzelius 30, à procéder, d’ici le 31 août 2024, sous astreinte de 40 euros par jour de retard, à la finalisation des travaux d’installation individuelle du gaz dans l’appartement des époux [N] permettant cumulativement :

la souscription d’un abonnement individuel de gaz ;la pose du compteur individuel de gaz ;la mise en service du branchement de gaz privatif ;

REJETONS la demande de diminution du montant du loyer pendant le temps de l’exécution des travaux ;

DEBOUTONS SCI Berzelius 30 de sa demande en paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS SCI Berzelius 30 à payer à Mme [I] [T], épouse [N], et M. [D] [N] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS SCI Berzelius 30 au paiement des entiers dépens de la présente procédure, qui ne comprendront pas le coût de l’assignation délivrée le 19 juillet 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Ainsi fait et jugé à Bobigny, le 31 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION