TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02931 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC57

Minute : 25/00075

Société CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [R] [C]

Madame [I] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Janvier 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [C],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [I] [S],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 8] – [Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 décembre 2022 la société d’économie mixte CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 8] [Localité 5], pour un loyer mensuel actuel de 823,91 euros (provision sur charges incluse) et 46,40 euros pour l’emplacement de parking.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, la société d’économie mixte CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2319,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 29 décembre 2023 la société d’économie mixte CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la société d’économie mixte CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

En conséquence et en tout état de cause,

o ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,

o dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] au paiement des sommes suivantes

«  3409,99 euros au titre des loyers et charges impayés au 04 mars 2024 ainsi que les loyers et charges dus à compter du 05 mars 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

«  une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o condamner in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] au paiement de la somme de 800 euros, à titre de dommages-intérêts,

o condamner in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

o rappeler que l’exécution provision est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 26 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2024.

À l’audience, la société d’économie mixte CDC HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6499,71 euros arrêtée au 09 octobre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 26 décembre 2023. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à tout délai de paiement au regard de l’importance de la dette et du non-respect par les locataires de l’échéancier mis en place en mars 2024 (300 euros par mois).

Monsieur [R] [C] comparant en personne ne conteste pas la dette locative mais sollicite des délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il explique que pendant une période il n’a pas vécu dans le logement, qu’à son retour il a appris l’existence d’une dette locative qu’il souhaite la régler selon un échéancier fixé par le juge.

Madame [I] [S], régulièrement citée à personne ne comparaît pas et n’est pas représentée. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024, prorogé au 20 janvier 2024.

Par note en délibéré, autorisée, la société d’économie mixte CDC HABITAT a confirmé le règlement de la somme de 323,91 euros par les défendeurs le 14 octobre 2024 et a actualisé sa créance à la somme de 6492,50 euros arrêtée au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société d’économie mixte CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société d’économie mixte CDC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 07 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 26 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 14 octobre 2024 que la société d’économie mixte CDC HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il y a lieu toutefois de déduire la somme de 357,23 euros imputée au locataire au titre « des frais de contentieux » pris en compte dans les dépens et des « frais de rejet de prélèvement » qui ne constituent pas des loyers et charges.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 6135,27 euros, au titre des sommes dues au 14 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2319,90 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 26 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 26 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 07 décembre 2022 à compter du 27 février 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] propose de s’acquitter des sommes dues en réglant la somme de 180 euros par mois en plus du loyer courant. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, si bien que l’expulsion de Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également, en ce cas, de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] in solidum au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société d’économie mixte CDC HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société d’économie mixte CDC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 07 décembre 2022 entre la société d’économie mixte CDC HABITAT d’une part, et Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 8] [Localité 5] ([Adresse 8]), sont réunies à la date du 27 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 6135,27 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 14 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2319,90 euros et à compter du jugement pour le surplus

ACCORDE un délai à Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 180 euros chacun, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (logement et emplacement de stationnement), avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE la société d’économie mixte CDC HABITAT de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [I] [S] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE