TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 JUIN 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/01185 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YWWC

N° de MINUTE : 25/00383

La S.C.I. I.M. A

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître [M], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1784

DEMANDEUR

C/

La SCCV [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Alexandre MERVEILLE de la SELARL Versini – Campinchi, Merveille & Colin, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0454

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Mars 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 2 novembre 2021, la SCI IMA a consenti à la société Palladio une promesse unilatérale de vente stipulée sous conditions suspensives et portant sur un bien immobilier sis [Adresse 2] moyennant un prix de 2 008 000, la vente devant être réitérée avant le 31 octobre 2022.

La SCCV [Localité 6] Heurtault s’est substituée à la société Palladio.

Par avenant du 20 septembre 2022, les parties sont convenues d’une prorogation de la promesse au 30 décembre 2022.

La vente n’a pas été réitérée.

C’est dans ces conditions que la SCI IMA a, par acte d’huissier du 25 janvier 2024, fait assigner la SCCV Aubervilliers Heurtault devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 novembre 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 24 mars 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 2 juin 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024, la SCI IMA demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— condamner la SCCV Aubervilliers Heurtault à payer à la SCI IMA la somme de 208 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’article 11.3 de la promesse de vente en date du 21 novembre 2021 ;

— condamner la SCCV Aubervilliers Heurtault à donner l’instruction au séquestre constitué, Maître [F] [E] de la SELARL Notaires Paris Saint-Lazare, de verser à la SCI IMA la somme de 200 080 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant six mois ;

En tout état de cause,

— condamner la SCCV [Localité 6] Heurtault au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, la SCCV Aubervilliers Heurtault demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter la SCI IMA de ses demandes ;

— ordonner la restitution à la SCCV [Localité 6] Heurtault de la somme de 200 080 euros, correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation, détenue en séquestre par Maître [F] [E], notaire au sein de la SELARL Notaires [Localité 11] Saint-Lazare en vertu de la promesse de vente du 2 novembre 2021 ;

— condamner la SCI IMA à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

C’est à celui au bénéfice duquel la condition suspensive est stipulée qu’il revient de rapporter la preuve des diligences entreprises.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, est réclamé le paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée à l’article 11.3 de la promesse, qui stipule que :

« Le BENEFICIAIRE et le PROMETTANT conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de DEUX CENT MILLE QUATRE VINGT EUROS (200.080,00 EUR).

[…]

Cette indemnité d’immobilisation serait due au PROMETTANT par le BENEFICIAIRE, en cas de non-réalisation de la vente du fait de ce dernier, toutes les conditions suspensives et la condition essentielle et déterminante fixées aux présentes étant réalisées.

En revanche, elle ne serait pas due au PROMETTANT et la somme séquestrée ci-après visée serait immédiatement restituée au BENEFICIAIRE en cas de non-réalisation de la vente, dans les cas suivants : – si l’une au moins des conditions suspensives et/ou la condition essentielle et déterminante ci-dessous stipulées venaient à défaillir selon les modalités et délais prévus aux présentes ».

La « condition essentielle et déterminante » est celle stipulée à l’article 6 :

« Le BENEFICIAIRE déclare qu’il envisage d’édifier via une Société Civile de Construction Vente dénommé SCCV [Localité 6] HEURTAULT, qui se substituera aux présentes, un ensemble immobilier ayant comme assiette les parcelles suivantes situées à [Localité 7] :

[description des parcelles et du projet]

Ce qui suppose que le BENEFICIAIRE :

— soit devenu propriétaire de l’ensemble des terrains susvisés plus haut servant d’assiette foncière à l’opération projetée,

— que le BENEFICIAIRE ait obtenu le permis de construire autorisant la démolition de l’existant nécessaire à la réalisation de son PROJET, lequel doit devenir définitif.

Le BENEFICIAIRE rappelle que pour réaliser l’opération projetée, il lui est indispensable d’acquérir de manière concomitante et indissociable les parcelles [visées par la clause].

Cette acquisition concomitante et indissociable constitue pour le BENEFICIAIRE une condition essentielle et déterminante de l’acceptation de la présente promesse, sans laquelle il n’aurait pas contracté et un groupe de contrat au sens de l’article 1186 du Code civil ci-après mentionné.

[…]

Faute de signature de l’ensemble des promesses de vente par le BENEFICIAIRE au plus tard le 30 octobre 2021 et sauf renonciation écrite du BENEFICIAIRE, la présente promesse deviendra alors caduque, chaque partie reprenant dès cette époque, sa pleine et entière liberté sans indemnité de part ni d’autre. »

Cette clause doit être qualifiée de condition suspensive dès lors qu’elle soumet le lien d’obligation entre les parties à la survenue d’un évènement incertain, soit l’acquisition par la SCCV des parcelles assiettes de la construction projetée.

Il n’est pas contesté que cette condition suspensive relative à l’achat des parcelles d’assiette du projet de construction ne s’est pas réalisée dans le délai imparti.

Reste en revanche à déterminer si cette défaillance est imputable à la SCCV, à laquelle il est reproché d’avoir empêché la réalisation de la condition suspensive en cause au sens de l’article 1304-3 du code civil.

Or, conformément à la jurisprudence constante en la matière, il revient au bénéficiaire de la condition suspensive de démontrer qu’il a accompli tous les actes utiles en vue de sa réalisation.

Faute d’apporter aucun élément en ce sens, il doit être considéré que la condition suspensive a défailli de façon fautive, de sorte qu’elle est réputée accomplie.

La SCCV n’ayant pas réitéré la vente, elle sera condamnée à payer à la SCI IMA l’indemnité d’immobilisation stipulée à l’acte.

Le notaire séquestre sera autorisé à libérer les fonds entre les mains de la SCI IMA.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCCV [Localité 6] Heurtault, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter les demandes présentées de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCCV Aubervilliers Heurtault à payer à la SCI IMA la somme de 200 080 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente du 2 novembre 2021 ;

AUTORISE le notaire séquestre à libérer les sommes séquestrées à titre d’indemnité d’immobilisation entre les mains de la SCI IMA ;

MET les dépens à la charge de la SCCV [Localité 6] [Adresse 10] ;

DEBOUTE la SCI IMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCCV [Localité 6] Heurtault de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT