TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 2]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/01690 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4II

Minute : 24/523

S.C.I. 2M IMMOBILIER

Représentant : M^e Stéphane AMRANE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [K] [E]

Monsieur [B] [L]

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Stéphane AMRANE

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [K] [E]

Le

JUGEMENT

Du 19 décembre 2024

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 19 décembre 2024 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT,juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier audiencier ;

ENTRE

DEMANDEUR :

S.C.I. 2M IMMOBILIER, sise [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphane AMRANE, avocat au barreau du Val-de-Marne

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 29 juin 2019, la SCI 2M IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI 2M IMMOBILIER a fait signifier par acte d’huissier en date du 24 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 6.175 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 18 octobre 2023 visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 8 février 2024, la SCI 2M IMMOBILIER, venant aux droits de la SCI 2M IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquises au profit du requérant la clause de résiliation de plein droit incluse au bail relatives au paiement des loyers et charges, en conséquence, résilier le bail,

ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de leur chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

ordonner la séquestration et le transport du mobilier se trouvant dans les lieux aux frais et risques et périls de Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] et à leurs frais

condamner à lui payer les sommes suivantes :

·les causes du commandement du 24 octobre 2023 augmentées des loyers échus et impayés courus depuis le mois d’octobre 2023 s’élevant à la somme de 6.336,21 euros (décompte au mois d’octobre 2022)

· les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,

· une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à deux fois le montant du loyer soit la somme de 952 euros et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,

· 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

·3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

· les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 avril 2024 puis renvoyée à l’audience du 15 octobre 2024.

A cette audience, la SCI 2M IMMOBILIER, régulièrement représentée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé la dette locative à la somme de 11.875 euros, échéance du mois de octobre 2024 comprise, selon le décompte en date du 9 octobre 2024.

Monsieur [K] [E] comparait et reconnaît le montant de la dette. Il déclare que Madame [B] [L] a envoyé un congé par mail pour le bail en juillet 2022. Il déclare être actuellement sans revenus. Il est assisté pour le paiement total du loyer. Il souhaite quitter le logement mais souhaite

Madame [B] [L], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [B] [L], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 12 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI 2M IMMOBILIER justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 juin 2019 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2023, pour la somme en principal de 6.175 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois conformément au contrat.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 24 décembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 29 juin 2019 à compter du 25 décembre 2023.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, selon le diagnostic social et financier, Monsieur [K] [E] percevait le RSA mais ce dernier a été suspendu. Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] étant sans droit ni titre depuis le 25 décembre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI 2M IMMOBILIER produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] lui doivent la somme de 11.875 euros, échéance du mois de octobre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés en date du 9 octobre 2024 et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 11.875 euros.

Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 9 octobre 2024, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dans sa version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI 2M IMMOBILIER les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2019 entre la SCI 2M IMMOBILIER et Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] concernant l’appartement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] à verser à la SCI 2M IMMOBILIER la somme de 11.875,00 euros (décompte incluant la mensualité de octobre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers en date du 9 octobre 2024, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE solidairement/ in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] à verser à la SCI 2M IMMOBILIER une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 9 octobre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de la SCI 2M IMMOBILIER ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] à verser à la SCI 2M IMMOBILIER une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] et Madame [B] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection