TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01921 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DF3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 MAI 2025

MINUTE N° 25/00796

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 mars 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL « SCOO »,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie GUILLOT-TANTAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0231

ET :

La Société NGCC,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Xavier ARGENTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1437

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2021, la société SCOO (société civile des centres d’Oc et d’Oil) a consenti un bail commercial sur le local n° K1 situé dans le centre commercial Arcades à [Localité 3] à la société CFORT, aux droits de laquelle est venue la société NGCC par voie de substitution régularisée par avenant n° 1 du 18 juillet 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SCOO a fait délivrer au preneur, par acte du 23 août 2024, un commandement de payer les arriérés pour un montant en principal de 82.988,24 euros.

Par acte du 5 novembre 2024, la société SCOO a assigné la société NGCC en référé pour faire constater la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion, sous astreinte dont le juge des référés se réservera la liquidation, juger que les sommes dues seront majorées de 10%, ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place et la condamnation de la société NGCC à lui payer la somme de 82.988,24 euros TTC au titre des arriérés, une indemnité d’occupation égale à 1% du loyer annuel facturé et indexé la dernière année de location jusqu’à libération des lieux, juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société SCOO dans préjudice de son droit au paiement de toutes sommes au titre du bail et dommages et intérêts, et enfin, la condamnation de la société NGCC à lui régler la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, avec distraction.

Par acte du 13 novembre 2024, la société SCOO a fait délivrer cette assignation à la société Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie, créancier inscrit de leur preneur, conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du code de commerce.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2025, lors de laquelle la société SCOO a actualisé sa demande au titre des arriérés à la somme de 111.618,14 euros TTC et maintenu ses autres demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En défense, la société NGCC demande à titre principal de dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir et conclut au débouté. Subsidiairement, elle sollicite des délais de grâce et demande en tout état de cause la condamnation de la société SCOO à lui régler la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile et aux dépens.

La société NGCC fait état de contestations sérieuses liées à des difficultés d’exploitation, dont le bailleur était informé et qui ont donné lieu à un projet de protocole modifiant temporairement les conditions financières du bail en date du 7 novembre 2023.

MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de “donner acte”, “constater” ou “dire et juger” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu’il n’appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent de loi à ceux qui les ont faits.

D’après l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la société SCOO justifie, par la production du bail, de l’avenant n° 1, du protocole d’accord valant avenant n° 2, du commandement de payer du 23 août 2024, de factures et avoirs et du décompte arrêté au 20 février 2025, que le preneur a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme de 111.618,14 euros TTC, terme du 1er trimestre 2025 inclus.

La société NGCC invoque l’existence d’une contestation sérieuse au motif qu’elle a rencontré d’importantes difficultés d’exploitation dont elle a informé le bailleur, qui ont donné lieu à la formalisation d’un protocole, mais que celui-ci n’a pas reçu application. Elle en justifie au moyen d’un premier courrier daté du 3 avril 2023, d’un deuxième courrier du 30 septembre 2024 et d’un troisième courrier daté du 23 octobre 2024, ainsi que du protocole signé le 7 novembre 2023.

Ces pièces, qui au demeurant ne démontrent pas une quelconque mauvaise foi du bailleur, ni de ce que le protocole n’aurait pas été respecté de son fait plutôt que de celui du preneur, ne caractérisent en rien l’existence d’une contestation sérieuse permettant de faire obstacle au paiement des arriérés locatifs tels qu’ils résultent du décompte produit aux débats.

L’obligation du locataire de payer la somme réclamée n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article précité en date du 23 août 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 24 septembre 2024.

La société NGCC, pour solliciter des délais de paiement, invoque ses difficultés financières. Toutefois, eu égard au montant et à l’augmentation constante de la dette locative et en l’absence d’éléments justifiant d’une amélioration prévisible lui permettant de faire face à ses échéances et au paiement échelonné de la dette, il ne saurait lui être accordé de délais de paiement.

L’obligation de la société NGCC de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon modalités fixées au dispositif, sans qu’il y ait lieu à fixer une astreinte.

Le maintien dans les lieux de la société NGCC causant un préjudice à la société SCOO, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société NGCC sera ainsi condamnée par provision à régler à la société SCOO une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

La somme réclamée au titre de l’indemnité forfaitaire, par sa nature de clause pénale, peut être réduite par le juge du fond si elle apparaît manifestement excessive. Tel apparaissant être le cas en l’espèce, les demandes formées à ce titre ne relèvent pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Enfin, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis à la société SCOO dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La société NGCC supportera la charge des dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société SCOO l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Par provision,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 24 septembre 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société NGCC ou de tous occupants de son chef du local n° K1 situé dans le centre commercial Arcades à [Localité 3] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société NGCC au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamnons la société NGCC à payer à la société SCOO la somme provisionnelle de 111.618,14 euros TTC, correspondant aux loyers et indemnités impayés, arrêtée au 20 février 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus ;

Rejetons les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire et de la conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons la société NGCC à payer à la société SCOO la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société NGCC à supporter la charge des dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 13 MAI 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE