TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/01773 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y42V

Minute : 25/112

S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA HLM EFIDIS

Représentant : Maître Héla KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [B] [G]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 janvier 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA)

venant aux droits de la SA HLM EFIDIS,

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [G],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2007, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA), venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS, a donné à bail à Monsieur [B] [G] des locaux à usage d’habitation, logement 304 sis [Adresse 3] à [Localité 8] et un emplacement de stationnement, moyennant un loyer mensuel actualisé d’un montant de 732,92 euros, charges incluses.

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier le 10 novembre 2023 un commandement de payer à Monsieur [B] [G] visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 5 000 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 octobre 2023.

Les clauses de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 9 novembre 2023.

Par exploit d’huissier, en date du 19 février 2024, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [B] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater que la partie défenderesse n’a pas réglé le montant du commandement de payer dans le délai imparti, comme il en a été fait obligation et constater par voie de conséquence que la clause résolutoire est acquise,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [G] des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Dire que la sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner Monsieur [B] [G] à payer à la bailleresse la somme de 7 394,22 euros correspondant aux loyers impayés, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Condamner Monsieur [B] [G] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux,Condamner le locataire à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [B] [G] aux entiers dépens, en ce compris notamment, le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 20 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024.

A l’audience, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré des loyers et des charges à la somme de 45 740,13 euros, Supplément de Loyer de Solidarité inclus, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que Monsieur [B] [G] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 10 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du preneur au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse souligne que le dernier loyer précédant l’audience n’a pas été réglé. Elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [B] [G], dûment assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [B] [G] régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis le 20 février 2024, soit 6 semaines avant l’audience du 14 novembre 2024.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis le 9 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 4.6 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [B] [G] le 10 novembre 2023, pour la somme de 5 000 euros, arrêtée au 4 octobre 2023. Il ressort du dernier décompte versé aux débats, édité le 5 novembre 2024 que les loyers, charges et suppléments de loyer de solidarité n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 12 octobre 2007, à compter du 23 décembre 2023.

En application de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement au locataire. Par ailleurs, il s’impose de constater, à l’examen de son relevé de compte, que Monsieur [B] [G], d’une part, n’honore plus ses loyers depuis de nombreux mois, et d’autre part, ne comparaissant pas, ne se trouve pas en mesure de justifier d’une situation financière qui lui permettrait d’apurer sa dette locative.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 23 décembre 2023, Monsieur [B] [G] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [B] [G] sera condamné à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ladite indemnité à compter du 1 er novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’imputation d’un Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) à Monsieur [B] [G] :

Il convient d’observer que Monsieur [B] [G] ne démontre pas avoir répondu au questionnaire de ressources ni avoir produit les documents nécessaires ; nonobstant, il convient de relever en pièce 10 de la bailleresse que, d’une part, l’adressage du questionnaire en date du 1 er septembre 2023 au locataire n’est pas versé à la cause et de souligner que la mise en demeure du 9 novembre 2023 au preneur n’est pas assortie de la preuve de son envoi en recommandé avec accusé de réception. En conséquence, il ne saurait être fait droit à la demande d’imputation d’un Supplément de Loyer de Solidarité (SLS), pour répondre aux parfaites exigences de l’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitat ; la dette locative s’établissant ainsi à la somme de 15 576,63 euros (45 740,13 euros – 10 x 3 016,50 euros de SLS = 15 576,63 euros)

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte arrêté au 5 novembre 2024, établissant l’arriéré locatif à la somme de 15 576,63 euros (SLS déduit), dont il convient d’ôter 281,17 euros de frais de contentieux figurant au dernier décompte produit, mois d’octobre 2024 inclus.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [G] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 15 295,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 10 novembre 2023 sur la somme de 5 000 euros, à compter de l’assignation du 19 février 2024, sur la somme de 2 238,96 euros (7 394,22 euros, dette à l’assignation – 155, 26 euros de frais de contentieux en date du 30/11/23 – 5 000 euros = 2 238,96 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer de 125,91 euros de frais de contentieux en date du 20 mars 2024.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [B] [G], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance comprenant, notamment, les frais du commandement de payer du 10 novembre 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [B] [G] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL, sise [Adresse 2] à [Localité 9] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 12 octobre 2007, entre la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS, d’une part, et Monsieur [B] [G] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, référencé au bail sous le numéro 149572, logement 304, sis [Adresse 3] à [Localité 8] et son annexe constituée d’un emplacement de stationnement, sont réunies à la date du 23 décembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation au locataire expulsé d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL

la somme de 15 295,46 euros (quinze mille deux cent quatre-vingt-quinze euros et quarante-six centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 5 novembre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 novembre 2023 sur la somme de 5 000 euros, à compter de l’assignation du 19 février 2024 sur la somme de 2 238,96 euros et du présent jugement pour le surplus déduction à opérer de 125,91 euros de frais de contentieux en date du 20 mars 2024 ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [B] [G] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE Monsieur [B] [G] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ladite indemnité mensuelle à compter du 1 er novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Monsieur [B] [G] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800 euros (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Monsieur [B] [G] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 10 novembre 2023 ;

DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT